个人理财实训作业
班级：营销11C1班
学号：35
姓名：周丽
连云港市房地产价格影响因素调查报告目录
第一部分连云港城市概况
一、连云港简介.........................................................P1
二、连云港总体社会经济发展状况.........................P2
三、连云港房地产市场分析.......................................P3
第二部分房地产市场环境调查
......................................................................................P5
第三部分连云港房地产价格影响因素研究总结......................................................................................P8
一、连云港简介
连云港，位于东经11824′~11948′和北纬34~3507′之间，古称郁洲、海州，建国前称连云XX，建国后称新海连市，别称“港城”。东西长129公里，南北宽约132公里，水域面积1759.4平方公里。连云港市也是中国于19__年首批提出沿海开放的14座城市之一。连云港下辖新浦、海州、连云XX、国家级经济技术开XX以及赣榆、灌云、东海、灌南4县。港口作为一种资源是连云港市最具有特色的一大优势。其主要表现为两方面：一是连云港与海州XX沿岸附近的柘汪港、燕尾港、小丁港乃至石臼港等，构成中国未来大型的港口群体，具有较强的对外贸易能力。同时，柘汪港、燕尾港、小丁港3个港地势开阔，可容纳大规模的临海工业。连云港东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；北与郯城、临沭、莒南、日照等县市接壤；西与徐州、宿迁毗邻；南与淮安、盐城相连。
连云港是全国十大海港之一，亿吨大港。港口现有万吨以上泊位30个，20__年，连云港港口共完成货物吞吐量11378.3万吨，名列全国第八，仅次于大连XX。连云港已成为中国重要的综合性国际贸易枢纽港，与世界上160多个国家和地区的近1000多个港口有着密切的通航关系和贸易往来。
城市荣誉：“中国最佳文化旅游城市”、“全国优秀生态旅游城市”、“生态休闲最佳旅游城市”、“中国优秀旅游城市”、“全国双拥模范城市”、“全国绿化达标城市”、“中国最具投资潜力城市”、“中国十大环境最美旅游城市”、“中国水晶之都”、“神奇浪漫之都”、“中国新能源之都”、”中国旋耕机之都“、“中国药港”。
城市定位：国际性海滨城市、现代化港口工业城市、山海相拥的知名旅游城市。
二、连云港总体社会经济发展状况
1、城市总体经济情况
连云港市江苏北XX，北临山东省，西临黄海，地理位置优越。但在经济上，连云港市是我国14个首批沿海对外开放城市中经济发展最落后的城市，是江苏省经济最落后的城市之一。在国家发展连云港的关注下和江苏扶持苏北发展的下，具有后发优势的连云港近年来经济发展速度比较快。
2、历年GDP增长情况
根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系为：
表:人均GDP与房地产市场发育状况的关系表
根据以上的标准判断，连云港20__年人均GDP为1493美元的水平下，房地产已经进入到快速上升阶段。
三、连云港房地产市场分析
20__年12月，连云港市XX及四县共成交商品房1911套，成交面积约200119平方米。与11月份相比，12月全市商品房成交套数减少413套，环比下滑18%；商品房成交面积减少28390平方米，环比下滑12%。
12月份市区楼市成交商品房1082套，成交面积约100053平方米。较11月份的商品房成交套数增加96套，环比上涨9%，成交面积增加11693平方米，环比上涨13%。
四县楼市成交商品房829套，成交面积100066平方米，较11月份的商品房成交套数减少499套，环比下滑38%，成交面积减少40083平方米，环比下滑29%。
12月份虽然市区的成交套数远高于四县，但是其成交面积却大致相当。而且，在20__年度全年的成交量中，市区四县楼市成交量可谓平分秋色，难分上下。据统计，20__年市区楼市共成交商品房20283套，成交面积约平方米，四县楼市成交商品房18715套，成交面积约平方米。
与去年同期相比，今年12月全市商品房成交量大幅下滑，其中成交套数同比减少5293平方米，下滑73%，成交面积同比缩减470132平方米，下滑70%。
12月，连云港住宅均价为每平方米5452元，环比下降0.13%。
二、房地产价格因素的研究
（一）自身因素
自身因素,是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。包括
房地产的位置、地质条件、地形、地势、建筑物本身等;
（二）环境因素
影响房地产价格的环境因素,是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理形状因素。主要包括大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。
（三）人口因素
房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少,房地产价格也就会下落。人们的文化教育水平、生活质量和文明程度,也可以引起房地产价格的变化。人类社会随着文明发达、文化进步,公共服务设施必然日益完善和普遍,同时对居住环境也必然力求宽敞舒适,凡此种种都足以增加对房地产的需求,从而导致房地产价格升高。反之，则房地产价格低落。
（四）经济因素
主要有经济发展状况,储蓄、消费、投资水平,财政收支及金融状况,利率,物价(特别是建筑材料价格)、建筑人工费,居民收入等。
（五）社会因素
影响房地产价格的社会因素,主要有政治XX状况、社会治安状况、房地产投机。
政治XX状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况,现行政权的稳固程度等。一般来说,政治不XX则意味着社会可能动荡,这会影响人们投资、置业的信心,从而会造成房地产价格低落。
社会治安状况是指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件,则意味着人们的生命财产缺乏保障,会造成房地产价格低落。
房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)房地产,利用房地产价格的涨落变化,以期从价差中获利的行为。一般来说,房地产投机对房地产价格的影响可能会引起房地产价格上涨或下跌，也可能起着稳定房地产价格的作用。
（六）行政因素
影响房地产价格的行政因素,是指那些影响房地产价格的制度、、法律法规、行政行为等方面的因素。主要有土地、金融、税收、房地产制度、房地产价格、行政隶属变更、城市发展战略、城市规划等。
（七）心理因素
心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。购买或出售心态、个人欣赏趣味(偏好)、时尚风气、接近名家住宅心理都会影响房地产价格。房地产需求者遍寻适当的房地产,当选定了合意的房地产后,如该房地产的拥有者无出售之意,则房地产需求者必须以高出正常价格为条件才可能改变其惜售的原意。因此,如果达成交易,成交价格自然会高于正常价格。
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