房产证是房屋所有权证和房屋共有权证的统称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。房地产开发商在未办理房屋所有权登记、房屋所有权发生转移、房屋所有权发生争议或房屋所有权发生争议时，不能办理房产证。房产证是房屋所有权的法律证明，可以证明购房者对所购房屋的合法所有权，可以对房屋进行租赁、转让、交换、赠予、继承和抵押等行为，并在遇到拆迁时得到补偿。

法律分析

房产证是什么？它的作用是什么？房地产开发商在哪些情况下不能办理房产证？

房产证是指房屋所有权证和房屋共有权证的统称。在通常情况下，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。

房地产开发商在以下情况下不能办理房产证：

1. 未办理房屋所有权登记的房屋，开发商无权办理房产证。

2. 房屋所有权发生转移时，需办理房产证转移手续。

3. 房屋所有权发生争议时，需办理房产证权属证明。购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。国家实行房屋所有权登记发证制度，各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门和单位制作的类似证书均无效，不受国家法律保护。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。

房产证法律属性

我国《城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”这就是说，如果您在城市买了房，不去办理房产证，您的房屋存在就不符合法律规定。

个人向开发商买房或从个人手里买的二手房，这个过程，只是完成了平等的民事行为，如果不去申请办理房产证，那么这样的房屋将不受国家法律保护;只有经过国家房屋交易部门，完成法律的鉴证程序，取得房屋所有权证，即产权证后，买房人才对所买房屋有了合法的所有权，才真正成为个人的合法财产，即房屋的合法主人。

房产证作用

房屋所有权证是国家依法保护所有权的合法凭证，房屋有了产权证后，不仅可以长期住下去，而且可以出租、转让、交换、赠予、继承和抵押，遇到建设拆迁时可以得到补偿。如果没有房产证，上述行为都属于不合法的，当个人房屋权益受到侵害时，也不能依法受到国家保护。如果购房者在入住后不能取得房地产权证，其所购的房屋所有权尚处在一种不确定的状态，购房者将不能取得如下权利：

1、不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动，即使签定相关合同也均为无效合同，不受法律保护。

2、在房屋被拆迁时无法按国家及相关拆迁法规获得拆迁补偿。

3、无法设定抵押权、典权等他项权利，购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任。

4、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险。

5、开发商因债务纠纷被强制执行时，没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产，可以被开发商的债权人依法强制执行;

6、在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。

对于开发商而言，不能办理产权证的主要情况有：

1、利用集体所有土地开发的项目

2、未经立项批准或私自变更立项的项目

3、未取得规划审批的项目

4、私自变更规划的项目

5、私自改变土地用途的项目

6、土地产权存在纠纷

7、没有销售许可证又无产权证的房屋

8、未经验收或验收不合格的房屋

9、土地或房屋未解除抵押的

10、开发商未交纳相关税费的

11、土地、房屋被有关部门司法查封。

拓展延伸

房产证和房产证是两种不同的概念，虽然它们都涉及到房地产。房产证是指房屋所有权的证明文件，证明房屋的所有权归属于谁。而房产证是指房屋租赁合同的证明文件，证明房屋的租赁关系。

根据我国《民法典》的规定，房产证是房屋所有权的证明文件，权利人可以凭借房产证依法享有房屋的所有权、收益权和处分权。而房产证并不是房屋租赁合同的证明文件，租赁双方需要另行签订租赁合同，并通过合同约定租赁关系。

因此，房产证和房产证在证明房屋所有权和租赁关系方面具有不同的法律效力。

结语

房产证是房屋所有权证和房屋共有权证的统称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。房地产开发商在未办理房屋所有权登记、房屋所有权发生转移、房屋所有权发生争议或房屋所有权发生争议时，不能办理房产证。房产证是房屋所有权的法律证明，可以证明购房者对所购房屋的合法所有权，可以进行房屋买卖、租赁、抵押等行为，并在房屋拆迁时得到补偿。

法律依据

商品房销售管理办法：第五章 交付 第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。