住宅改为经营性用房需遵守法律法规和管理规约，并经有利害关系的业主同意；商业用途需遵守相关禁止性规定和小区管理规约，同时获得有利害关系业主的同意。根据《中华人民共和国大气污染防治法》，禁止在特定住宅楼和商住综合楼内开设产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。
法律分析
一般情况下找当地的工商行政管理部门。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
根据上述规定，住宅能否用作办公，首先需视该种商业用途是否违反有关禁止性规定；如无相关禁止性规定，还需看是否违反小区管理规约的规定；如不违反规约，还需取得有利害关系业主的同意。
根据《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条：禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。
拓展延伸
小区居民楼内开设小饭桌引发纠纷，如何调解？
针对小区居民楼内开设小饭桌引发的纠纷，可以采取以下调解措施。首先，成立一个由小区居民组成的调解委员会，由中立的成员主持调解过程。其次，调解委员会可以邀请相关方参与调解会议，充分听取各方的意见和诉求。在调解会议中，可以提出一些解决方案，如小饭桌的经营时间、减少噪音等。同时，调解委员会可以提供法律咨询和引导，帮助各方了解相关法规和权益。最后，通过协商和妥协，达成双方都能接受的解决方案，以实现和谐共处。调解过程中，需要保持公正、客观和中立的原则，确保各方的利益得到平衡和尊重。通过这样的调解机制，可以有效解决小区居民楼内开设小饭桌引发的纠纷，促进居民之间的和睦相处。
结语
根据法律法规及管理规约，业主不得将住宅改变为经营性用房，除非获得有利害关系的业主同意。对于住宅能否用作办公，需考虑是否违反相关禁止性规定和小区管理规约，并取得有关业主的同意。根据《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条，禁止在居民住宅楼、商住综合楼以及商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。针对小区居民楼内开设小饭桌纠纷，可成立调解委员会，邀请相关方参与调解会议，提出解决方案，通过协商达成双方接受的解决方案，促进和谐共处。在调解过程中，需保持公正、客观和中立的原则，确保各方利益平衡和尊重。
法律依据
《中华人民共和国大气污染防治法》第一百一十违反本法规定，在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼、商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目的。
由县级以上地方确定的监督管理部门责令改正；拒不改正的，予以关闭，并处一万元以上十万元以下的罚款。
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