上海市共有产权保障住房管理办法和实施细则的实施旨在规范共有产权保障住房的交易和管理。通过保障住房保障对象的基本住房需求，促进住房市场健康发展。细则规定了共有产权保障住房的上市转让和购买产权份额的规则，同时实行“一票否决”制度，以遏制违规行为。在交易价格方面，实行优先购买权以及购房人、同住人购买产权份额，按照房源项目市场基准价格执行。

法律分析

上海从2010年开始供应共有产权保障住房,今年起,已有超过1800个家庭取得了房地产权证,并且符合上市交易的年限要求。为保证共有产权保障住房供后房屋交易和使用管理等工作的有序开展，作为《上海市共有产权保障住房管理办法(市令第39号)实施文件的《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则(以下简称《实施细则于2016年9月30日开始实施。

在交易方式方面，购房人、同住人取得房地产权证满5年，可以购买产权份额，也可以上市转让共有产权保障住房;上市转让共有产权保障住房的，区指定的住房保障机构在同等条件下有优先购买权，上市转让或者购买产权份额后，住房性质转变为商品住房。为加大对违规行为的制约力度，《实施细则在交易方面实行“一票否决”，也就是说购房人、同住人拒不履行区房管部门作出的行政决定，以及有违规违约行为未改正等情形的，不得购买产权份额或者上市转让共有产权保障住房。

在市民群众关心的交易价格方面，行使优先购买权以及购房人、同住人购买产权份额，按照房源项目市场基准价格执行。房源项目市场基准价格根据房源类型分别由市、区级住房保障机构委托房地产估价机构评估，参考房源项目相邻地段、相近品质商品住房价格等因素拟订，并经相关审批程序批准后适时公布。单套共有产权保障住房转让价格按照房源项目市场基准价格及其浮动幅度确定，浮动幅度与购买该套住房时使用的浮动幅度一致。

共有产权保障住房是组织供应的保障性住房，为防止住房不再困难的对象继续占有共有产权保障住房，《实施细则规定，取得房地产权证未满5年，购房人、同住人购买商品住房的，应当腾退共有产权保障住房，交区指定住房保障机构回购，回购价格为原购房款加同期银行存款利息;取得房地产权证满5年，购房人、同住人购买商品住房的，应当在商品住房转移登记前，先行上市转让共有产权保障住房或者购买产权份额。

3个热点问答

1、共有产权保障住房5年内回购有什么具体规定

购房人、同住人在提出申请后，取得房地产权证未满5年前，存在户口迁离本市或者出国定居、全部死亡以及购买商品住房(经区县住房保障机构核定仍符合住房困难面积标准除外)等情形之一的，其共有产权保障住房应当由区指定的机构予以回购;在此期间，购房人、同住人因夫妻离婚析产或者无法偿还购房贷款等原因，确需转让共有产权保障住房的，也可以向区住房保障机构申请回购。回购共有产权保障住房的，回购价款为原购房款加同期银行存款利息，计息周期为自原购房合同签订之日起至回购合同签订之日止。对回购申请、审核及实施的相关具体要求请查阅《实施细则具体条款内容。

2、共有产权保障住房5年后交易价格及计算方法

购房人取得房地产权证满5年后交易住房统一执行房源项目市场基准价格。房源项目市场基准价格，由住房保障实施机构委托具有相应资质和良好社会信誉的房地产估价机构评估，参考届时房源项目相邻地段、相近品质商品住房价格等因素，拟订住房基准价格和浮动幅度，报请同级房管部门组织发展改革、财政、地税、规土等部门共同审核，并报住房保障领导小组批准后公布。

各类交易价格计算方法如下：指定机构优先购买的，交易双方以房源项目市场基准价格及其浮动幅度为基础，协商确定交易价格;购买产权份额的，按房源项目市场基准价格及其浮动幅度计算;上市转让的，按照上市转让价格及其浮动幅度计算，如上市交易价格低于房源项目市场基准价格的，按房源项目市场基准价格及其浮动幅度计算。

3、对供后房屋违规违约使用行为如何处置

购房人、同住人应当按照房屋管理有关规定和供后房屋使用管理协议约定使用住房，在取得完全产权前严禁实施擅自转让、赠与、出租、出借共有产权保障住房或者设定除共有产权保障住房购房贷款担保以外的抵押权等行为。

