农村房屋卖给城市居民签订的合同是否有效

农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同有效。依据如下：

（一）合同法将合同无效的标准在违反法律、行规。

最高人民在对《合同法》做出的司法解释里表达的观点是：只有违反法律和行规的强制性规定的合同才是无效的。(注：法律，是全国人民代表大会或其常务委员会制定的规范性文件;行规，是制定的规范性文件。)

但至今没有任何一条法律或行规，禁止农村房屋的买卖，也从来没有哪一条法律或行规，对农村房屋买卖做出了禁止性规定。即使有地方法规或地方的规章，在认定买卖行为是否有效上，也不会适用地方法规或地方的规章，而认定买卖行为无效。

（二）土地管理法规定的土地的使用权，不得用于非农建设，其立法本意旨在维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，故该条不适用于宅基地，作为认定农村的住宅，出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据，也违反立法本意。

（三）从法律保护所有权的基本精神来看，农民买卖房屋并非是对农民利益的维护，而是对农民权利的侵犯。

众所周知，所有权的占有、使用、收益、处分四个权能中，最核心的权能是处分权，处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以，这与我国保护农民利益的国策完全背道而驰。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同订立的自由，合同内容的自由以及合同对象的自由，农民向城市居民出卖住房，也与合同自由的基本精神相悖。

（四）《农村承包经营法》原则上赋予了农民处分自己房屋的权利。

我国新通过的《农村承包经营法》也体现了相同的精神，该法第32条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、装让或者其他方式流转。”该条原则上赋予了农民处分自己的承包土地经营权的权利。该法体现了以人为本的精神，充分尊重农民的自主性，相信农民能够从自身利益最大化的角度理性地处分自己的财产，是立法精神的巨大进步。既然为农民安身立命之本的农用承包土地都可以流转，农村宅基地也应做相同理解。

农村房屋能不能卖

农村房屋买卖的出售方一般为农村集体组织的村民，而购买方存在两种情况：

（一）集体组织内部成员购买，集体组织内部成员有三种具体情况：

1、本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。

2、已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准。尽管已有一处宅基地，但如无法定理由，也很难再申请到第二处宅基地。

3、已在集体组织落户，但尚没有被分到宅基地。申请宅基地必须经过法律、法规规定的程序。因此，即使是售房行为发生在村民集体组织内部成员之间，也将难以进行。售房者首先要审查购房者的具体情况，这无疑是不现实的。

（二）集体组织以外的成员。如果是村民集体组织外部成员申请宅基地建房，条件将更为严格。如果将这些规定适用于售房行为，购房者的资格待定，村民出售房屋将难上加难。

通过前述提到的法律、法规规定，不难看出，国家对宅基地申请是严格控制的，而上述规定并不涉及村民已按规定申请到宅基地并按审批手续建造房屋，但关系到在出售房屋问题上发生争议如何认定。看待这一问题，究其实质是如何认定宅基地的权利性质，以及宅基地上的权利与地上建筑物的权利关系。