商品房销售广告的法律效力及防范开发商夸大宣传风险的方法。根据最高的解释，广告一般不具法律效力，但若涉及房屋规划和价格等重要信息，视为要约，具约束力。为防范夸大宣传，购房者可通过“闻、问”方式，听取开发商的介绍并核实其与宣传资料的一致性，询问其他购房者的意见，并录音开发商承诺以确保真实性。购房者还可委托律师将广告内容明确约定于买卖合同中，以维护自身权益。广告应真实、合法、准确，不得欺骗消费者。

法律分析

一、售楼时的广告是否具有法律效力

根据《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

由以上规定可以看出，商品房的销售广告一般不具有法律效力，但但符合下列情形之一的，该广告视为要约，其内容具有法律约束力：

1、出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体规定的;

2、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。

二、如何防范开发商夸大宣传风险

开发商可能存在夸大宣传楼盘的情况。在这个阶段中，往往开发商印制大量的宣传单来宣传自己楼盘的优势，通常这些宣传资料中都或多或少的存在夸大宣传的情况，通过这种方式来吸引更多的购房消费者来参观沙盘，定购预售房屋，同时，开发商还会特地找来大量的“房托”，烘托预售当天的气氛，影响意向购买人的心理，促成交易。

怎样防范这种风险呢?可以采用扁鹊先生的“闻、问”的方式。所谓“闻”，就是指听开发商的预售人员介绍楼盘的话语，每个人员是否都不同，是否与宣传资料有出入，所谓“言多必失”，听的时间长了就会发现其中的漏洞;所谓“问”就是指在预售现场要多问其他意向购买人，听取其他人的意见，此外，还要多问开发商的预售人员问题，可能的话对开发商预售人员的承诺进行录音，然后与开发商的管理层确认承诺的真实性。通常，开发商发放的宣传资料从法律性质上来讲只能认定为“要约邀请”，因此，购买人在订立合同后，交付房屋时发现开发商的房屋与宣传资料中的有出入，但又苦于没有证据证明，所以，购房人应该保留好开发商的楼盘宣传资料和固定售楼人员的语音证据，更有利的保护自己的权益。

依据有关法律、法规的规定，广告应当真实、合法、科学、准确，不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。因此，购房者最好委托律师把销售广告和宣传资料所明示的事项，在商品房买卖合同中约定清楚，在不符合广告内容的时候，才能维护自身权益

结语

根据《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房的销售广告一般不具有法律效力，但符合特定条件的广告内容具有法律约束力。为了防范开发商夸大宣传的风险，购房者可以采用闻、问的方式，即听取开发商的介绍并与宣传资料核对，同时向其他购房者和开发商咨询，留存相关证据以保护自身权益。购房者还可以委托律师，在商品房买卖合同中明确约定广告所示事项，以便在广告内容与实际不符时维护自己的权益。

法律依据

最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。