笔者近上半年曾参与办理过一宗由深圳市宝安区人民审理的单位福利房买卖合同诉讼纠纷，其中涉及对于案涉房屋即单位福利房的买卖合同效力问题的认定，经过查阅相关法律法规以及类案分析，做出如下分析。

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本文所述单位福利房，是指职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工，职工以标准价或成本价购买，从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房，其本质上属于单位给予职工的福利待遇。不同于小产权房等没有产权证书产权归属无法明确的房屋，其产权明确并具有相对应的产权证书。

分析判断一份合同的效力问题，按现行《民法典》的相关规定，应当符合以下四个要素：一是不违反强制性效力性法律法规，二是不违反公序良俗，三是主体适格，四是出于真实意思表示。据已经废止的《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：

一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

以合法形式掩盖非法目的；

损害社会公共利益；

违反法律、行规的强制性规定。

而分析单位福利房买卖合同的效力问题不外如是，同样应当遵从上述效力依据进行认定。关于单位福利房买卖合同是否有效的问题分析，应当主要审查其是否违反法律的效力性强制性规定。

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关于这个问题，先要明确单位福利房是否属于保障性住房，进而单位福利房买卖合同是否适用《广东省高级人民关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（以下简称“指引”）第十六条（以下简称“第16条”）规定。

首先，《广东省高级人民关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十六条：当事人在规定的上市交易期限内买卖保障性住房，应当依照合同法第五十二条第四项或者民法总则第一百五十三条第二款的规定认定合同无效。《合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益；…...《民法总则》第一百五十三条第二款：违背公序良俗的民事法律行为无效。

以上规定现归于《民法典》第一百五十三条第二款：违背公序良俗的民事法律行为无效。

其次，单位福利房是否属于保障性住房而适用“第16条”规定？

关于保障性住房，尚无全国性规范性法律文件对其范围和种类进行准确定义，严格上讲并不是一个法律概念而是社会用语。一般来讲主要包括经济适用房、廉租房、公共租赁房、定向安置房、两限商品房、安居商品房等。保障性住房的一个重要特征是面向全体社会成员、涉及公共利益，而单位福利房只面向单位职工即特定的小范围对象、不涉及公共利益，其买卖不会造成对不特定社会主体成员的权利造成任何影响。因此，通常都不会把单位福利房认定为保障性住房。据此而言，福利房买卖合同是不能适用指引第16条规定直接认定合同为无效的。当时的案件在审理合同的效力仍然需要根据《民法总则》、《民法通则》、《合同法》（现均收归于《民法典》）等相关法律规定具体认定。直接将单位福利房认定属于保障性住房，实属不妥，在此基础上也不能依据该“指引”去认定单位福利房买卖合同无效。

类案案例

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该案例来源于：裁判文书网

广东省深圳市宝安区人民

(2015)深宝法民三初字第1937号

原被告观点：

原告诉称，协议签约的当天，原告一次性付清了楼款，被告同时交了该房的钥匙和委托书、身份证、户口本的复印件、原购房交款收据复印件，以及《职工住房买卖合同》原件。原告从此占有和使用该房屋至今，现该房可以办理房地产权证书(红本)，原告要求被告协助，但其表示不同意。

原告请求判令：

被告继续履行《购房协议》，协助原告办理位于宝安6区纺织品公司二号楼702号房的房地产权证书；

诉讼费由被告承担。

被告辩称：

双方签订买卖合同时，被告已将房屋的实际情况以及夫妻双方购房情况向原告进行了说明，该房屋的产权属于国家法律禁止买卖的情形，双方签订的买卖合同违反法律禁止性条例，属无效合同。

被告在得知公司房屋可以转红本时，已经到房地产登记机构进行了办理，但被告知因其妻子也购买了房改房，根据，该房不能转红本，无法进行交易。得知该情况后，被告已向原告详细说明。

该合同属于无效合同，被告愿意退还已收取的房款，双方解除合同。

观点：

本院认为，宝安6区D段纺织品公司二号楼702房是准成本商品房，原、被告就涉案房产签订的买卖合同合法有效，没有违反法律法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。被告诉称涉案房产禁止交易，合同无效，不予认定；诉请原告返还房屋并支付租金，缺乏依据，不予支持。原告已经按时足额支付购房款，被告没有履行协助原告办理房产过户等合同义务，构成违约。由于被告违规拥有两套性住房，现被告对于涉案房产不能申请办理取得全部产权，涉案合同目前尚不具备继续履行的条件，对原告的诉讼请求，不予支持。

总结

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本案明确认定了福利房买卖合同合法有效，虽然最终为支持原告诉求，但驳回原因是依据《合同法》第110条认定不具备履行条件，非因合同无效被驳回。

综上所述，对于单位福利房买卖合同的效力认定问题，应当遵循一般的合同效力认定标准进行认定。笔者参与办理的案件，最终宝安一审判决认定：涉案房产虽是准成本商品房，带有福利分配性质，但法律并未明确禁止该类房产的转让，该类房产的转让亦不会损害公共利益。涉案《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。原告诉请确认合同有效，本院予以支持。目前本案已进入二审，对方提出上诉的诉求为解除案涉合同，并未对合同效力提出任何异议。