租赁合同的期限最长不能超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。一、怎么永久租赁房屋。承租人不能永久租赁房屋。房屋租赁的最长期限是二十年，当事人每次签订的房屋租赁合同所约定租赁期限不得超过20年，租赁期间届满，当事人续订房屋租赁合同的租赁期限自续订之日起同样不得超过20年，超过20年部分的租赁期限无效。二、农村土地使用权出租年限规定。农村集体土地出租的年限有规定。农村集体土地出租的年限，最长不能超过二十年。超过二十年的部分是无效的。但是承租人可以申请续租，续租的年限最长也不能超过二十年。土地租赁权是指通过契约从土地所有权人或土地使用权人处获得的土地占有权、狭义的土地使用权和部分收益权。与土地使用权相比少了一项处分权。主要包括土地转租、农村土地转包、城市土地出租。