房地产集团有限公司投资管理办法第一章总则
第一条 为促进__ 城房地产集团有限公司(以下简称公司)经济发展,不断培育新的经济增长点,积极参与市场竞争,提高经济效益,规范投资行为,提高决策的科学性和可靠性,减少投资风险,根据国家有关法律、法规,结合公司实际,特制定本办法。
第二条 本办法所述投资是指公司利用现有的品牌、资金、人才等资源,在境内外以全资、合资、合作等形式开发经营项目、开办新企业,从而直接取得权利、收益和承担风险的行为。
第三条 公司投资的原则是:安全性、盈利性,公益性,符合公司发展战略。
第四条 公司企业发展部为投资的归口管理部门,负责投资项目的信息收集、市场调查、可行性研究、投资的建议意见、参与投资决策,负责投资决策的实施和对投资的管理等;公司各有关职能部门负责职能范围内投资管理的相关工作。
第五条 本办法适用于公司本部,控股项目公司、专业公司遵照执行,参股项目公司、专业公司参照执行。第二章投资方向
第六条 公司投资方向应依据公司发展战略和自身资源状况选择确定,一般有以下几类项目:
(一) 房地产开发经营项目。一般包括公寓、别墅、写字楼、商铺等。
(二) 房地产延伸产业开发经营项目。一般包括规划设计、景观设计、建筑、安装、建筑材料、__ 化、设备、装潢、物业管理等与房地产相关的产业。
(三) 其他产业的开发经营项目。一般包括教育、体育、文化、旅游休闲、酒店及公司具有一定资源优势的产业。第三章投资决策
第七条 公司投资决策前,企业发展部应组织好拟投资项目的投资环境分析、市场调查、投资机会研究、投资项目可行性分析、投资项目经济评估等各项与决策有关联的工作。
第 信息收集与筛选企业发展部应利用各种渠道、方法对投资信息进行收集,范围包括社会、政治、法律、经济、文化等领域,以及自然、基础设施、经济、产业结构、具体项目的基础情况等方面的投资信息。并根据公司发展战略和资源现状对所收集的信息进行整理、筛选。公司各相关部门应予以配合。
第九条 市场调查
(一) 企业发展部应在日常信息收集工作的基础上,整理出有效信息,并根据公司领导的意见,运用科学的方法,有目的、有计划、有针对性地对市场有关情况进行调查。调查内容包括当地的经济状况、资源状况、相关、市场需求、同业状况、人文环境、风俗习惯和行业发展态势等。
(二) 调查的一般步骤应为根据选定项目或专题,制定调查计划,包括时间、人员、调查方式等,收集与项目或专题有关的资料,进行分析整理,在此基础上撰写出调查报告。
(三) 调查报告应包括以下内容:
1.调查的目的、方法、对象、时间、地点等基本情况;
2. 由调查资料分析得出的调查结论;
3．对调查结论分析论证;
4. 对调查项目或专题的意见和建议等。
(四) 调查报告由企业发展部呈公司分管领导,经分管领导审阅后,逐级报公司董事会。
第十条 投资项目的可行性研究
(一) 对拟投资的项目,企业发展部应会同公司有关部门在充分调查了解、查询的基础上编制项目可行性研究报告(以下简称可研报告)。
(二) 可研报告应包括以下内容:l、项目背景概况、投资必要性、可行性分析;
2、 市场预测和项目投资规模。包括市场需求预测、同类企业开发经营情况
3、 投资估算和资金的筹措。包括项目的注册资金、投资总额、资金来源渠道、筹集方式、资金回收期预测和现金流量分析等;
4、 项目财务分析。包括项目前期费用、各项建设成本、经营管理费用、不可预见费用、税金、利润预测、投资回报率等各项财务指标分析。
第十一条 投资项目的评审
(一) 可研报告完成编制后,企业发展部应组织有关专家、公司领导和相关部门人员按《评审会议管理制度》规定进行评审。
(二) 企业发展部将评审后的可研报告以及相关资料逐级上报,为董事会决策提供依据。
第十二条 投资决定公司董事会根据企业发展部上报的材料,经充分研究后确定是否投资、投资规模、投资的最佳时机、项目合作者和股权比例等。
第十三条 合作协议书或合同
(一) 企业发展部根据拟定的投资项目,负责起草或会同合作方共同起草合作协议或合同,经审定后,由公司董事长或其授权人签订。
(二) 合作协议书一般应包括以下内容:
1.合作双方或多方的名称、公司负责人;
2. 合作的标的内容;
3．合作的具体形式;
4. 合作双方或多方的权利、义务;
5. 违约责任规定;
6. 其它必须明确的事项。第四章投资实施
第十四条 根据董事会批准的投资决策意见,企业部应或与投资合作各方共同筹建项目公司,包括组织各方股东会、确定董事会、监事会人员、项目公司工商注册登记、确定项目经营管理架构、组建经营班子、拟定工作计划等。
第十五条 公司人力资源部应协助项目公司招聘所需的各类专业人员,并指导项目公司设置合理的组织构架,确定合适的薪酬制度等。
第十六条 前期管理部应指导或协助办理建设用地的相关手续。
