一、土地使用权估值

土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。

土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估。

土地使用权估值的方法是：

1、市场法

(一)市场法及其适用条件

市场法也称市场比较法，是将待估土地与近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。

(二)市场法应用的步骤与过程

1)广泛搜集交易资料，确定比较案例。

选取的供比较参照的交易案例，与待估土地应具有相关性和替代性，应符合下列要求：

(1)与待估土地用途应相同。

(2)与待估土地交易类型应相同。

(3)交易案理应为正常交易或可修正为正常交易。

(4)与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近。

(5)交易时间与待估土地的股价期日应接近或可以进行比较修正。

2)进行交易情况的修正。

(1)有一定利害关系的主体之间的交易。

(2)交易时有特别动机，如急于出售或购买。

(3)买方或卖方不了解市场行情。

(4)其他特殊交易情形。

3)进行交易时间的修正。

4)进行区域因素修正。

5)进行个别因素修正。

6)确定待估土地评估值。可采用算术平均法、加权平均法、中位数法或众数法处理。

2、收益法

(一)收益法的应用形式

土地使用权评估中的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。

(二)土地收益额及其估算

实际收益是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。

客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。

土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括无形收益。

土地收益通常是通过土地的具体使用，以房地合一的形式获得的。

以房地产出租为例，求取土地纯收益时，通常按下列步骤进行：

1)计算总收入。

2)求取总费用。(此处不包括利息)

3)求取总收益。

4)确定房屋纯收益。房屋现值=房屋重置全价-年贬值额×已使用年数

5)求取土地纯收益。

(三)土地还原利率及其估算

土地还原利率实际上是土地投资报酬率。

1)利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料，反推算出还原利率。

2)通过完全利率(无风险收益率)加上风险险调整值(风险收益率)的方法求取还原利率。

还原利率=安全利率风险调整值

3)各种投资及其风险、收益率排序插入法。

(四)土地收益年限及其测算

土地收益年限是指待估土地从评估时点开始，其收益能力延续的时间长度，通常以年为单位。

土地的收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限获取。

二、土地使用权年限的法律规定

根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

居住用地70年；

工业用地50年；

教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年；

商业、旅游、娱乐用地40年；

仓储用地50年；

综合或者其他用地50年。