法律分析：1、首先，应事先通知按揭银行；

2、通知银行后，如果受让人也需要通过贷款来购买房屋，则需要银行委托律师事务所对受让人进行贷款审查。受让人符合条件后，银行会与受让人签订贷款合同。实践中，银行会与出让人与买受人签订附属合同，约定出卖人将房屋产权完全过户给买受人，并见证房屋买卖双方签订的买卖合同是有效的，贷款合同才能完全解除，同时银行与受让人的贷款合同正式生效；

3、最后，出卖人和买受人与银行委托的律师同时到房地产交易中心办理相应的产权过户手续，将房产证更名，然后将房产证交由银行进行收押。

一、买二手房过不了户,签的合同有效吗?

有效

（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

二、虚假的债权转让纠纷有哪些情形

虚假的债权转让纠纷包括：

1、债务人确实在剥离前向银行全部或部分履行。在某些情况下，如果已经执行，但由于银行于银行自身的错误未能被核销，已被清偿的债权将被转让。受让人发现后形成纠纷。

2、剥离前抵押物或扣押物的债权设定有抵押权，或者债务人同意以物抵债，银行通过处置物实现部分债权。

3、真债权假合同银行转让债权时，债权是真实的，但由于缺乏贷款合同等手续，伪造了合同等贷款手续。受让人行使权利时，债务人不予认可，或者即使银行提供证据证明债权真实存在，受让人也因与转让合同不同债权而要求银行承担责任而发生纠纷。

4、新贷款还款银行通过新贷款还款方式变更了合同，但在转让过程中，旧贷款手续作为债权依据交付失误，或旧贷款手续不规范。在审计检查活动中，为掩盖不规范贷款，转让资金偿还旧贷款，但未签订新合同，5、在法律上债权转让前，由于银行原因，债权难以实现，但转让时没有明确说明。受让人以银行未履行义务为由要求银行承担责任。

法律依据：《不动产登记暂行条例实施细则》第三十、第六十九条、第七十条

《城市房地产转让管理规定》第七条

《城市房地产抵押登记管理办法》第三十五条、第三十七条