首先，我想向所有为我的实习提供帮助和指导的四平市中级人民的工作人员和我的指导老师致谢,感谢你们为我的顺利实习所作的帮助和努力。
我的实习是由南开大学法律系和四平市中院共同安排的。通过实习，我在我的第二专业法学领域获得了实际的工作经验，巩固并检验了自己两年本科学习的知识水平。实习期间，我了解并参与了大量民事诉讼的庭审过程,在一些案件的审理中还担任了员的工作,并且对部分参与案件提出了自己的想法。在此期间，我进一步学习了民法及民事诉讼法,对程序问题有了更深的理解,将理论与实践有机结合起来。我的工作得到了实习单位充分的肯定和较好的评价。
实习期间我主要对关于郭*与**公司、**公司及尹*买卖 纠纷一案进行了深入的研究，参加了案件审理的全过程，并被特许参加合议庭评议。案件具体情况如下
一案件的由来和审理经过
郭*与**公司、**公司及尹*买卖合同纠纷一案由四平市铁西区人民2022年4月29日作出（2002）四西民二初字第349号民事判决。宣判后，郭*不服，提出上诉，四平市中XX于20__年7月4日立案， 并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人郭*、委托代理人盖*，被上诉人四平市**公司（以下简称**公司）委托代理人胡*，被上诉人四平市**公司（以下简称建筑公司）委托代理人苏*，被上诉人四平市**公司（以下简称开发公司）委托代理人付*，被上诉人尹*、委托代理人窦*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
二当事人和其他诉讼参加人情况
上诉人（原审原告）郭*
委托代理人盖*。
被上诉人（原审被告）**公司。
法定代表人刘*
委托代理人胡*
被上诉人（原审被告）**公司
法定代表人刘*
委托代理人苏*，
被上诉人（原审被告）**公司
法定代表人吴*
委托代理人付*，
被上诉人（原审第三人）尹*，
委托代理人窦*
三原判要点和上诉的主要内容
原告郭*诉称19__年6月7日原告与被告四平市**公司签订 协议书，将**XX二期工程⑥-⑦，2/0 A - B轴约86平方米商网给原告，原告按合同约定交房款30万元，后又于19__年9月26日9月30日分两笔交增面积款13万元。但被告四平市**公司至今未履行合同，交付房屋。此房于2022年5月被被告四平市**公司卖给第三人尹*，是重复买卖，这种行为是无效的。现原告诉至，要求被告四平市**公司履行合同交付房屋， 并承担诉讼费。
被告四平市**公司（以下简称**公司）辩称原告所述无异议。被告四平市**公司与原告所签的合同是受**公司的委托，是合法有效的，原告是初始买受人，交付了全部房款，应予以保护。第三人与四平市**公司所签购房合同是重复买卖行为，开发公司发现重复后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付现金，是用一辆车折抵了20万元房款，是无效合同，**公司可以按照规定赔偿第三人损失。
被告四平市**公司（以下简称建筑公司）辩称被告建筑公司与原告签订的购房合同合法有效，原告已按合同约定交纳了全部房款，第三人与四平市**公司签订了购房合同属于重复买卖，是无效合同，不应支持。
被告四平市**公司（以下简称开发公司）在法定期限内未做答辩。
第三人尹*诉称第三人于2022年4月6日与被告开发公司签订商品房销售合同是合法有效的，且被告**公司已确认了第三人的买卖关系；他们之间是恶意串通，损害了第三人的利益。
上诉人郭*请求撤销原审判决，依法重新判决郭*与建筑公司买卖商品房合同合法有效，保护上诉人的初始买受权。其理由概括为建筑公司是该房屋的施工单位，此房是该楼房投资人**公司委托同意的，卖房款由**公司用于支付工程款。此后**公司于2022年7月取得《商品房销（预）售许可证》后，又对建筑公司买房行为再次予以确认。郭*买房是19__年6月7日，尹*重复买该房合同是二年后的20__年5月，同尹*算帐“换据”是20__年6月，均在**公司20__年7月取得《商品房销（预）售许可证》之前。但尹*的购房合同，此前卖房人已声明废止，而对上诉人购房协议，卖房人在取得《商品房销（预）售许可证》后又予确认。据此应认定初始购房合同有效，此后重复购房合同无效。
