地产项目投资具有资金密度大、风险高的特点。地产项目定案之前,须在详细的调查和研究的基础上,做好周密的可行性分析,逐级报请公司领导审定,积极慎重做好项目规划设计、施工建设、物业租售阶段的经营管理,力争减少风险,取得较好收益。
1.1 地产投资管理
地产项目投资决策分立项、论证、报批和签约四步骤进行。
A、地产发展项目的立项
⑴ 地产部或公司其他人员接触土地项目后,指定地产部专人与土地介绍人联系,查询项目的情况,并做初步调查,对所得信息归纳整理归档。
⑵ 对接触到的项目,根据初步调查及有关资料先做简要的经济测算,向部门经理汇报后,进行部门内部分析讨论,把有价值的项目报送公司总经理和主管地产的副总经理审批。
B、地产项目的投资论证
经公司总经理、主管地产副总经理审定后,地产部组织力量对有发展潜力的项目进行详细调查。调查内容如下:
⑴ 项目产权及有关法律文件(包括《建设用地规划许可证》、《建设用地通知书》、《红线图》、《征地许可证》、::《规划设计要点》、《国有土地出让金合同》、转让公司股权情况、地块有无抵押等有关资料)。
⑵ 现场情况(现有土地使用情况、交接情况、拆迁量、拆迁合同、七通一平情况等)。
⑶ 项目周边情况(周边的环境、交通状况、市政配套现状及规划情况、区域发展远景等)。
⑷ 项目所在区域内的物业情况(包括用地面积、建筑面积、租/售价格、发展商、投资商、物业使用情况、建筑标准、入伙时间、租售比例、户型及户型比例等)。
⑸项目所在区域内我公司接触过或有了解的其他地块的可比资料。
⑹合营/转让单位资讯实力报告(财力、人力、经营操作等情况)及介绍人情况。
⑺合营/转让单位的期望要求。
C、地产投资项目的报批
在上述调查的基础上,由地产部牵头,财务部、工程部联合撰写项目可行性报告,逐级报送公司主管地产副总、总经理审批。
D、地产投资项目的签约
项目一经总经理批准后,由公司总经理/主管地产副总经理出面与土地出让/转让方洽商合同有关事宜,同时委托公司法律顾问起草或修改土地出让/转让合同等有关法律文件,报主管地产副总、总经理审定后正式对外签约。
E、项目正式签约后应建立完整的项目档案。
F、由地产部牵头,财务部、工程部协助拟定详细的发展计划,进入项目发展阶段。
1.2 征地管理
在做好项目投资决策的基础上,地产部指定专人负责办理项目的征地手续。征地程序如下:
A、与地方洽商有关征地补偿及有关工作等事宜。
B、办理《建设用地规划许可证》和《建设用地通知书》。
C、申请《规划设计要点》。
D、办理拆迁有关手续。
E、向区和市国土局办理用地结案手续。
F、向市房地局办理土地估价,签定《土地出让合同》。
G、向市房地局办理《建设用地批准书》。
1.3 项目实施前管理
项目实施前期阶段分为项目规划设计、项目报建两部分。
A、项目规划设计管理
规划设计是项目实施阶段的首要工作,建设工程技术是否先进,经济上是否合理,设计将起着决定性的作用,设计文件则是安排建设计划和组织施工的主要依据。
⑴ 设计单位的选定,一般通过招标来确定。
⑵ 项目规划设计的招标与评选:
①根据公司的发展计划,由地产部编写设计任务书及设计招标文件,报公司总经理和主管副总经理审批。
②地产部拟定合适的设计公司参加设计方案的招投标。
③召开设计方案的评审会,选中方案及设计单位,经公司总经理及主管副总经理审批。
⑶ 项目规划设计方案的确定
①地产部就入选方案征求各方面意见,指导设计公司修改方案,直至符合公司对该项目的发展设想,并通过有关部门的审批。
②督促设计单位按发展计划完成扩初方案及施工图设计,直至获得规划部门及其它专业部门的批准。
③地产部经理需全面了解项目特性、规划局批复的设计要点,分别在方案设计、扩初设计、施工图设计三个阶段,召集有关部门及专家对图纸进行详细会审,会审纪要报总经理和主管副总。
④按照发展计划,对设计进行必要的修改,重大修改须经主管副总及总经理审批,所有修改通知单需由修改人、审核人联名签署。
