以房抵债合同效力要从如下方面来确定：
1.以房抵债应当具有实践性。
2.不论协议签订的时间先后，都不能突破法律的强行性规定，否则协议将无效。这主要是指《民法典》第四百零一条的规定，抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。
3.以房抵债是否能够达到清偿债务的目的，关键在于以房抵债行为是否履行完毕。
一、以房抵债合同能否对抗租赁租赁合同
以房抵债合同能否对抗租赁租赁合同要看合同的签订时间。《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定了所有权变动不破租赁的一般原则，即租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
二、以房抵债合同能否撤销
以房抵债合同能撤销。签订以房抵债的合同，如果合同有欺诈、重大误解、显失公平等情形，合同当事人可以向仲裁机构或者人民申请撤销。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》
第一百四十七条【基于重大误解实施的民事法律行为的效力】基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民或者仲裁机构予以撤销。
第一百四十【以欺诈手段实施的民事法律行为的效力】一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民或者仲裁机构予以撤销。
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