房屋抵押权对抵押权人的效力也就是抵押权人在取得房屋抵押权后所拥有的权利。总的来说，房屋抵押权人有如下几项权利：房屋抵押权的次序权，房屋抵押权的处分权，房屋抵押权的保护权，房屋抵押权的优先受偿权。
当房屋上存在数个抵押权时，前一次序的抵押权因清偿等原因消灭时，后次序之抵押权能否依次升进?这在国际上主要有两种立法原则：一为次序升进原则;一为次序固定原则。由于我国《担保法》未规定抵押权的次序变化原则，学者间对我国未来之物权法将采取何种次序变化原则存在诸多争论。采次序固定原则者认为：优先受偿权是抵押权的固有效力，后次序的抵押权人只能在先次序抵押权人优先受偿后剩余的抵押物价值中受偿，而且先次序抵押权人的优先受偿价值范围常会因利息、违约金、损害赔偿金的增加而扩大，所以后次序抵押权人在设定抵押权时，因担心自己所设定的抵押权不能实现或不能完全实现，大都对债务人加设了比较苛刻的条件，如果法律允许后次序抵押权在先次序抵押权消灭时进升其位次，则使债务人徒然随了比较苛刻的条件，而抵押权人则获得了其不应得到的份外利益，这对抵押人而言，十分不公平。
故基于民法公平正义观念，以及为了平衡各方当事人利益，应采次序固定原则。[5]我却不以为然，首先次序固定原则有违抵押权不可分性之法理。前面已经谈到，抵押权是一种价值权，其本质在于支配抵押物的交换价值，而抵押物的交换价值不能脱离抵押物而存在，如抵押权次序固定，实际上是将先后次序之抵押权支配的交换价值予以分割并固定，这显然与抵押物交换价值可变的现实不符，也为抵押权的效力及于整个抵押物、抵押权人得就抵押物的全部行使抵押权之法理所不容。其次，次序固定原则有违重复抵押之初衷。如前所述，法律应允许抵押人就抵押物进行重复抵押而不只是余额抵押，允许重复抵押的目的在于充分利用抵押物的交换价值和使用价值，并促进资金融通和市场交易，也使抵押物的经济效用得以充分发挥。而抵押权次序的固定，不利于抵押人对抵押物交换价值的充分利用，有损于抵押物的使用价值，因为后次序抵押权人会因先次序抵押权次序之固定而降低利用该抵押权担保债权实现的信心，从而不愿意接受后次序抵押担保，以致影响抵押人利用抵押物交换价值融通资金，抵押权次序固定只能使重复抵押的效用陷入尴尬境地。由此，我主张未来之物权立法应采抵押权次序升进原则。
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