《民法典》规定，提前退租房东不退租金时，当事人可以起诉。合同无效的情况包括欺诈、恶意串通等。出租人的义务包括支付价金、协助索赔、不变更合同条款等。出租人享有租赁物所有权，对租赁物的瑕疵和第三方侵害有责任。承租人未经许可转让租赁物或损坏租赁物时，出租人有权解除合同并要求赔偿。

法律分析

一、提前退租房东不退租金怎么办

如果提前退租房东不退租金的话当事人可以进行起诉。

根据《民法典》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行规的强制性规定。

合同中的下列免责条款无效：

(一)造成对方人身伤害的;

(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

二、出租人的义务

相对于出卖人，出租人就是买受人，其主要义务有：

1.向出卖人支付标的物的价金;

2.在承租人向出卖人行使索赔权时，负有协助义务;

3.不变更买卖合同中与承租人有关条款的不作为义务。

4、取回权出租人享有租赁物的所有权。承租人破产的，租赁物不属于破产财产。当承租人破产时，出租人可以取回;当租赁期间届满时，可以取回;当承租人重大违约出租人解除合同时，当然也可以取回。

5、租赁物不符合租赁合同目的时的责任。租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任，但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外

6、权利瑕疵担保责任。出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用。这是关于权利瑕疵担保责任的规定，即出租人担保标的物不被第三人(出卖人等)所追夺，不被第三人所主张任何权利(包括不被第三人主张知识产权)。

7、对第三人造成侵害的免责。承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的，出租人不承担责任

在物品租赁给对方进行使用的过程中，如果承租人并没有征得同意，而是擅自将租赁物转让给其他人使用换得利益的，这种情况下之前签订的融资租赁合同就可以单方面解除。

如果承租人未在出租人的许可下，擅自利用出租物进行转让给第三方甚至利用其进行投资获得相关利益，则出租人有权解除融资租赁合同。如果承租人在使用租赁物的过程当中导致租赁物损坏的话，那么是需要进行赔偿的。

结语

根据《民法典》的规定，当租赁合同中一方提前退租而另一方不退还租金时，当事人可以通过起诉来维护自己的权益。合同是双方约定的，双方都有义务按照约定履行，不得擅自变更或解除合同。同时，合同中的免责条款对造成人身伤害或故意重大过失造成财产损失的情况无效。作为出租人，也有相应的义务，如支付价金、协助承租人行使索赔权等。此外，出租人有权取回租赁物，并承担租赁物不符合约定或使用目的的责任。如承租人未经许可擅自转让租赁物或损坏租赁物，出租人有权解除合同并要求赔偿。

法律依据

中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。

中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物：

（一）标的物严重不符合约定；

（二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。

承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。