1、土地性质不一样，商业用地使用年限四十年，住宅七十年。住宅改为商业用地肯定要补交土地出让金。2、如果是商住混合用地，一定要满足住宅的日照要求（大寒日连续日照1-2小时），才有可能改住宅。