住改商就是将住房改成商用房，主要有两种情况：
一是在宅基地上直接将住房改成商业用房；
二是连宅基证都没有，直接建造商业用房。
一、业主能将住宅改为商业用房开设公司吗
业主经有利害关系业主同意能将住宅改为商业用房开设公司。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，将住宅用房改为商用用房的，应当经有利害关系的业主一致同意。
二、商业房可以抵押贷款吗
商业房产是可以抵押贷款的。变现能力较强的商品住房和商业用房作为抵押物。贷款金额应综合考虑商用房每年出租等经营收入和市场价值等因素合理确定，最高不得超过商用房市场评估价值的60％。商业房产抵押需要满足以下条件：
（一）用于抵押的房产与贷款经办机构必须位于同一城市，个人抵押购房贷款不接受异地抵押物。
（二）不接受评估现值在10万元以下（含）的房产作为抵押物。
（三）已办妥产权证明产权清晰，可上市流通并能依法办理抵押登记，没有产权争议等不利变现情况。
（四）具有较强的变现能力，房产结构完好，水、电、环保交通、城建、物业管理等各项配套设施和服务齐全，不存在纠纷和问题，不在规划的拆迁范围内。
（五）抵押物为商品住房的，房龄一般不得超过20年，且贷款／授信期限加房龄原则上不得超过40年；抵押物为商业用房的，房龄一般不得超过20年，且贷款／授信期限加房龄原则上不得超过30年。
（六）原则上不接受闲置超过6个月的商业用房作为抵押物。
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