购房定金能否退还，取决于约定时间与开发商就买卖合同的协商或认购书的约定。根据最高的解释，如果合同未能订立是因一方原因，定金应按法律规定处理；如果是不可归责于双方的原因，出卖人应退还定金。退定金的条件包括合同内容协商未达成一致、一方无故不协商或擅自改变认购书内容、不可抗力等。购房人可通过合同谈判记录或谈话录音来证明退定金的条件。对于无销售许可证或产权证的项目，定金可直接退还。
法律分析
购房所支付定金/押金能否退还，关键是在于约定时间与开发商就商品房买卖合同的订立事宜进行的协商或者签订认购书时的约定。
定金是一种担保方式，所担保的是双方在约定时间就商品房买卖合同订立事宜继续协商，以最大诚意促使合同成立。定金是约束双方在约定时间就买卖合同订立进行协议，并非迫使一方必须订立合同。
最高人民《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”所以，能否退定金有以下三种情况：
1、如果交了定金双方就合同内容协商了但不能达成一致而导致合同未能订立的，不适用定金罚则。
2、一方无故不在约定期限进行协商或擅自改变认购书中的内容而导致买卖合同未能订立的，适用定金罚则。
3、因不可抗力、意外事件、调整致使一方有正当理由的，不适用定金罚则。
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通过以上的分析，我们知道退定金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见可以退，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房，属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。
结语
购房定金的退还与约定时间和合同条款的协商有关。定金是一种担保方式，用于促使买卖合同的订立。根据最高人民的解释，如果因一方原因未能订立合同，应按照法律规定处理定金；若因不可归责于双方的原因导致合同未能订立，出卖人应退还定金。退定金的条件包括：合同内容无法达成一致、一方无故不协商或擅自改变认购书内容、不可抗力等。购房人可以通过合同条款修改记录或双方谈话录音等方式来证明退还定金的合理性。对于无销售许可证或产权证的项目，定金可直接退还。
法律依据
《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条
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