一.单项选择题

1、房地产经营，按经营规模和经营方式划分，可以分为(D）

A)单项开发和综合开发

B）地产经营和房产经营

C)房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营

D）专项经营、综合经营、集团经营和经营等

2、完全竞争型市场的特点（B）

A）市场有很多买卖方、商品有差异、卖主对其商品有相当垄断性，能控制其产品价格。

B）市场有很多买卖方、商品同质、自由进出市场、 信息透明、生产要素自由流动、卖主出售商品的条件都相同.

C）一个行业中有少数几家大公司(大卖主）,他们所生产和销售的产品占这种产品总产量和市场销售总量的绝大部分.

D）一个行业中某种产品的生产和销售完全由一个卖主独家经营和控制的市场条件。

3、房地产物业管理企业按照企业条件分为三个资质等级，并实行分级审批制度。下列哪种说法不正确（D）

A）一级资质由建设行政主管部门审批。 

B）二级资质由省、自治区建设行政主管部门审批. 

C）二级、三级资质由直辖市房地产主管部门审批。 

D）二级、三级资质由设区的市房地产主管部门审批,并接受省、自治区建设行政主管部门的指导和监督。

4、军产土地归口于（B）管理

A）当地 ）中国人民总后勤部    

C）中国党军事委员会 ）中国人民总政治部

5、划拨土地使用权过程中，划拨土地使用者与的关系是（B）

A)利益关系 行政关系 上下级关系 没有关系

6、数据类型不包括（D）

A）数值型 序号型 文字型 图像型

7、房地产项目风险分析方法不包括（C）

A）盈亏平衡分析 ）项目安全率

C）财务分析 ）概率分析

8、我国房地产融资的主要方式不包括（B）

A)银行贷款融资  B)国际融资

C）股票融资  D）房地产债券融资

9、以下哪个选项不属于房地产开发项目管理的三大核心之一。（C)

A）成本管理 质量管理 ）人事管理 进度管理

10、房地产营销中的价格策略不包括（B)

A)高价策略 B）随机策略 ）低价策略 D）实价策略 

11、与普通商品交易相比，房地产交易具有下列特性（C）

A）标的物位置的可变性

B）房地分离的特性

C）房地产交易标的价值金额大、专业性强

D）房地产交易标的供给的充足性

12、房地产债券按发行主体分类,可以分为(D) 

A）实物债券  B）凭证式债券  C）记账式债券   D）国际债券

13、有一项目寿命期为5年,其中前3年投入资金分别为250万元、2500万元、2600万元,项目从第3年开始获得收益,第3年至第5年收益分别为300万元、350万元、800万元，请问项目的投资收益率是多少？（B）

A）27。1）5—27.1％ 。4%

14、定性分析方法包括（C)

A）归纳分析法 ）演绎分析法 ）聚类分析 ）比较分析法

15、通过招拍挂出让土地使用权过程中，直接的利益主体有（A)

A地方   B 城市居民 农民

16、SWOT分析法主要用于分析外部条件，但不分析（D）

A）优势 ）劣势 ）机会 ）目标

17、房地产企业是依法设立，以（A）为目的，从事房地产开发和经营的具有企业法人资格的经济实体.

A)赢利 ）追求房屋质量 ）兴建住房 ）国家利益

18、赌场中的骰子有6个数字，甩骰子时每个数字出现的几率相等。赌注一般压在其中某一个数字上，如果骰子甩出的数字和这个数字相等，那么下赌者可以将相当于赌注4倍的资金拿回，若输出值和下压数字不同,则赌注就输掉了。因此，如果赌注是1美元的话,这场的期望值是（A）

A)—1 / 6 美元 —1美元 美元 ）1 / 6美元

19、在我国地产的经营只能是(A)

A）使用权 所有权 ）收益权 经营权

20、投资10万购买一台设备，设备每生产一个产品，变动成本为5元，售价为10元。每生产一个产品,获利5元,因此产量至少应该达到(D）,才能将投资购买设备的10万回收。

A）5        B)10        C）1）2

21、根据不同标准,房地产开发可以分为(C）

A）按经营对象的相对差异划分，可以分为地产经营和房产经营；

B）按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。

C）按开发的内容不同，可以分为外延式开发和内涵式开发

D）按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和经营等；

22、利润最大时,边际成本MC与边际收益MR之间的关系是（C）

A）MC〉M）MR>MC         C)MC=MR      D）MC与MR没有关系

23、项目工程质量管理的主要途径不包括(A）

A)加强人员培训 ）审核有关技术文件、报告或报表 

C）现场质量检验  现场质量监督

24、房地产营销中的直接渠道营销策略比较可行的场合有(D）

A）对产品信息的需求高 对产品顾客化的要求高

C）采购的批量大小很重要 ）产品门类众多是几本特征

25、房地产交易的管理机构不包括（A）

A）质监部门

B）建设行政主管部门 

C）土地管理部门 

D)房地产管理部门

26、不确定型决策问题的决策准则不包括（B）

A）乐观准则 ）最大可能准则 ）后悔准则 ）等可能性准则

27、面值为100元、1年到期、年利息10元的国债，在市场收益为5%的情况下，国债持有者现在可以按(B）元出售该国债。

A)109.297 ）1）1）105

28、房地产营销中的价格策略不包括（B)

