大城市房价上涨，限购出台，引发首套房、二套房概念。首套房指只拥有一套住房，享有按揭贷款利率优惠。满足年满18岁、购买90平方米以下普通住房、名下无其他住房的条件。银行认定方式为认贷不认房，已结清贷款后再次购房可算首套。购房人名下无住房或贷款记录，同时申请贷款购买两套房只能算一套首套房。首套房界定可通过查询购房合同、产权登记信息等方式确定。

法律分析

现在很多大城市中的房价上涨的都比较多，其中不乏有一些炒房的人故意超高房价，这样的情况下当地往往会出台一些限购，尤其是对一些购买二套房的人进行，这就衍生出了首套房、二套房等概念。

一、首套房定义是什么

1、首套房指购买仅拥有一套住房。中国人民银行规定我国城市居民购买第一套住房享有按揭贷款利率优惠。

2、“首套房”得同时满足三个条件:买房人年满18周岁;买的房子是90平方米及以下的普通住房(90平方米及以下的普通住房是享受契税税率1%的优惠);购房人名下没有单独或与他人共同购买的住房。不过与父母一起购买的、按照房改购买的、通过继承遗产或拆迁安置获得的住房除外。

3、买房能否算二套主要看名下这套房的贷款是否已经结清,与房屋本身的属性没有关系。由于现在银行首套房的认定方式执行认贷不认房,即只要名下拥有1套住房并且已经结清贷款,再次买房就能算作首套房。

4、如果购房人名下没有住房或贷款记录,同时申请贷款购买两套房,也只能有一套被算作“首套”。而且每家银行审批和发放贷款的速度和效率都不同,放贷的记录会录入央行的征信系统,被算作购房贷款记录,因此另外一套房自动即会被算作是“二套”。

二、怎么对首套房进行界定?

1、房人名下有一套已经结清贷款的住房,再次购房都将被算作首套房。

2、查询首次购房信息,以购房合同中的购房人为查询依据。受理个人首次购房信息查询时,需审核查询人身份证明、商品房预(现)售合同或存量房买卖合同(本人不能亲自查询时,受托人应提交本人身份证原件、委托人身份证原件)。

3、以购房人为单位,基于购房产权信息系统的界定标准,规定在产权登记信息库中,无产权登记记载的,或者有产权登记,但是产权来源是自建、继承、赠与、房改、经济适用房、拆迁安置房的,都属于首次购房,房产局产权市场处将给予出具《首次购房证明》。查询个人购房信息的地域,只限于出具《首次购房证明》机构所登记的区域范围。

结语

当前大城市房价上涨，炒房现象丛生，导致出台限购，尤其对购买二套房的人进行，从而衍生出首套房、二套房等概念。首套房定义是指购买仅拥有一套住房，享受按揭贷款利率优惠。满足年满18周岁、购买90平方米及以下的普通住房、名下没有其他住房的条件。银行认定首套房只看名下是否有已结清的贷款，与房屋属性无关。购房人名下没有住房或贷款记录，同时申请贷款购买两套房，只能有一套算作首套。确定首套房可查询购房合同、产权登记信息等。购房人满足特定条件可获得《首次购房证明》。

法律依据

商品房销售管理办法：第五章 交付 第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

城市房地产转让管理规定：第一条 为了加强对城市房地产转让的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产转让当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第一节 一般规定 第三十四条 国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。