如遇不可抗力事件，可适用法定解除，双方当事人均不需承担违约责任。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力和不可归责于承租人的原因导致租赁房屋部分毁损、灭失的，依《民法典》(2021.1.1生效)规定，承租人可以请求减少租金;全部毁损、灭失的，承租人可以请求不支付租金。对于不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。当然，在不可抗力的适用上，有以下问题值得注意：
1、合同中是否约定不可抗力条款，不影响直接援用法律规定;
2、不可抗力条款是法定免责条款，约定不可抗力条款如小于法定范围，当事人仍可援用法律规定主张免责;如大于法定范围，超出部分应视为另外成立了免责条款;
3、不可抗力作为免责条款具有强制性，当事人不得约定将不可抗力排除在免责事由之外。
一、违约责任有哪些免责事由
违约责任的免责事由包括法定免责事由和约定免责事由。法定免责事由是指由法律直接规定、不需要当事人约定即可援用的免责事由，主要指不可抗力。根据不可抗力的影响，违约方可部分或全部免除责任。但有以下例外：(1)金钱债务的迟延责任不得因不可抗力而免除。(2)迟延履行期间发生的不可抗力不具有免责效力。不可抗力主要包括以下几种情形：(1)自然灾害，如台风、洪水、冰雹；(2)行为，如征收、征用；(3)社会异常事件，如罢工、。约定免责事由是指当事人约定的免责条款。
二、不可抗力合同什么情况下适用
不可抗力合同的适用条件是：
1、签订合同后发生事故；
2、事故是当事人无法预见、避免和控制的。不可抗力事故主要包括两种情况，一种是由自然力量引起的，如水灾、风灾、旱灾、地震等；另一种是由战争、封锁、禁令等社会原因引起的；
3、事故造成的主观因素，如当事人的疏忽或过失。不可抗力条款是指当事人在订立合同时无法预见、避免和控制的事故，使不能履行合同或者如期履行合同时，遭受不可抗力的一方可以免除履行合同责任的条款。不可抗力的免责效力因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。
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