《民法典》第476条规定要约可以撤销，但在确定承诺期限或受要约人认为不可撤销且已做准备工作的情况下，要约不可撤销。要约的撤回与撤销区别在于前者在要约到达受要约人前取消，后者在要约生效前受要约人发出承诺通知前取消。要约不得撤销需同时满足受要约人有理由认为不可撤销且已做准备工作的条件。

法律分析

《民法典》第四百七十六条规定“要约可以撤销。撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人”。

什么情形下要约不可以撤销

《民法典》第四百七十六条规定，如果要约中规定了承诺期限或者以其他形式明示是不可撤销的，或者尽管没有明示要约不可撤销，但受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并且已经为履行合同做了准备工作，则不可撤销要约。如果受要约人在收到要约以后，基于对要约的信赖，已为准备承诺支付了一定的费用，在要约撤销以后有权要求要约人给予适当补偿。

要约的撤回与要约的撤销的区别

要约的撤回，指在要约发生法律效力之前，要约人使其不发生法律效力而取消要约的行为。

《民法典》第四百七十五条规定：“要约可以撤回。撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。”要约的撤销，指在要约发生法律效力之后，要约人使其丧失法律效力而取消要约的行为。

《民法典》第四百七十六条规定：“要约可以撤销。撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。”为了保护当事人的利益，《民法典》第四百七十六条同时规定了有下列情形之一的，要约不得撤销：

(1)要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销;

(2)受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。

要约的撤回与要约的撤销的区别在于：

1、从表现形式上看，要约撤回发生在要约到达(或刚刚到达)受要约人之前，而要约撤销则发生在要约已经到达受要约人，受要约人尚未发出承诺通知之前。两者的实质，区别在于：前者是在要约尚未生效(或刚刚生效)时发生的，而后者则是在要约生效后，受要约人发出承诺通知前。

2、对于要约不得撤销的两类情形，应当准确记忆。特别是要求受要约人不仅得“有理由认为要约不可撤销”，而且要求“已经为履行合同作了准备工作”。

两个并列条件缺一不可。

结语

根据《民法典》第四百七十六条的规定，要约可以撤销，但在某些情况下，要约是不可撤销的。例如，如果要约中明确规定了承诺期限或以其他形式明示不可撤销，或者尽管未明示不可撤销，但受要约人有理由认为要约不可撤销，并已为履行合同做了准备工作，则不可撤销要约。如果受要约人在收到要约后，基于对要约的信赖，已为准备承诺支付了一定费用，则在要约撤销后有权要求要约人给予适当补偿。要约的撤回与撤销有所区别，撤回发生在要约到达受要约人之前，而撤销发生在要约到达受要约人但受要约人尚未发出承诺通知之前。要注意的是，要约不得撤销需要同时满足两个条件：受要约人有理由认为要约不可撤销，并已为履行合同做了准备工作。

法律依据

最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。