第一、房屋与土地分开转让。现实生活中房产和地产分开转让的情形，这是法律不允许的。
第二、侵犯优先购买权。房屋所有人在转让涉及到共有或出租的房屋时，在同等条件下，其他共有权人或承租人有优先购买权。这就是说，所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的，必须征求共有人或承租人的是否要行使优先购买权。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出卖房屋的，其买卖行为可能被认定为无效。
第三、因欺诈、恶意串通转让房屋的，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，是会被支持的。
第四、商品房预售违法，如果开发商没有取得预售许可证明就开始卖房了，合同可能被认定无效。
第五、在商品房转让过程中，涉及到土地使用权转让违法的。《城市》第三十、三十九条、第四十条的相关规定，以下合同应为无效：以出让方式取得土地使用权的，没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋的，没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，没有形成工业用地或者其他建设用地条件;转让房地产时房屋已经建成的，没有房屋所有权证书;以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照规定，报有批准权的审批而没有黎飞律师报批或不予批准的;有批准权的准予转让的，应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。
第六、其他的的强制性规定禁止转让的。如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的等。对以下这些特殊情形，我们应具体分析情况，而不应该一概认为无效。
1、房屋买卖未采用书面形式。
2、卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同。
3、没有办理过户手续而引起发一方反悔的。
4、房屋共人擅自转让的行为。
5、城镇居民购买农村居民房屋的合同。
6、城市私自买卖的问题。
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