⑤上述方案设计、初步设计、施工图设计阶段的设计深度均应按建设部颁布的《建筑工程设计文件编制的深度规定》执行,并严格遵守国家有关设计规范及《广州市城市规划条例》与《广州市城市规划条例实施细则》等有关文件。
⑷ 内外装修与设备选型
根据公司制定的项目发展计划,从使用功能及建筑美观的角度,参与内外装饰材料及有关设备的选择。
①装修标准的制定。地产部编制的项目装修标准应报公司总经理及主管副总批准。
②装修材料及设备配置的选用。在保证质量与装修效果的前提下,首先考虑选用国产与合资产品,不能满足要求时再选用进口产品,并做到货比三家,主要装饰材料的选用、变更必须报主管副总审定后方能生效。
⑸ 样板房的设计、施工管理
通过样板房的设计、施工的管理,为今后大面积的项目开展,提供必要的保证,减少不必要的浪费,应遵循下列准则:
① 地产部根据售楼的对象需求编制装修标准,报公司总经理及主管副总经理审批。
② 联系有实力的装修公司参加室内设计投标,在确定设计中标单位后,完成室内装修施工图设计。
③ 在样板房施工过程中进行全面跟踪。土建施工期间,样板房的施工管理由地盘负责,地产部确定所有的装修标准、::材料及颜色等。
④ 会同工程部对样板房的造价进行结算。
⑤ 样板房的验收应由工程部牵头,地产部、物资部、地盘参加,以上部门联合发出整改意见供地盘参考。
B、项目报建管理
在做好项目投资决策、规划设计的基础上,地产部指定专人负责办理项目报建手续。报建程序如下:
⑴ 向市、区计委办理投资计划任务书、项目的计划及转正手续,取得省、对拟建项目的批文。
⑵ 办理《建设用地规划许可证》。
⑶ 申请规划设计要点。
⑷ 送审总平面方案。
⑸送审四图一书(道路、管线、绿化、竖直图和规划说明书)。
⑹送审单体建筑设计方案。
⑺送审初步设计方案。
⑻各专业部门报建(包括市政、消防、人防、卫生防疫、交通、供电、供水、煤气、电话、电视、民航、文物等)。
⑼施工图报建。
⑽办理市政配套设施费、档案合同、报建费。
⑾办理《建设工程报建审核书》。
⑿办理《放线册》、《余泥排放证》。
⒀办理《建设工程规划许可证》。
1.4 市场调查管理
A、地产部应成立市场调研小组,多渠道、广泛地收集有关房地产市场信息,特别是广州市的。在科学统计基础上,准确分析广州市房地产市场行情、消费取向,建立地产信息数据库,为项目的可行性研究、发展策划、发展计划及销售策划提供信息支持。
B、市场调研的主要方式及内容
通过各种调研方式,对房地产市场进行日常调查,如土地的批租量、房地产市场中各类物业的存量、空置率等,并对已调查项目进行跟踪对比研究。
⑴ 收集大众传播媒介的各种房地产市场信息。调研小组每日翻阅《广州日报》、《羊城晚报》、《南方日报》、《南方都市报》等报刊、杂志以及其他大众传媒上的广告及地产专版,收集包括各楼盘的租赁信息、专题房地产评论、有关法规在内的房地产信息,以及对房地产市场有影响的各类统计数据。
⑵ 采用上门实地调查或参加展销会的形式。每周至少有一天外出收集广州市房地产市场的的第一手资料。积极参加房地产展销会,力求全面了解楼盘信息,包括楼宇的类型、位置、高度、面积、户型及比例、设备及装修标准、入伙时间、租售价格、付款方式、发展商/投资商、预售时间、租售情况等,并对该物业做出综合评价。
⑶ 对于特定的任务进行专题调查研究或针对某一物业进行专门的调查研究。
C、市场调研信息的处理
⑴ 对于接触过的每一个地块项目要做详细记录,并整理归档,建立广州市地价信息库。以此为基础,分析相邻地块的经济收益。
⑵ 对于收集到的资料、信息进行分类、汇总、分析、提炼、整理、归档,建立各类物业的信息库。在科学的统计基础上,分析房地产市场中各类物业的走势及消费者的市场取向。
⑶ 将所有的信息、资料进行整理,建立一套有效、便捷、灵活的电脑信息管理系统。
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