《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》律师逐条解析版
（特别提示及当事人基本信息部分）
解析人 ：深圳二手房律师团首席律师张茂荣
解析说明 ：
1、本解析版是本律师对深圳市国土资源和房产管理局与深圳市工商局联合制定的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》20__版（20__年8月1日实施，20__年1月1日修订）的逐条解读;
2、本解析版对本合同基本含义、签约注意、潜在风险及其防范进行了特别提示，是本律师多年来工作经验的总结，具有极强的实用性，实为二手房交易双方、中介公司、担保公司、按揭银行必读版本;
3、本解析仅代表本律师个人意见，并不代表网站意见，如有不妥，欢迎业内专家批评指正。 深圳市二手房预约买卖及居间服务合同
深（ ）居间第（ ）号
特 别 提 示
1、本合同为示范文本，各方当事人签订本合同前，应当仔细阅读合同条款和二手房购房指引（交易场所现场悬挂）的内容。
示范文本的基本含义是示范作用，而非必须使用，如交易双方未使用本版本签订二手房买卖合同，只要内容不违法同样有效，任何一方当事人都不能因此拒绝履行，否则将构成违约，需承担违约责任。
2、本合同文本由“深圳市二手房网上交易系统”生成，合同各方经协商,可对本合同的内容作修改、补充，修改、补充的内容应当符合法律、法规的规定。
本合同属格式条款，未尽事宜合同各方可在 二补充约定，补充约定与格式条款不一致的，以补充约定为准。
3、买方在签订本合同前，应当对本合同所涉房地产进行实地考察，对房地产周围的环境、交通、学校及附着 该房地产之上的学位、户口等情况进行充分了解。卖方有义务如实提供包括产权状况、租赁情况、户口等有可能影响交易的真实信息。
本条规定了买方的注意义务和卖方的告知义务，买方不应仅限 卖方或中介的介绍，而应多方了解，查证属实。4、为保证交易资金安全，建议买卖双方通过银行第三方托管方式进行资金监管，并以协议方式明确约定资金监管帐户及资金交付条件等相关事宜。
资金监管是为了保证交易双方的安全，中天事件对中介监管的风险暴露无遗，强烈建议将首期款及大笔定金监管 银行。
5、买卖双方在委托他人办理房地产赎楼、过户过程中，应当仔细阅读所签署的公证委托书内容。对外所授权限，应当在可控范围。在办理房地产转移登记手续时，应当亲自到场，避免出现交易风险。
全权委托公证书是委托人赐予代理人的尚方宝剑，代理人持该公证书在授权范围内可以不经过委托人同意任意处分或购买物业、代理签约，由此产生的所有法律后果均由委托人承担。建议仔细逐条审验委托书内容，业主做公证时务必指明买受人、成交价，以防代理人炒楼或低价转让，出现意外事件时应及时终止委托。
6、仅规定了房地产居间方佣金收取标准的上限，在房地产交易中，居间方不得超过规定标准收取佣金。
中介促成交易后有权获取佣金，除此之外不应当再收取任何其他费用，买卖双方对中介的其他不合理收费有权拒绝;如买卖双方成交后拒付佣金，中介有权起诉索赔。
7、买方、卖方、居间方在本合同签订时应同时在场，以确保各方所执合同的同一性、有效性与真实性。
实践中存在中介先找一方签，再找另一方签的情况（非同时签约），此时合同在后签一方签字后生效，先签一方应备份以防止后签一方签字时另行增加或修改内容。如中介以需公司盖章为由要求全部收回合同，交易双方应制作备份并由中介签约人签字认可，以防篡改。
根据《民法典》规定，只有违反法律、行规强制性规定的合同才无效，中介方无资质或丧失资质居间并没有违法法律、行规强制性规定，本合同仍然有效，买卖任何一方不得因此拒绝交易，否则将构成根本违约。
当事人基本信息（略） ：基本信息尽量填写完整，通讯地址、联系电话务必填写准确，因其是26条各方约定的送达地址，填写不准确将可能导致无法及时接收相关文件，履约过程中地址电话变更需及时履行变更告知手续！卖方姓名要和和房地产证一致，不能使用曾用名。买方要向卖方代理人索取卖方的授权委托书，以确保有效代理。各方应当备存对方身份证复印件，以防发生纠纷诉讼时使用（深圳诉讼要求提交对方身份证复印件）。 （未完待续）
《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》律师逐条解析版（二）
