德平新农村建设项目
实施方案（征求意见稿）
二○一一年一月
一、德平镇基本情况及项目简介
德平镇隶属于山东省德州市临邑县，辖133个行政村，镇域面积144.32平方公里，耕地11.4万亩，集镇面积3.7平方公里，总人口6.04万人，其中集镇人口21536人。德平是一座具有20__多年悠久历史的古老城镇，自五代后唐到19__年撤县设镇前一直为县治驻地。20__年全镇完成国内生产总值13.4亿元，实现财政收入1600万元，农民人均纯收入4790元。先后荣获第二批全国发展改革试点小城镇、山东省小城镇建设示范XX、山东省文XX、山东省小城镇建设中XX、山东省社会文化先进乡镇、德州市“五个好”乡镇等荣誉称号。
德平新农村建设项目，是根据公司与公司于20__年1月10日签订的《德平新农村建设项目合作投资合同》，共同协商、合作建立的社会主义新农村建设项目。该项目的基本构想是，根据社会主义新农村建设的要求，对德平镇进行重新规划，建设为居住、工业、商业、农业、旅游、教育卫生科研、管理服务、养老等八个区。项目由公司全额投资，公司具体操作。
二、公司简介
公司于二〇〇二年十二月经特别行政区批准登记注册成立。公司隶属金山XX总部旗下直属企业，是一个跨地区、跨行业经营的集团。资金来源2
于家族数百年来的巨额资金积累。公司宗旨为：天下为公、世界大同、造福人类、普度众生。经营范围为：资本运作、资产管理、国际贸易，交通、能源、高科技、农业（农产品、农副产品）、扶贫相关的医疗、教育等项目的投资与开发。
(一)公司组织机构设置：公司总部设：办公室、财务部、项目部、国际贸易部、人力资源部、资本运作部、审计部、法律事务部及深圳代表处。公司下辖：本港全资子公司2个；英国全资子公司1个；泰国全资分公司1个；全资子公司2个。
(二)公司发展方向：充分利用国际金融市场优势，通过合法资本运作、资产信托融入资金，积累资源，以造福人类为宗旨，不分地区、不分行业，积极投入到中国乃至整个东南XX地区的各项经济建设中去。围绕中国592个贫困县扶贫计划（下称：“592”计划）的实施，真正把公司的宗旨运用到实际工作中来。通过对中国592个贫困县的中小学教育和教育设施、医疗和医疗设施的改造、农村危房改造、基础设施的改造、农业种植结构的改造、农民饮用水改造、农村环境改造、农民工作技能培训等具体项目的实施，让贫困县绝大部分的农民过上中国标准的“小康”生活。
三、项目建设运作方情况简介
公司成立于20__年1月，目前主要业务为房地产开发、农业开发投资等。公司虽然成立时间不长，但运作规范、人员精干、目标宏伟。现在公司除董事长外，设有总裁一名，副总裁三名（分管行政、工程、财务），策划总监一名，机构有办公3
室、工程部、财务部、策划部、销售部、前期部、资本运作部。
董事长吴为公务员下海经商创业人员，历任县委组织、县委副、市政协副秘书长，房地产公司副总经理、项目总经理等职，先后在北大、清华进修房地产、资本运作课程，胸怀远大，为人诚实，经验丰富。
总裁孙为国家注册一级结构设计师、二级建筑设计师、一级建造师、高级工程师、注册监理工程师，有着17年的房地产从业经历，具有丰富的操盘经验。
另外三位副总裁为人诚实，积极肯干，独挡一面，业务能力较强。班子成员结构合理，年富力强，经验丰富，富有激情，是一支能打硬仗的团队。
公司注重以文化育人。明确企业核心价值观、产品定位，建立了服务文化、标准文化、资历文化、信任文化、诚信文化、领导文化、管理文化、聚合文化等，管理科学先进。
公司发展目标为：到20__年，实现公司上市；2015-20__年，实现年销售额100亿元，年开工项目20个，成为德州第一，进入山东百强。20__年之后，逐步实现“双百目标”，即百亿利润，百强企业（中国地产界）。
四、两公司合作情况
公司与公司，双方经过长时间的考察了解，在平等互利的原则下，为了发挥各自优势，为造福人类做贡献，决定合作投资山东德平新农村建4