A)高价策略 B)随机策略 ）低价策略 D)实价策略

29、在我国地产的经营只能是（A）

A）使用权 ）所有权 ）收益权 ）经营权

30、赌场中的骰子有6个数字，甩骰子时每个数字出现的几率相等。赌注一般压在其中某一个数字上，如果骰子甩出的数字和这个数字相等，那么下赌者可以将相当于赌注4倍的资金拿回,若输出值和下压数字不同，则赌注就输掉了。因此，如果赌注是1美元的话，这场的期望值是（A）

A）—1 / 6 美元 ）—1美元 ）1美元 ）1 / 6美元

二.概念解释题 （每题5分，共30分)

1、开发:是生产者或经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发和利用的过程

2、可行性分析：可行性分析是在具体实施一项投资建设方案前，对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析和研究过程。

3、房地产企业：房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。

4、房地产综合开发：指房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

5、招标出让土地使用权:是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。

6、德尔菲法：是以一系列问卷向各类专家征询意见，依据所有专家对原问卷的答复再拟订 下一份问卷，再次向各类专家征询意见，直到大多数专家的意见看法趋于一致才获至结论，此法预测常适合做长期预测.

7、物业管理：是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物 业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动.

8、房地产交易：是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称，其实质是房地产权利的交易。

9、房地产市场细分:是指人们在目标市场营销观念的指导下，依据消费者的需要、欲望、购买行为和购买习惯，将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类过程.其中每个消费者群即为一细分市场.

10、单代号网络图：是以单代号表示法绘制的网络图。在这种网络图中,每个节点表示一项工作,箭线只表示各项工作之间相互制约和相互依赖的关系

11、股权证券化信托:是指信托公司成为房地产企业股东或房地产项目所有者后，并不直接经营房地产企业或房地产项目,而是与相关当事人签订协议，约定在一定时间,相关当事人按约定价格(溢价部分为信托投资收益)回购信托投资公司的股权或所有权。 

12、概率分析：又称风险分析，是运用概率理论研究不确定性因素的变动对项目经济效果指标影响的一种定量分析方法。通过概率分析可以了解项目风险产生的概率大小，进而评估项目风险的期望损失。

13、房地产经营:是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。

14、确定型决策：指投资项目具备条件和面临的环境、前景都十分明确的一类决策问题

15、头脑风暴法：头脑风暴法包括直接头脑风暴法(指专家群体决策尽可能激发创造性，产生尽可能多的设想的方法）和质疑头脑风暴法（指对根据直接头脑风暴法所提出的设想、方案逐一质疑，分析其实现可行性的方法)

16、拍卖出让土地使用权:是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

17、市场调研：是运用科学的方法,有目的、有计划地收集、整理与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，在调查的基础上对收集数据和汇总情报进行分析、判断，为企业营销决策提供依据的信息管理活动

18、敏感性：又称敏感度分析,就算通过测定一个或多个不确定性因素的变化所导致的项目经济效果评价指标的变化幅度，了解项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度，从而确定不确定性因素对于项目预期目标的敏感度，根据因素的敏感程度大小制定相应的对策，使项目达到预期目标.

三.问答题(每题5分,共30分)

1、房地产开发与经营的含义是什么？

答：广义：不仅包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，而且还包括消费环节中的物业管理服务活动；

狭义：仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。

2、构成决策问题的基本条件有哪些?

答：有明确的目标；有两个以上可供选择比较的方案;有评价方案优劣的标准;有真实地反映客观实际的数据资料。

3、房地产开发企业资质等级管理办法是什么？

答：房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级,并实行分级审批制度其中一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报建设行政主管部门审批。一级资质企业可以在全国范围承揽房地产开发项目,承担房地产项目的建设规模不受。二级及二级以下资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门制定。二级及二级以下资质企业承揽业务的具体范围由省、自治区、直辖市建设行政主管部门制定.可承担建筑面积在25万平米以下的开发建设项目。

4、请简述什么是工业地产商模式？

答:工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园内或其他地方获取工业项目用地后，进行用地范围内道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等各类用房的营建，然后以租凭、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取最大合理的地产开发利润.

