房地产公司项目开发的程序第一部分,房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。第二部分,行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段:1) 选址定点;2) 规划总图审查及确定规划设计条件;3) 初步设计及施工图审查;4) 规划报建图审查;5) 施工报建;6) 建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项:
1、 计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、 国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、 建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、 环保局办理生产性项目环保意见书(表)。
5、 文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、 规划部门办理项目选址意见书。
二、 规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项:
1、 人防办进行人防工程建设布局审查。
2、 国土资源局办理土地预审。
3、 消防支队、交警支队、教育局、水利局、局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、 规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。
5、 规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、 初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项:
1、 规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、 消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、 交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、 人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、 国土资源局进行用地预审。
6、 市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、 建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、 建委对施工图设计文件进行性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。
9、 建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、 规划报建图审查阶段,此阶段办理以下一般事项:
1、 消防支队进行消防设计审查。
2、 人防办进行人防设施审查。
3、 建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、 规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴纳有关规费后,核发《建设工程规划许可证》(副本)。
五、 施工报建阶段,此阶段办理以下一般事项:
1、 建设单位办理施工报建登记。
2、 建设方对工程进行发包,确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类工程直接发包。
3、 建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发《建筑工程施工许可证》。
六、 商品房预售许可阶段,此阶段办理以下一般事项:由房地产管理部门办理预售登记,核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料:
1、 以下证明材料:
(1) 已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(2) 持有建设工程规划许可证和施工许可证;
⑶ 按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、 开发企业的《营业执照》和资质等级证书;
3、 工程施工合同;
4、 商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、 建设工程竣工综合验收备案阶段,此阶段办理以下一般事项:
1、 建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、 财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、 规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门,按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。
4、 建委综合各部门验收、审查意见,对符合审核标准和要求的,出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的,作退件处理并要求限期整改。第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
1、 由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。
2、 开发商应提交材料:
(1) 申请书;
(2) 企业营业执照;
⑶ 用地证明文件或者土地使用权证;
(4) 建设用地规划许可证;
(5) 建设工程规划许可证;
(6) 施工许可证;
(7) 房屋竣工验收资料
(8) 房屋测绘成果;
(9) 根据有关规定应当提交的其他文件。以上几个阶段,需增加或减少的相关事项及时限,各地根据实际情况,会有不同的差异。各个程序的办理时间,绝大部分都少于15天,一般在7天内。所需要的费用,由于相当部分属于地方收费,所以就不再明细列表,更何况相对于房地产开发所获得的利润,行政审批费用可以忽略不计。
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