认定房屋租赁合同的法律效力，主要应从以下几个方面来判定。1．审查合同的主体是否适格，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件，如是否为无民事行为能力人，或民事行为能力人等。2．审查租赁是否为法律法规禁止出租，只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。在租赁房屋需要注意以下几方面的问题，如是以下情况是不能进行房屋出租的，请认真甄别。1．未取得产权或者经营管理权的。2．产权有争议或者产权受到的。3．不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的。4．属于违章建筑的。5．不符合安全标准的。6．已抵押，未经抵押权人同意的。7．法律、法规禁止的。一、二次转租房屋是不是违法。