被上诉人**公司建筑公司、开发公司对上诉人的上诉请求及理由无异议，**公司同意按照规定赔偿第三人的损失。
被上诉人尹*辩称原审判决正确，应予维持。上诉人郭*与**公司建筑公司、开发公司之间恶意串通损害第三人的利益。尹*与开发公司签订的商品房销售合同是合法有效的， 购房款已按合同约定全部交齐。且被**公司以开具购房款收据的形式予以确认，因而尹*的合法权益应受到保护。
四对事实和证据的分析及认定
19__年9月四平市计划委员会批准开发建设座落于四平市铁西区英雄XX0204-39的站前批发市场项目。项目开发人是开发公司，投资并组织建筑施工管理人是**公司，建筑施工是建筑公司。工程于19__年6月开工。
19__年6月7日郭*与建筑公司签订了《购房协议书》（建筑公司对外销售商品房是由**公司委托），郭*购买**中兴在建二期工程一层商网⑥-⑦，2/0 A - B 轴，建筑面积约86平方米，交付房款30万元，同年9月26日9月30日又交增面积款13万元，因该商网内部装璜工程未完工，未能交付使用。
2022年9月25日，在**务所律师（**公司法律顾问）胡*的见证下，由****公司**公司、开发公司三家相互关联、又具有法人资格的企业法人代表，对站前批发市场新建楼房（**中兴二期工程建筑楼房）的所有权进行了确认。三方协商一致，确认该新建批发市场楼房为**公司所有，该公司对此批发市场楼房享有占有、使用、收益和处分权。20__年7月29日**公司取得《商品房销（预）售许可证》后，对过去委托建筑公司的商品房，及建筑公司与郭*签订的购房协议再一次进行确认。20__年9月6日开发公司以无权商网房屋为由，向尹*送达了解除商品房销售合同通知，并要求解决善后事宜。后因尹*强行占有了合同约定房屋，20__年10月23日郭*向铁西区提起诉讼，要求取得协议约定商品房。
证据
1郭*与建筑公司签订的购房协议书及建筑公司出具的购房款收据。
2尹*与开发公司签订的商品房销售合同及建筑公司出具的购房款收据和**公司换据收据。
3批发市场新建楼所有权确认书。
4商品房预售申报表和商品房销（预）售许可证。
5开发公司给尹*送达的通知。
6**公司确认书。
7国有土地使用证。
8产权确认书及移交收据。
9施巍证言材料。
10王XX的证言材料。
11其它相关证据材料。
五解决纠纷的意见和理由
根据原审判决，上诉人上诉请求及理由，被上诉人的答辩，本案争议的焦点问题是郭*与建筑公司签订的房屋买卖协议书和尹*与开发公司签订的商品房销售合同，哪一个合同有效，买卖关系应受法律保护。
经二审开庭审理合议庭评议认为
1郭*与建筑公司签订的商品房买卖协议有效，其买卖关系应受到法律保护。
最高人民《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。又根据《民法典》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。依据上述法律规定，当时建筑公司作为施工方，受投资人**公司的委托与买方签订的商品房买卖协议，以及**公司作为投资方开发公司作为项目开发方与买方签订的商品房销售合同，均处于未生效或效力待定状态。它需要这一项目明确产权所有人，并由产权所有人申领《商品房销（预）售许可证》后，对这些合同进行确认，才能生效。因而郭*与建筑公司当时签订协议时，其效力并未确定。但后来项目投资人**公司成为产权所有人，并取得了《商品房销（预）售许可证》，他对建筑公司与郭*签订的商品房买卖协议再次进行了确认，使该协议由效力待定状态，转变成了发生法律效力的协议，协议双方当事人的买卖关系受法律保护，因而，商品房理应由郭*所有。
2尹*与开发公司签订的商品房销售合同无效，尹*受到的损失按规定应得到赔偿。
