小产权房家庭分家析产协议有效，但小产权房不可转让。根据民法典规定，合同成立时协议生效，但未办理物权登记不影响合同效力。买方购买小产权房后，如发现合同无效，可要求返还房款及利息损失，并主张损失赔偿。若卖方拒绝赔偿，买方可起诉维权，需按对方所在地管辖规定起诉。注意，小产权房只可在集体内部转让、置换。法律分析；一、民法典中小产权房家庭分家析产协议有效吗。1、签订小产权房分家协议时，如果当事人有民事行为能力，是其真实意思表示，没有违反法律强制性规定和公序良俗的，具有法律效力。2、法律依据：《中华人民共和国民法典》第一百四十三条。