法律分析。在签订租赁合同时，租赁的期限不能超过20年。如果所签订的租赁合同中租赁期限已经超过20年的，那么，超过20年的部分无效。也就是说，当租赁期限超过20年时，租赁期限还是以20年来算，在签订租赁合同时要注意20年的。法律依据。《中华人民共和国民法典》 第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。