暖气过保修期后漏水，要根据实际情况判定物业是否负责。一、两种情况。1、暖气是否还是初始开发商交房时提供。业主自行改动过暖气设备的，物业不负责。2、在符合第一条，即业主未改动暖气的前提下，物业承担自房屋交给业主起初始两个采暖季的供暖保修。超过保修期的，物业不负责任。二、物业概述。“物业”一词译自英语property或estate，由传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。