（第1至）
解析人 ：深圳二手房律师团首席律师张茂荣
根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《深圳经济特区房地产转让条例》及其他有关法律、法规的规定，经居间方居间，买方、卖方、居间方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就本合同所涉房地产预约买卖和居间服务事宜，达成如下协议 ：
第一部分房地产预约买卖
第一条
卖方拟转让房地产（下称该房地产）坐落 ： 。
房地产证号为 ： 。房地产用途为 ： 。 登记建筑面积为 ： 平方米。套内建筑面积为 ： 平方米。 该房地产土地使用权年限自 _____年_____月_____日至 _______年_______月_______日 止。该房地产 年 月竣工。 目前该房地产物业管理公司为 ，物业管理服务费为每月每平方米建筑面积人民币 ： 佰 拾 元 角 分（小写 ： 元）。该房地产约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等清单，详见 一。
本条是关 拟转让房屋基本情况的介绍，因系二手房，主要情况在房地产权登记机关已有记载，卖方只需注意填写的与登记的一致即可，如填写与登记或实际情况不符，买方可能会追究卖方欺诈售房的责任。
第二条
该房地产产权现状为以下第 种 ：
1、该房地产没有设定抵押，卖方对该房地产享有完全的处分权。
2、该房地产处 抵押状态，卖方承诺 本合同生效之日起 日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续。
3、该房地产处 抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须 签订本合同之日起 日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准;卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在合同约定转移登记日期之前自行赎楼。
4、其他 ：1、本条2规定的是业主自己赎楼，3规定的是业主委托担保公司赎楼。选择2不必做全权委托公证，操作简便安全，但需自己有足够的赎楼资金;选择3
无需自筹资金但程序相对复杂，买方负有配合签订三方协议的义务（不配合导致无法赎楼将承担违约责任）;2、担保公司赎楼需卖方做全权委托公证给其指定人员，本条没有规定业主做公证的时限，建议在本条4中补充约定或在3“须 签订本合同之日起 日内与担保公司签订服务合同”后添加“并按担保公司要求做全权委托公证给其指定人员”;3、本条也没有规定担保公司因故赎楼不成的解决办法，因赎楼是卖方义务，为防止在赎楼问题上久拖不决，建议在“4、其他”中补充约定， _____年_____月_____日前仍未能赎楼完毕的，卖方应当自行赎楼;5、卖方应权衡一旦担保公司赎楼不成自己的赎楼能力。
第三条
该房地产所附租约现状为 ：
1、该房地产没有租约;
2、该房地产之上存有租约。租赁合同见 [租赁编号 ：, 月租金__元整（小写），租期自_____年_____月_____日至_____年_____月_____日]。卖方须 签署《深圳市二手房买卖合同》前取得承租人放弃优先购买权或放弃购买权之书面证明，否则视为卖方违约。买卖双方经协商一致按下述第 种方式处置租赁合同 ：(只能选择其中一种)
① 该房地产产权转移后，原租赁合同在有效期内对买方仍然有效。卖方须 前协助买方与承租人签订新的租赁合同，同时卖方须将承租方已交卖方之租赁押金/保证金及预交租金（若有）转交予买方，买方自 时起享有卖方在原租赁合同项下之权利义务。
② 卖方须 该房地产交付买方使用前解除原租赁合同，买方对因原租赁合同而产生之纠纷不承担任何责任。
本条是关 租约事宜的约定，有三点注意事项 ：一是卖方负有实告知买方租约状况的义务，故意告知买方虚假情况导致租客损失的将承担法律责任;二是租客有法定的优先购买权，根据法律规定，卖方应在卖房前提前通知租客并征求其意见，故建议卖方在签订本合同前取得租客 放弃购买权证明，以防签约后租客提出异议;三是根据买卖不破租赁原则，卖方无权单方提前解除租赁合同，故卖方选择②时应事先取得租客认可，以防租客不同意对买方构成违约。
