购买二手房时需要查验房屋的产权状况,包括卖房者是否合法、房屋产权是否真实、产权证上的记载事项是否真实、房屋是否属于禁止交易的房产、卖房者提供的证件是否合法、房屋是否有产权争议、房屋是否为共有财产以及房屋是否允许出售等。同时需要了解拟交易的房屋有无抵押等情况。

法律分析

首先，在查明产权时，我们需要确保卖房者提供的是合法的证件。这些证件包括身份证、房屋所有权证、土地使用权证以及其他相关证件。其他证件是指出卖共有房屋需提供共有人同意出售该房屋的书面意见;房屋已签订出租协议的应由房屋出租人出具放弃优先购买权的书面声明;房屋没有抵押权的，卖房者还需提供抵押权人同意其转让该房地产的书面意见。

(二)、应向房地产管理部门查验房屋的产权状况，包括是否真实拥有产权，产权证上的记载事项是否真实，以及房屋是否属于禁止交易的房产，若房产已列入拆迁范围，或被依法查封，房屋所有权人进行交易的行为是无效的。

最后要对欲购房产进行详细了解，如抵押贷款合同的还款期、利率、本息、房屋租赁协议中的租金、租期等问题。

买二手房应审查的内容

对于购买二手房来最重要的是把房子的来龙去脉搞清楚。

第一，要看二手房所有权是否真实、完整和可靠，审查该房的“两证”相关文件，没有两证的房屋，不得买卖。有些房主卖房时注明“产权证在办理中”，我们建议，这样的房子即使便宜也不能买，万一办不了证，损失就大了。为慎重起见，购房者可向南昌市所在地的区房管局进行调查核实相关证书及其记载内容的真实性、同一性。了解拟交易的房屋是否有产权争议。

第二，房屋是否为共有财产，如为共有，其他共有人是否同意出售

。根据规定，二手房属于两个以上(含两个)主体共有的，应当审查(提交)共有权人同意转让的书面证明。

第三，二手房交易前，买方应当查看房屋有无其他债权债务纠纷。有没有国家和南昌市行政机关如人民、人民、机关等查封。

第四，应当审查二手房有无抵押等情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵权人的书面证据，或者取得抵权人等他项权利人书面同意转让的证明。

第五，要看所购二手房是否属于允许出售的房屋，因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易;5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。

结语

在购买二手房时,除了要确保卖房者提供合法证件外,还需要向房地产管理部门查验房屋产权状况,确保房屋真实拥有产权,并且产权证上的记载事项真实。同时,需要审查房屋是否为共有财产,共有权人是否同意出售,以及房屋有无抵押等情况。最后,还需要了解二手房的抵押贷款合同情况,以及房屋租赁协议中的租金、租期等问题。购买二手房时需要仔细审查房屋来龙去脉,确保购买的房屋是合法有效的。

法律依据

最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。