购房人、同住人实施上述行为，违反供后房屋使用管理协议约定的，房屋所在地区住房保障实施机构可以按照协议约定，要求其改正，并追究其违约责任。

在行政责任方面，对于违规出租、出借的对象，由房屋所在地区县房管部门按照《上海市共有产权保障住房管理办法的相关规定进行处理;对于改变房屋使用性质、损坏房屋承重结构、违章搭建等一般房屋使用违规行为，由房屋所在地区执法部门等按照国家和本市物业管理等相关规定进行处理。

购房人、同住人违规使用房屋且逾期未改正的，房屋所在地区住房保障行政管理部门可以责令其腾退住房，并禁止5年内再次申请本市各类保障性住房。同时，对于存在因违规违约使用行为受到处理后又再次实施等严重违规情形的对象，区房管等部门可以将其违规违约行为情况和行政处理决定等信息，纳入市公共信用信息服务平台，供有关主体查询使用。

管理部门提示：

共有产权保障住房是组织供应的保障性住房，严禁房地产经纪机构和经纪人员违规代理共有产权保障住房出售(房地产权证未满五年)、出租、出借等业务。

拓展延伸

根据《上海市共有产权保障住房管理办法》，购房人和同住人需在5年内回购所购买的共有产权保障住房。具体规定如下：

1. 购房人购买共有产权保障住房的，满2年后可上市交易。满5年后，购房人、共有产权人可以上市交易，但需提前30个工作日通知房产交易市场。

2. 同住人自购房人购房之日起满2年后可上市交易。满5年后，同住人可以上市交易，但需提前30个工作日通知房产交易市场。

需要注意的是，共有产权保障住房自购买之日起满5年后，租赁合同自动解除。同时，共有产权保障住房租赁合同签订满5年后，租赁合同自动解除。

以上是《上海市共有产权保障住房管理办法》中有关购房人、同住人5年内回购的规定。这些规定旨在促进上海市共有产权保障住房的公平、公正、公开，为中低收入家庭提供更多的住房保障。

结语

上海共有产权保障住房自2010年开始供应，已有超过1800个家庭取得了房地产权证，并且符合上市交易的年限要求。为确保共有产权保障住房供后房屋交易和使用管理等工作的有序开展，《上海市共有产权保障住房管理办法(市令第39号)实施文件的《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则(以下简称《实施细则》于2016年9月30日开始实施。

在交易方式方面，购房人、同住人取得房地产权证满5年，可以购买产权份额，也可以上市转让共有产权保障住房；上市转让共有产权保障住房的，区指定的住房保障机构在同等条件下有优先购买权，上市转让或者购买产权份额后，住房性质转变为商品住房。为加大对违规行为的制约力度，《实施细则》在交易方面实行“一票否决”，也就是说购房人、同住人拒不履行区房管部门作出的行政决定，以及有违规违约行为未改正等情形的，不得购买产权份额或者上市转让共有产权保障住房。

在市民群众关心的交易价格方面，行使优先购买权以及购房人、同住人购买产权份额，按照房源项目市场基准价格执行。房源项目市场基准价格根据房源类型分别由市、区级住房保障机构委托房地产估价机构评估，参考房源项目相邻地段、相近品质商品住房价格等因素拟订，并经相关审批程序批准后适时公布。单套共有产权保障住房转让价格按照房源项目市场基准价格及其浮动幅度确定，浮动幅度与购买该套住房时使用的浮动幅度一致。

共有产权保障住房是组织供应的保障性住房，为防止住房不再困难的对象继续占有共有产权保障住房，《实施细则》规定，取得房地产权证未满5年，购房人、同住人购买商品住房的，应当腾退共有产权保障住房，交区指定住房保障机构回购，回购价格为原购房款加同期银行存款利息；取得房地产权证满5年，购房人、同住人购买商品住房的，应当在商品住房转移登记前，先行上市转让共有产权保障住房或者购买产权份额。

法律依据

商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第十二条 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

商品房销售管理办法：第六章 法律责任 第四十三条 房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。