本文介绍了开发商逾期交房退房后,业主的贷款处理方式和民法典中房屋可以延期多久交付的相关规定,并探讨了哪些情况下开发商延期交房可以免责。具体来说,如果开发商因不可抗力或约定免责事由导致延期交房,可以免责。

法律分析

开发商逾期交房退房后,业主的贷款处理方式如下:

1. 先解除购房合同,开发商需退还业主全部购房款、利息及其它费用。然后,业主到银行解除担保贷款合同,办理提前还贷手续,将剩余贷款本息(部分本金、利息此前已按月归还)提前还给银行。

2. 业主先到银行解除担保贷款合同,办理提前还贷手续,将剩余贷款本息提前还给银行。然后,业主再同开发商解除购房合同,要求开发商退还业主全部购房款、利息及其它费用。

3. 业主与开发商达成退房协议,开发商将首付款、已还按揭款及利息、其它费用返还给业主。业主欠银行的剩余贷款本息也委托开发商直接还给银行,解除担保贷款合同。

若开发商不同意退房，无法达成退房协议，业主可以直接向起诉，请求在判决解除购房合同的同时一并解决按揭贷款问题。

二、民法典中房屋可以延期多久交付

房屋延期交付的最长时间，法律是没有规定的，一般由当事人协商确定，如果产生争议的，可以向起诉。《中华人民共和国民法典》第五条【自愿原则】民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。

三、哪些情况下开发商延期交房可以免责

1.不可抗力。不可抗力指不可预见，不可避免并不能客服的客观情况。造成不可抗力的原因主要有两种情形，一是自然灾害;二是行为。在发生不可抗力的事由后，开发商必须在合同约定的期限内将不可抗力的相关情况告知购房人，否则既使发生了不可抗力的事由开发商仍然需要承担延期交房责任。

2.约定免责事由。

结语

业主在开发商逾期交房退房后,可以选择先解除购房合同,开发商需退还业主全部购房款、利息及其它费用,然后业主到银行解除担保贷款合同,办理提前还贷手续,将剩余贷款本息提前还给银行。或者业主先到银行解除担保贷款合同,办理提前还贷手续,将剩余贷款本息提前还给银行,然后业主再同开发商解除购房合同,要求开发商退还业主全部购房款、利息及其它费用。如果开发商不同意退房,无法达成退房协议,业主可以直接向起诉,请求在判决解除购房合同的同时一并解决按揭贷款问题。在民法典中,房屋可以延期交付,但是没有最长时间的规定,一般由当事人协商确定。开发商延期交房可以免责的情况包括不可抗力和约定免责事由。

法律依据

商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。