委托代理公司编制可研报告——拿着可研报告、招拍挂方式取得土地的证明文件（出让合同）、规划意见书、交评环评的批复意见、房地产开发企业资质证书，以及其他一些授权文件等——报区县审批——区县批文+之前那些材料报市。2、如果土地是划拨方式取得的，把上面的出让合同改成用地预审，另外还要提供区县部门授权该开发企业为项目建设主体的公文。如果上面文字都看不懂或还是不明白，直接找一代理公司（有编制房地产开发项目可研报告资质的公司），付一些代理费，都帮您搞定了。