第四条
该房地产所附着的户口，卖方保证 收到房地产转让总价款之日起 日内迁出，逾期则以该房地产转让总价款为基数按日万分之 向买方支付违约金。
本条不切实际，很多业主卖房后去向不明很难追索违约金，建议修改！买方应在交易之前去派出所进行户口查询，如查明该房地产有户口，建议在 二中约定由卖方留存足够的迁户保证金，以免到时为追索小额违约金而耗费大量诉讼成本。第五条 该房地产转让总价款为人民币 ： 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分（小写 ： 元）。该转让价款不含税费。
本条为过户登记价，是交易双方的纳税依据。需要提醒的是部分当事人为规避税费故意签订阴阳合同，即在本条填写一个较低的过户价格并以实际成交价付款，如此以来本条约定将属 无效约定，在房价发生波动时容易发生纠纷，应予避免。
第六条
该房地产交易定金共计人民币 ： 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分（小写 ： 元）。买方同意按以下方式支付 ：
本合同签订时，向卖方支付定金人民币 ： 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分（小写 ： 元）。 本合同签订后 日内，向卖方支付定金余额人民币 ： 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分（小写 ： 元）。 上述定金建议交由买卖双方约定的银行第三方账户监管。买方将定金在合同约定期限内存入监管帐号，即视为卖方收讫。定金在买卖双方办理过户手续时可自动转为楼款，但另有约定的除外。
1、定金不同 订金与付余款，一定不能写错;2、根据民法典规定，定金最高限额为成交价的20%，定金过低起不到担保作用，过高无效，故建议按房价的20%支付定金;3、本条第三款约定定金监管 双方约定的银行，但未明确具体银行，建议在签订本合同时及时与银行签订定金监管协议，以防一方借口就选择银行达不成一致意见而故意毁约。
第七条
为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付该房地产并结清所有费用，买卖双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留人民币 ： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分（小写 ： 元）作为交房保证金（不超过交易总价款的2%）。此款在卖方实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算。此交房保证金的处理方法为下列第 种 ：
1、交由居间方托管;
2、其它 ： 。
1、建议将交付保证金的结算时间改为在卖方实际交付房地产、完成产权转移登记、相关费用交接完毕、迁出户口时结算;2、注意估算相关费用及违约金，预存足够的资金，如可能超过总房价的2%应删除括号内备注部分。
第
买方所支付款项（包括定金、购房款），除有特别约定，建议以银行第三方托管的方式进行资金监管。
买方按下列第 种方式给付除定金、交房保证金之外的房款人民币 ： 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分（小写 ：元） ：
1、一次性付款
买方须 _____年_____月_____日之前将上述房款支付至买卖双方约定的银行篇二 ：二手房预约买卖及居间服务合同
深圳市二手房预约买卖及居间服务合同
深圳市国土资源和房产管理局
深圳市工商行政管理局
20__年版
深圳市二手房预约买卖及居间服务合同
深（ ）居间第（ ）号
特 别 提 示
1、本合同为示范文本，各方当事人签订本合同前，应当仔细阅读合同条款和二手房 购房指引（交易场所现场悬挂）的内容。
2、本合同文本由“深圳市二手房网上交易系统”生成，合同各方经协商,可对本合同 的内容作修改、补充，修改、补充的内容应当符合法律、法规的规定。
