签订定金协议时需要注意的事项有：
1、定金协议要有明确的买卖双方、具体的成交房屋地址、成交价格、定金数额、成交条件、违约责任，以及签订正式买卖合同的期限。
2、定金的最高数额为买卖成交价的20%，超过该比例的视为预付购房款。
3、定金协议的生效标准以卖方实际收到为准。
二、定金条款成立要件有哪些
定金条款成立要件有：
1、当事人签订合同并约定定金时，定金条款生效时间，条件。根据合同生效条件的不同，合同分为承诺合同或实际合同。承诺合同是指双方就权利、义务和条款内容达成一致，签订合同时，即合同自双方签字盖章之日起生效。除双方就合同条款和内容达成一致外，实际合同还要求合同的履行作为生效要求；
2、当事人可以约定定金作为向对方提供的债权担保。定金是一种债权担保，定金应以书面形式约定，并约定定金的交付期限。定金协议自实际交付定金之日起生效。因此，定金条款属于实际合同，需要交付作为合同的生效要求；
3、定金条款虽然签订，但未交付定金的，定金协议不生效。当事人不得以双方签订定金条款为由，通过诉讼要求对方交付定金。在这种情况下，虽然当事人不能要求对方交付定金条款，但不影响合同的效力。
【本文关联的相关法律依据】
《中华人民共和国民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
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