日常生活中，租赁房屋是承租人解除居住问题的办法之一，而出租人将闲置房屋对外出租赚取租金，能够达到物尽其用的效果。房屋租赁中可能存在这样或那样的问题，不论是承租方还是出租方，都需要注意。本文将从房屋租赁合同的订立、履行及解除三个层次简单提示一些应当注意的问题。

一、房屋租赁合同的订立

（一）了解租赁房屋的性质，对几类特殊的租赁加以关注。

1、注意房屋的使用性质，比如办公用房、仓储用房、商业用房。

如房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且系争房屋是合法的，不违反法律的其他规定，房屋使用性质可能不会影响房屋租赁合同效力，但因改变房屋使用性质，则属于行政部门管辖范围，可能会遭受行政处罚。

因合法登记的房屋信息属公开信息，如产生纠纷租赁方提出解除合同，因租赁房亦存在过错，故如主张损害赔偿，自己也将分担部分责任。

2、注意房屋是否是保障性住房、群租房租赁以及是否具有合法手续。

如果房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且系争房屋合法，不违反法律的其他规定，房屋租赁合同应认定为合法有效。但将保障性住房出租以及房屋群租的情形，违反相关行规或部门规章的规定，属于行政部门管辖范围，出租人可能会面临行政处罚，并可能会被行政部门勒令停止出租行为，造成不便。

同样，因租赁方在合同签订过程中亦存在过错，故如主张损害赔偿，自己也将分担部分责任。

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

（二）了解房屋的权属情况，防止在合同履行过程中出现合同以外的纠纷。

1、出租人应当遵守诚实信用原则，有将出租房屋的真实情况向承租人如实告知的义务。

承租人应主动要求出租人出示不动产权属证明，最好要与出租人一同到不动产登记部门查询不动产登记公示信息，查看不动产登记簿上有无记载房屋存在查封、抵押等消极事项。

2、转租问题：

一房东与二房东约定不可转租，一房东知道二房东转租之日起6个月内可以要求解除租赁合同。

二房东经一房东同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过二房东剩余租赁期限的，超过部分约定无效。

3、买卖不破租赁的适用例外：

租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;房屋在出租前已被人民依法查封的。

（三）对双方权利义务等事项作出明确约定，以免争议发生。

1、租赁期限在6个月以上的，应当采用书面形式。

2、合同内容：双方当事人详细信息、房屋具体情况、租赁房屋用途、租赁期限、租金价格及支付方式、维修义务、违约责任以及约定的解除条件等。

3、租赁期限约定不明的或6个月以上租赁未采用书面形式的，按照不定期租赁处理，双方均可随时要求解除合同，但需给对方留出足够时间。

4、对维修义务约定不明确的，由出租房负责维修。

二、房屋租赁合同的履行

（一）以法律规定和合同约定的方法和用途使用租赁房屋，不得擅自改变房屋用途。

（二）除非房屋租赁合同中有特别约定，否则承租人对房屋进行装饰装修或扩建，应征得出租人的同意。

（三）除非房屋租赁合同中有特别约定，否则承租人将房屋转租给第三人，应征得出租人的同意。

三、房屋租赁合同的解除

（一）合同到期解除。

由于租赁合同的特性，合同到期并未自动终止。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

也就是说，在房屋租赁合同到期后，双方没有续签合同，承租方也没有向出租房交接房屋的，认定为双方的租赁合同继续有效，但双方均可随时提出要求解除，合同到期后承租方继续使用租赁房屋，应按照原合同标准，继续缴纳租金。

（二）双方协商解除以及单方解除。

1、协商解除

合同到期前，双方可以通过协商，解除合同，未履行的部分不再继续履行。

2、单方解除

约定解除：订立合同时，双方可约定一定的解除条件，当解除条件成就时，有解除权的一方可以通知向对方解除合同。

法定解除：履行合同过程中，遇到法定事项，合同双方或者守约方可以通知对方解除合同。

合同的法定解除的具体情形：因不可抗力致使不能实现合同目的;在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;法律规定的其他情形。

3、特别注意：合同的单方解除权属于形成权，需通过行使才能发生效能。

也就是说，在合同约定的解除条件成就时，或者合同履行过程中出现法定解除的事项后，拥有解除权的一方如不行使解除权，合同仍继续有效，只有当拥有解除权的一方必需以通知的方式行使解除权，才能解除合同，合同自通知到达对方时解除。

解除权的行使是有期限的，形成权一般适用一年的除斥期间。双方合同约定了解除权行使期限的，依约定。

（三）合同无效（并非合同终止的形式）及可撤销合同。

1、我国对合同的无效及可撤销事由实行穷举式的规定，即只有符合法律规定情形才是无效、可撤销的合同，主要是为了保护交易的稳定性，鼓励交易、促进流通，使物尽其用。

2、合同的无效是一种合同状态，即合同并未发生法律效力，所以严格来说，合同无效并非一种合同终止的情形。但在实际生活中，往往存在这样的情形，虽然合同无效，但双方均不清楚，仍然继续按照无效的合同履行，只是在发生争议的情况下，始知晓合同效力为无效，双方在此情况下，也需要进行清理、清算。

3、可撤销合同的撤销权，同刚才探讨的单方解除权一样，都属于形成权，也是需要通过行驶才能达到目的。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。