一、房屋出卖人什么情况下构成违约。关于出卖人违约的认定标准。1.交付不能；由于商品房为特定物，至若特定物之买卖，一旦其为自始客观不能，即沦为自始无效。因此，若双方所约定的商品房自开始订立时就不存在，则协议应认定为无效，出卖人有欺诈之嫌，应承担赔偿责任。2.交付迟延；谓因可归责于债务人之事由，对于已届清偿期之债务，能给付而未为给付之违法的迟延。3.商品房的质量瑕疵。