设项目。合作期限30年，自20__年2月28日至20__年2月27日。双方合作投资后，项目公司名称不变，股权分配：公司占60%，公司占40%。企业名称为公司，该企业最高权力机构为董事会，董事会由五人组成，公司二名，任董事长一人、董事一人；公司三名，副董事长兼总经理一人，董事二人。该企业董事长领导下总经理出任法人代表。
五、项目建设内容
初步规划在德平镇建设居住、工业、商业、农业、旅游、教育卫生科研、管理服务、养老等八个区。建成不落后于美国、新XX等国家的农庄，建成低碳、环保、节能、科学、效益高的现代化新农村，争取在全国树立样板，在世界上有一定知名度。
1、居住区：每户三室一厅，人均居住面积不低于30平方，完成装修，达到入住条件。
2、商业区：建设2个大型商场，1000家商铺，实行承包经营。
3、农业区：发展高效农业（1万头驴）、粮食作物以及蔬菜种植。以养殖1万头德州驴为切入点，建立全循环的产业链。
4、工业区：重点建设肉食加工生产销售公司、生物制药公司。
5、旅游区：建设一家四星级宾馆，一家温泉度假村，一家农业种植历史展览馆，蔬菜、枣、杏等采摘区，人工湖等。
6、教育卫生区：建设幼儿园、小学、中学、医院、保健站、防5
疫站等。
7、科研培训区：建设一家商学（农业）院，一家高效农业研究所。
8、养老区：建设高标准的养老院。
六、项目建设目的
通过新农村建设，投巨资解决农民的居住、就业、教育、医疗、养老、业余娱乐等六大问题，提高农民的幸福指数，做到：个个都有好工作，家家都有好收入，处处都有好环境，天天都有好心情，人人都有好身体。初步建成名副其实的“社会主义新农村”、“主义小社区”。
居住：由公司投资建设楼房，所有权归投资方，农户有永久优先居住权，每月仅需支付物业管理费（用于支付保安保洁工资、绿化费、房屋及公共设施维修等）。
教育：统一建设高标准的学校，原则上，学生从小学到高中，学费一律全免（如果高中拿不到毕业证书，必须退还50%的学费），考上大学后，学费继续由投资商支付，大学毕业后无条件回当地工作，十年后可自由工作。高中毕业后不上大学者，统一培训，统一安排工作。
医疗：建设高标准的医院，当地居民看病全，在当地工作的非当地居民看病收取工本费和10%的利润。
养老：统一建设高标准的养老院，老人全部住进养老院，全部。
就业安置：工业区、商业区、农业区、旅游区、教育卫生科研区6
等，统一优先招用本地居民，不足者招收外地人。使全体居民达到：全部培训上岗，三保险全，收入不低于全省平均工资水平。
七、项目投资概算及效益评估
（一）、农民耕地、宅基地
1、农民耕地使用权实行转移使用权的办法处理，由公司每年返还农户每亩1000元土地使用权费。统一承包经营：
1000元/年_11万亩＝1.1亿元/年
1.1亿元/年_20年＝22亿
2、农民拥有宅基地使用权，拥有房屋所有权，办法是置换，用楼房换平房（正房一平方换一平方，偏房一平方换0.5平方），初步概算为6万人口，每人40平方米，总建筑面积240平方米，按每平方米1200元造价，总造价28.8亿元，每平方米装修费按300元计，总计7.2亿。居住总投入为36亿元。
6万人_40㎡＝240万
240万_1200元/㎡＝28.8亿
240万_300＝7.2亿
28.8+7.2=36亿
（二）、居住商业服务区
1、住宅：6万_40㎡/人_（1500+200）元/㎡=20亿
2、养老院（70岁以上）
5000人_20㎡/人_2000元/㎡=2亿
3、商业区（商场+商铺）
【（3万_2）+（30㎡/个_1000个）】_3000元/㎡=2.7亿
4、幼儿园、小学、中学、医院、保健站、防疫站5亿
5、服务业（办公）3亿
以上约需土地3500亩_50万/亩=17.5亿
共投入：20+2+2.7+5+3+17.5=50.2亿
形成资产：150万㎡_3500=52.5亿