5、拍卖出让土地使用权的基本特征是什么？

答:必须有两个以上的买主；必须有不断变动的价格；必须有公开竞争的行为

6、房地产市场调研的原则是什么？

答：真实性；时效性；全面性；计划性

7、居住物业管理的内容包括哪些？

答：建筑物及其设备设施的维护与修缮管理;小区环境维护管理；开展多种形式的便民有偿服务；住宅小区的社会主义精神文明建设

8、如何确定国有土地使用权出让价格？

答：主要有两种方法，一种是以基准地价为基础确定土地出让价格；一种是以市场资料为基础确定土地出让价格。其中以市场资料为基础确定土地出让价格包括市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法

9、房地产市场营销策划的“六个注意”是什么？ 

答：注意各种资源的整合利用；注意做到实事求是;注意营销策划方案的切实可行;注意把握好营销策划的整体效果;注意在营销策划中体现人文精神；注意在营销策划中的灵活应变

10、成本管理、质量管理、进度管理是房地产开发项目管理的三大核心，请阐述它们之间的关系。

答：三大核心之间的关系是既对立又统一的整体。 

三大管理目标之间的对立关系：

一般如果对工程质量有较高要求，就会影响进度管理和成本管理;如果希望以较短时间完成项目，就会增加成本,影响工程质量；如果过于强调成本节约,就会降低项目的质量 

三大管理目标之间的统一关系：

一般适当增加投资数量，则有利于加快项目建设进度，使投资尽早回收，最终提高项目全寿命周期经济效益；适当提高项目质量，能节约项目动用后的延期费、周转费和维修费,从而提高项目经济效益；如果项目进度安排合理，不但可以缩短建设工期,且可能获得较好的施工质量和较低的工程费用

11、请比较房地产债券的公募发行与私募发行。

答：公募发行是指面向广大的不特定的投资者发行债券的一种方式。私募发行是指仅向特定投资者发行债券，也称内部发行.

 公募发行费用高、难度大、手续繁杂，风险也较大,发行所耗时间长.但筹资量大，社会影响力大。 

 私募发行费用低、难度小、手续简便，风险也较小。

12、敏感性分析的步骤是什么？

答：1）选择要分析的不确定性因素;2)选定分析所用的评价指标;3）计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况；4)判定敏感性因素；5）提出控制敏感性因素的建议

13、经营与管理的关系是什么?

答：经营与管理两个概念,因为不同的学者对概念的内涵和外延有不同看法，因此两个概念存在不同的关系1、管理学科将经营看成是管理学的一部分。2、经营管理学派将工业企业从事的活动划分为：技术、商业、财务、安全、会计、管理等六项活动，总称为“经营管理活动只是经营活动的一部分。

14、房地产开发与经营决策程序是什么?

答：发现问题;确定目标；拟制方案；分析评价；选择方案;实施追踪

15、什么是企业战略？

答:是企业为自己确定的长远发展目标和任务，以及为实现这一目标而制定的行为路线、方针和方法。

16、直线制组织结构有什么优缺点？

答：直线制是一种最先出现也是最简单的组织形式。企业各级行政单位从上到下实行垂直领导，下属部门只接受一个上级的指令，各级主管负责人对所属单位的一切问题负责.

优点：结构比较简单，责任分明，命令统一。 

缺点：它要求行政负责人通晓多种知识和技能，亲自处理各种业务。

17、土地开发阶段转让的项目的基本特点是什么？

答: 1）转让的土地使用权必须是出让土地使用权 

 ）土地使用权转让必须符合出让合同或法律规定的转让条件 

 ）土地使用权转让后也有条件 

 （1）新的受让人不得改变出让合同所载明的权利和义务

 (2）土地使用权转让时,地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。 

 （3)转让的土地使用权的使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限的剩余年限

18、土地使用权不可以转让的条件是什么?

答：(一）以出让方式取得土地使用权的，不符合《城市房地产管理法》第三十九条规定的条件的;

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式房地产权利的;

(三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五)权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七)法律、行规规定禁止转让的其他情形.

四、计算题 (每题10分，共20分) 

1、有一面值为100元的国债,还有2年到期，国债每年支付利息10元.市场平均收益为5％，请问国债持有者按100元出售国债是否合适？ 

答：

2、某工厂要制定下年度产品的生产批量计划,根据市场调查和市场预测的结果，得到产品市场销路好、中、差三种自然状态的概率分别为0.3、0。5、0。2，如果工厂采用生产可能得到收益值，在市场销量好时，可得到的收益为16；在市场销量中时，可得到的收益为16，在市场销量差时，可得到的收益为10,请问工厂的期望收益为多少?

答:14.8

3、某人向银行借入10万元贷款,年利率为8％,期限为5年，到期一次还本付息.求他5年后应向银行归还多少元？

答：F＝10（1＋8％）5＝14。7(万元）

4、某人在2011年花20万元购买某项资产，该资产在2012年和2013年，每年给投资者带来10.5万元的回报，请问在市场收益为10%的条件下,该项投资是否合算？

答：2012年的10。5万元相当于现在的10。5/(1+10％）=9.55万元 

 年的10。5万元相当于现在的10。5/（1+10％）^2=8.68万元 

 该项投资的净现值为9。55+8.68—20=—1.77万元 不合算

5、有一面值为100元的国债，还有2年到期，国债每年支付利息10元.市场平均收益为5％，请问国债持有者按109。297元出售国债是否合适？

答: