当房屋买卖合同不成立时，处理定金的方式如下：如果双方都没有违约，定金应退还；如果售房者违反合同导致合同不成立，定金应退还两倍；如果购房者违反合同导致合同不成立，购房者应承担违约责任，定金不予退还。定金退还与是否签订合同无关，而是与违约责任有关。法律分析；当房屋买卖合同不成立时，处理定金的方式如下：如果合同双方都没有违约，那么定金应该退还；如果售房者违反了合同，导致合同不成立，那么定金应该退还两倍；如果购房者违反了合同，导致合同不成立，那么购房者应该承担违约责任，并且定金不予退还。一、定金交了不想买了没签合同可以退吗。