（三）、农业区
规划：1、高效农业开发区：2万亩，总投入4亿
2、粮食作物种植区：5万亩，总投入4000万元
3、蔬菜种植区：1万亩，总投入2亿
4、1万头驴养殖区_5000=5000万，总投入1.6亿约投入8亿元
（四）、工业区
食品加工生产线：
1、屠宰线3000万
2、厂房、冷藏6000万
3、熟食加工设备1000万
4、土地500亩_20万/亩=1亿
5、人工费1000人_3.6万/人=3600万
6、销售网络1亿
共投入约3.5亿元
生物制药生产线：
1、厂房5000万
2、设备1亿
3、土地1亿
4、其他1亿
共投入3.5亿
以上食品生产线和生物制药生产线总计投入7亿元。
（五）、旅游区
㈠四星级宾馆1亿
㈡温泉度假村1亿
㈢人类农业种植历史展览馆1亿
㈣蔬菜、枣、杏等采摘区5000万
㈤人工湖开挖引水、雪山1亿
㈥征地3000亩6亿
㈦人工费、管理费、宣传费4000万
共投入约11亿。
（六）、教育、科研
1、商学（农业）院
培训农业、工业、服务人员约10000人，三个月固定时间
（1）教师、管理人员工资、管理费10万_200人=2000万
（2）校舍、设备8000万
（3）土地1000亩3亿万
2、高效农业研究所
办公楼3000万
设备1000万
试验品4000万
专家科研、考察、工资2000万以上两项共投入约5亿。
（七）、新农村村民福利概算
1、保健医疗（医生工资、药费）6万_2000=1.2亿
2、三保险（养老、医疗、意外事故）6万_1500元/年=9000万/年9000万/年_20年=18亿
以上两项共投入约19.2亿。
（八）、基础设施建设
1、自来水厂5000万
2、污水处理厂5000万
3、燃气站3000万
4、温泉井5000万
5、电站5000万
6、土地1亿
投入约3.5亿。
（九）、固定资产及经济效益
1、约需投资：160.7亿
2、约形成资产（建成后当年）118.5亿
3、每年可产生效益：8亿+35亿+1.5亿=44.5亿
总投资约在5年后达到222.5亿元，全部收回投资并有盈余。预计20年可产生效益至少800亿元。
八、项目投资渠道
德平镇社会主义新农村建设项目200亿元投资及所产生的利息全部来自公司，该公司负责在项目建设期内筹措全部所需资金，由公司全权运作。
九、项目建设双方的权利与义务
德平镇社会主义新农村建设项目，所有投资由公司负责，所有投资按项目进度分五期到位，首期启动资金2亿元人民币在双方签订合作协议后三个月到位。第二期，项目规划设计、基础设施建设，投资50亿元，于协议签订后六个月到位。第三期资金50亿元，于项目建设工程完成总量的50%以后到位。第四期资金60亿元，于所有基础设施完工、设备安装时到位。第五期资金30亿元，于项目全部建成验收合格后全部到位。整个项目建设当期总投入160亿元，考虑到项目的建设时限及材料价格变动因素，总投资溢价预估60亿元，项目完工时总投资概算220亿元。
该项目的所有建设工作，由公司负责，该公司负责项目建设班子的组建，项目征地、拆迁、规划、设计、报批手续办理，项目资金管理及运作，项目建设监理及资金运作的审计。负责与中国11
公司协作谈判与计划安排。
项目全部建成后的收益分成，初步按四六比例安排。公司享受总收益的60%，公司享受40%，并负责项目的全程管理与维护。
该项目总投资建设期大约5年，暂定项目有效运行20年，由合作双方协商解决项目运作中的所有事宜。
十、结论
德平镇社会主义新农村建设项目完全符合新农村建设有关要求，资金来源有充分保障，项目规划具有可持续发展后劲，项目主持方具有相当资质和人才，并有一支专业水平较高、管理水平领先的团队。项目在当地的支持下，一定会成为新农村建设的样板、地方经济发展的又一动力源泉。
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