西安市中心房龄20年的电梯小高层房子不能买。20年房龄较长，房屋质量会出现问题，内部管道线路老化，安全系数低，人员出入复杂，存在安全隐患，使用年限长，转手难度大，所以房龄20年的房子不能买。