3、买方在签订本合同前，应当对本合同所涉房地产进行实地考察，对房地产周围的
环境、交通、学校及附着 该房地产之上的学位、户口等情况进行充分了解。卖方有义务如实提供包括产权状况、租赁情况、户口等有可能影响交易的真实信息。
4、为保证交易资金安全，建议买卖双方通过银行第三方托管方式进行资金监管，并 以协议方式明确约定资金监管帐户及资金交付条件等相关事宜。
5、买卖双方在委托他人办理房地产赎楼、过户过程中，应当仔细阅读所签署的公证
委托书内容。对外所授权限，应当在可控范围。在办理房地产转移登记手续时，应当亲自到场，避免出现交易风险。
6、仅规定了房地产居间方佣金收取标准的上限，在房地产交易中，居间方不得 超过规定标准收取佣金。
7、买方、卖方、居间方在本合同签订时应同时在场，以确保各方所执合同的同一性、
有效性与真实性。
8、居间方应当具有主管部门核发的备案证书和营业执照。买卖双方可通过网站
当事人基本信息 ：
卖方 ：
姓名 ：国籍/地区 ：身份证/护照号码 ： 联系电话 ： 通讯地址 ：邮政编码 ：_________ _________ 所占份额 ： 公司或机构名称 ： 营业执照号码 ：所占份额 ：通讯地址 ： 邮政编码 ：_________ _________ 法定代表人 ： 联系电话 ： 身份证/护照号码 ：
代理人 ：联系电话 ：身份证/护照号码 ：
通讯地址 ： 邮政编码 ：_________ _________
共有权人 ：
姓名 ：国籍/地区 ： 身份证/护照号码 ： 联系电话 ：通讯地址 ： 邮政编码 ：_________ _________ 所占份额 ： 公司或机构名称 ：营业执照号码 ：
通讯地址 ： 邮政编码 ：_________ _________ 法定代表人 ：
身份证/护照号码 ：
居间方 ：
公司名称 ： 备案证书号码 ： 营业执照号码 ： 通讯地址 ： 邮政编码 ：_________ _________ 法定代表人 ：联系电话 ： 经纪人（经纪人助理） ：联系电话 ： 执业证号码（上岗证号码） ：
买方 ：
姓名 ：/地区 ：身份证/护照号码 ： 联系电话 ：
通讯地址 ： 所占份额 ：
公司或机构名称 ：营业执照号码 ： 通讯地址 ： 法定代表人 ： 身份证/护照号码 ： 代理人 ： 联系电话 ：身份证/护照号码 ： 通讯地址 ：
区房地产转让条例》及其他有关法律、法规的规定，经居间方居间，买方、卖方、居间方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就本合同所涉房地产预约买卖和居间服务事宜，篇三 ：深圳市二手房预约买卖合同
② 卖方提前解除原租赁合同并按本合同约定的日期将房地产交付买方使用。买方对因原租赁合同产生的纠纷不承担任何责任。
第九条 税费承担 按有关规定，卖方需付税费 ：（1）营业税；（2）城市建设维护税；（3）教育费附加；（4）印花税；（5）个人所得税；（6）土地；（7）房地产交易服务费；（8）土地使用费；（9）提前还款短期贷款利息；
（10）提前还款罚息。买方需付税费 ：（11）印花税；（12）契税；（13）产权登记费；（14）房地产交易服务费；
（15）《房地产证》贴花；（16）抵押登记费；（17）借款（抵押）合同公证费；（18）授权委托公证费。其他费用 ：
（19）权籍调查费；（20）房地产买卖合同公证费；（21）评估费；（22）律师费；（23）保险费；（24）按揭费；
（25）担保赎楼费；（26）其他 （以实际发生的税费为准）。 经双方协商，买方支付或代卖方支付上述项，卖方支付或代买方支付上述 项。 如合同履行过程中因变化原因须缴纳新的税费的，按以下第 种方式处理。
1、由规定的缴纳方缴纳；2、买卖双方同意由
以上按规定应由卖方和（或）买方支付的税费，因买卖双方协商改变实际纳税方的，法律责任不因纳税方的变化而转移。任何一方不按本合同约定或法律、规定缴纳相关税费的。
第十条 房产交付 卖方应当 将该房地产交付买方，与买方履行下列手续 ： 共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收；向买方交付该房地产钥匙；
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