尹*与开发公司签订商品房销售合同时，由于产权所有人没有确定，《商品房销（预）售许可证》尚未取得，因而其合同效力也处于待定状态。但项目投资人**公司成为产权所有人，取得《商品房销（预）售许可证》后，没有对开发公司与尹*签订的商品房销售合同予以确认，依据最高人民《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，这一合同的性质就发生了质的变化，由效力待定状态，成为无效合同。虽然当时签合同时的收款人是建筑公司，后来还由**公司予以换据，但由于**公司当时既不是产权所有人，也不是《商品房销（预）售许可证》持有人，其换据行为只能是属于收款行为。所以，**公司成为所有权人，取得《商品房销（预）售许可证》后，开发公司向尹*下发了解除合同通知。而且，开发公司与尹*签订的合同，发生在建筑公司与郭*签订的协议两年之后，依《中华人民共和国民法典》的规定也属侵害了初始买受人郭*的合法权益，郭*的初始买受权也理应受到法律的保护。
合议庭评议时还认为，造成尹*与开发公司签订的商品房销售合同无效，其责任完全在于开发公司**公司和建筑公司。开发公司与尹*签订合同时，购房款由建筑公司收取并出具，后来又由**公司换发了购房款收据，因而这三家企业对房屋重复是明知的。而尹*对开发公司的重复行为当时是不知道的，买受行为是善意的，所以，其所受到的损失理应按照相关规定予以赔偿。最高人民《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款三项规定“人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买卖人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。依据这一规定，开发公司应返还尹*购房款345,220.78元，并给予购房款一倍的赔偿损失。**公司、建筑公司承担连带给付责任。
由于案件牵涉关系复杂合议庭将该案提交审判委员会，其中包括我个人的意见在内的合议庭意见一并提交。审判委员会对合议庭意见大部分予以支持，但由于对于法律条文理解不同以及考虑多方客观因素，对第三人获赔问题经激烈讨论采取了其他观点，即由于尹*在本案中没有向请求返还和赔偿，应另求法律途径予以解决。
综上，二审认为，原审判决有误，适用法律不当，上诉人郭*上诉有理，应予支持。经四平市中级人民2022年第39次审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款二三项的规定，判决
一撤销四平市铁西区人民（2002）四西民二初字第349号民事判决；
二**公司与郭*签订的商品房买卖协议有效，买卖关系成立；
三**公司与尹*签订的商品房销售合同无效。
一二审案件受理费22,220.00元，由**公司、**中兴**公司、**公司负担。
通过对本案的深入研究,我认为四平市中院,认定事实清楚,适用法律正确,判决公正。但是,其中对于第三人尹*的赔偿问题我仍坚持在合议庭中我提出的意见:1第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查，但判决违反法律禁止性规定侵害社会公共利益或者第三人利益的除外。2**公司与第三人尹*签订的合同属于无效合同，对于无效合同依法律规定应恢复原状、返还原物、赔偿损失。基于以上两点原因，我认为，应对第三人利益予以保护，即开发公司应返还尹*购房款345,220.78元，并给予购房款一倍的赔偿损失，**公司、建筑公司承担连带给付责任，而不应该使第三人另求法律途径解决。这样，对善意第三人利益没有有效保护，而且增加诉累，浪费司法资源。
本次实习是我大学生活中不可缺少的重要经历，其收获和意义可见一斑。首先，我可以将自己所学的知识应用于实际的工作中，理论和实际是不可分的，在实践中我的知识得到了巩固,解决问题的能力也受到了锻炼；其次，本次实习开阔了我的视野，使我对法律在现实中的运作有所了解，也对法言法语也有了进一步的掌握；此外，我还结交了许多法官和律师朋友，我们在一起相互交流，相互促进。作为一个南开学生，我竭力成为一名南开文化的使者，向社会各界的朋友们介绍南开，使他们走近南开，了解南开。
下载本文