第十七条 计划资金部负责或指导、协助项目公司办理所需资金的筹措、拨付工作。
第十 项目公司应及时编制项目产品策划书,报送公司评审。通过后,由项目公司负责实施。
第十九条 项目产品策划书应包括以下内容:
(一) 前言部分。
(二) 项目概况。包括项目地理位置、,地块情况、交通条件等。
(三) 调查分析。包括项目周边背景情况、周边项目、参照区域的选定及其开发概况、项目地块的有利和不利因素分析、结论与对策等。
(四) 项目定位。包括目标客户群的分析、项目定位、开发构思、开发节奏及技术经济指标等。
(五) 规划设计。包括规划构想、景观要求、空间布局、交通组织等。
(六) 建筑形态。包括建筑间距、朝向要求、建筑风格、建筑色彩、建筑材料、建筑结构选型、建筑细部处理等。
(七) 居室户型。包括总体要求、户型配比、功能布局、尺度要求等。
(八) 会所。包括调查分析、意向与定位、功能与规模、建筑风格等。
(九) 公建配套。包括配套设施调查分析、生活服务类设施、休闲娱乐类设施、中心花园、车库、物管用房等。
(十) 基础设施。包括建筑内部管线配置、供水系统、排水系统、中水系统、供电系统、公共照明系统、供热系统、天然气、通讯系统、空调系统、有线电视及卫星接收系统、消防系统、安防系统、背景音响系统、计算机网络系统、垂直运输系统等。(十一)园区环境。包括园区道路、园区__ 化、园区水景、园区小品、园区标识、细部处理等。(十二)物业管理。包括物业管理方式、管理要求、开发商一次性投入内容、服务项目、物管费收取原则及支出范围等。(十三)营销策划。包括营销策划工作要点、售楼处建设、样板房建设等。
第二十条 项目公司应根据审定的项目产品策划书,委托规划设计,并按规定向职能部门申报立项。
第二十一条 勘察设计、规划设计、建筑设计、环境设计、综合管线设计、智能化设计和施工图设计等方案均应按规定进行评审。工程建设中重要用材、重大设备采购、重要环节的处理等均应按规定程序确定。第五章投资管理
第二十二条 为确保投资结果与投资决策期望的一致性,企业发展部应对投资项目建立科学的管理体系,包括对投资项目的定期跟踪检查,投资项目的动态管理,及时掌握投资项目的品质、进度、成本控制等有关情况,并运用价值工程手段对项目定期进行评价,并将评价意见及改进方案报公司董事会。
第二十三条 公司应对项目公司实行法人治理结构管理,强化对项目的有效控制职能,建立目标考核责任制,以确保投资效益,降低投资风险。
第二十四条 公司人力资源部应指导、协助项目公司建立具体、细致的绩效考核制度,经常性保持与员工沟通,并通过切实措施加强员工培训,提高员工素质,确保员工良好的工作状态。
第二十五条 公司综合管理部应在投资项目决策前,提出法律意见,对项目合同、章程等文书进行法律审核。在项目公司设立后,应通过工作会议等形式,加强对项目公司的综合管理,使项目公司的管理工作规范、有序。
第二十六条 公司财务管理部应定期汇总项目公司财务报表等资料,编制相关统计报表,对项目公司的成本进行严格控制,确保项目公司的各项成本、管理费用合理、合规。
第二十七条 公司成本管理部应科学、合理地选择成本预测方法,对项目成本进行准确预测,对项目工程建设的各项预、决算进行细致审查、审核,把好项目工程建设的成本控制关。
第二十 公司销售部应指导各项目公司制定科学、合理的销售策略,强化销售人员的服务意识,提高服务水平,使公司的产品销售达到利益最大化。
第二十九条 公司策划部应做好公司品牌、公司文化、公司产品的策划、推广、传导工作,为公司的持续发展打好基础。
第三十条 在投资活动中,凡未按规定程序进行而导致决策失误或管理不善造成亏损的,有关人员应承担相应的经济责任。第六章投资的转让与收回
第三十一条 出现或发生下列情况之一的,公司可以收回对外投资。
(一) 按项目公司《章程》规定,该投资项目经营期满的;
(二) 由于投资项目经营不善,无法偿还到期债务,依法实施破产的;
(三) 由于发生不可抗力而使项目无法继续经营的;
(四) 协议或合同规定投资终止的其他情况出现或发生时。
第三十二条 出现或发生下列情况之一时,可以转让对外投资:
(一) 投资项目已明显与公司的经营方向背离;
(二) 投资项目出现连续亏损且扭亏无望、没有市场前景的;
(三) 由于自身经营资金不足而急需补充资金,公司又无法筹措资金的;
(四) 公司董事会认为有必要的其他情形发生时。
第三十三条 投资转让应严格按照《公司法》和公司《章程》中有关转让投资的规定办理。第七章 附则
第三十四条 本办法由企业发展部负责解释和修订。
第三十五条 本办法自印发之日起施行。
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