法律分析：不动产预告登记是指不动产物权变动所需要的条件尚未成就时，为债务人处分该不动产由请求权人向登记机关申请进行的预先登记。预告登记将债权通过登记的方式记载下来并予以公示转化为准物权，具有排他性的法律效力。
一、什么叫预告登记,怎样办理
预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记，将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，以保障将来本登记的实现。由购房者到房地产管理部门进行申请，经过受理审核后，由房产管理部门记载于登记簿，购房者交费后领取登记证明。
二、小区房屋拆迁回迁户还用预告登记吗
房屋拆迁回迁户需要预告登记。办理预告登记需要的材料包括双方身份证明、房屋登记申请书、已登记备案的房屋合同等，预告登记将债权通过登记的方式记载下来并予以公示转化为准物权，以此对抗第三人、维护准物权人的合法权益，具有排他性法律效力。
三、预告登记后开发商一房两卖有效吗？
预告登记后开发商一房两卖无效。根据我国相关法律的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
法律依据：《民法典》第二百二十一条
当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
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