估价目的：估价目的是指一个具体估价项目的估价结果的期望用途，不同的估价目的将影响估价结果。估价目的了估价报告的用途
估价原则：最高原则：、客观、公正
一般原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则、预期原则等
估价方法的应用：1收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。2在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。
同心圆理论：第一环带是中心商业区，第二环带为过渡地带，第三环带是工人住宅区，第四环带是高收人阶层住宅区，第五环带为通勤人士住宅区
房地产价格形成基础：1．有用性2．稀缺性3．有效需求
房地产价格特征：与一般物价共同之处：—都是价格—都有波动—按质论价
与一般物品价格的差异：1．供求变化不同2．生产成本不同3．折旧不同4．价格差异不同5．市场性质不同6．价格形成时间不同
房地产价格特征：1.受区位的影响大2.本质上是房地产权益的价格3.出售价格与出租价格并重4.形成基础是长期和综合考虑的结果5.房地产价格通常是个别形成的，容易受交易者的个别因素的影响6.保值增值性
房地产价格类型：根据内涵分类（基准地价，标定地价，建筑物重置价格）
需求的一般概念：在一定的时期内，一定的价格水平下，消费者愿意而且能够购买的商品和劳务的数量。
房地产需求的特点：多样性，区域性，层次性，双重性，可替代性
供给的一般概念：在一定的时期内，一定的价格水平下，生产者愿意而且能够提供出售的商品或劳务。
房地产供给的特点：（1）缺乏弹性（2）层次性（3）滞后性
供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量
房地产供求与价格的一般关系：总的来说，房地产价格与需求正相关，与房地产供给负相关：
广义与传统地租的概念：广义：泛指土地所有者将其所拥有的土地及与土地相关的房屋或其他附着物租给他人使用所获取的报酬。传统：是土地使用者租用土地所支付的租金，是其所获利润中超过平均利润的部分。
马克思主义地租理论的分类：级差地租，绝对地租，垄断地租资产阶级经济学的分类：契约地租，经济地租
城市地租：城市地租以农业地租为基础，区位级差地租是城市地租的主要形式，土地位置对级差地租的决定性影响，商业用地地租是城市地租的典型形态，城市地租具有相当大的垄断性，城市土地投资的地租效应具有明显的扩散性，城市地租比农业地租更具积累性
房地产的内涵：房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的有机结合。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
建筑物定义：人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件、建筑设备等组成的整体物。
其他地上定着物：是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或者功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。
实物和权益对价值的不同影响：有形资产：实物的好坏决定价值高低。如珠宝、家具等无形资产：权益决定价值房地产：实物和权益共同作用
房地产特性：自然特性，经济特性，社会特性，法律属性
市场比较法的基本原理：将估价对象与近期内已发生交易的类似房地产加以比较对照，以后者的已知价格为参照，进行适当修正和调整以求取待估房地产客观合理价格的一种方法。该方法有很强的现实性和说服力，是一种可以普遍采用的成熟的方法。采用比较法求得的房地产价格又称比准价格
理论依据：替代原理：替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致市场比较法的基本原理-使用条件：1房地产市场健全发达，较为成熟2充足有效的交易案例3估价人员具备扎实的估价理论知识，丰富的估价实践经验
建立价格可比基础1：统一付款方式，在成交日期一次付清2统一采用单价，土地：楼面地价3统一币种和货币单位，与交易日期修正相结合4统一面积内涵和面积单位，一般统一为建筑面积下的价格
交易情况修正的方法：百分率法和差额法
估价步骤-房地产状况修正：1实物状况修正2权益状况修正3区位状况修正4区域因素修正5个别因素修正6权益因素修正。
成本法的基本原理：成本法是求取估价对象在估价时点的重新构建价格（重置价格或重建价格），扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法使用条件：1.自由竞争(即可以自由进入市场)2.该种商品本身可以大量重复生产
成本法估价步骤：1搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料2估算重新购建价格3估算折旧4利用相应的公式求取积算价格。
房地产价格的构成：1土地取得成本2开发成本3管理费用4投资利息5销售费用6销售税费7开发利润
建筑物的重新购建价格：1估价时点的价格2客观的价格3全新状况下的价格
建筑物的重新购建价格：1重置价格，指在估价时点的建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，采用新的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一栋与原建筑物在结构、功能、效用上相同的新建筑物的正常价格。
2重建价格，是指在估价时点的建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，采用原有的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一栋与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。
建筑物折旧：1.年限法：根据建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系估算建筑物折旧。在估价中应用最多的是直线法2．成新折扣法：通过估价人员对待估建筑物的结构、装修、设备等完好情况进行实地观察，并判断由物理、功能和经济因素等引起的各类价值的减损情况，予以统计，判断建筑物总的折旧程度或成新度。3．分类折旧加总法
假设开发法的基本原理：1概念：假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法，也称剩余法。2理论依据：预期原理
假设开发法适用的对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。1待开发的土地（生地、毛地、熟地）2在建工程3可装修改造或可改变用途的旧房
最基本的公式：1．计息方法（传统方法）待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费
待开发房地产的现值＝开发完成后的房地产现值－开发成本现值－管理费用现值－销售费用现值－销售税费现值－投资者购买待开发房地产应负担的税费
折现率包含利息率和利润率两部分基准地价的概念：指在一定时间内，对城镇规划区范围各级土地或均质地域，按照商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的法定最高出让年期的土地使用权区域平均价格。路线价法：基本原理：替代原理、区位原理
地价分摊必要性：1建筑物寿命终了时，房屋所有权分割出售2土地使用权续期，补交地价
建筑地价分摊的方法：1、按建筑面积进行分摊2、按房地价值进行分摊3、按土地价值进行分摊
写作要求——写作原则：1目标性原则2公正性和客观性原则3规范性原则4全面性原则5准确性原则6概括性原则。对估价报告的总要求：1全面性2公正性和客观性3准确性4概括性5图文并茂
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