一、人口结构

1、人口相关概念描述

户籍人口：指具有常住区域户口的当地居民。

暂住人口：指到常住户口所在地以外的其他地方申报暂住登记的人口。

常住人口：指经常居住在某一地区一定时间（半年以上）的人口，在普查区内经常居住的人数。它包括常住该地而临时外出的人口,不包括临时寄住的人口。

（市统计局每年公布的的“常住人口”数据，包含本市户籍人口和部分暂住人口。）

流动人口：指离开常住户口所在地进入其他省、市、县的人口。

新莞人：2007年4月16日，东莞召开党政领导班子联席会议，最终确定东莞六百余万“外来工”新称谓，即“新莞人”，其包括在东莞市的不同领域不同性质不同层次的外来劳动者和建设者。

2、东莞市近年人口情况分析

东莞户籍管理严，人口增长保持平稳、健康。

2003-2007年，东莞市户籍人口数量总体呈上升趋势，但上升幅度较小。07年的户籍人口数量仅比03年增加了12.3万，每年平均增长率约2%，增长势头稳定。

东莞城市发展潜力受肯定，常住人口逐年高速增长

随着大量流动人口和暂住人口的不断涌入，近年来，东莞市常住人口数量呈高速的上升趋势。进入06年后，上升势头才有所减弱，至07年常住人口数量已达到690余万，五年内增加近300万。这说明东莞市城市发展潜力得到社会认可。

08年东莞人口结构开始调整，高素质人口不降反升

进入2008年，应东莞市产业调整升级需要，出台“新莞人回乡”，进行调整人口数量和优化人口结构。加之，今年整体经济形式不景气，东莞市08年的常驻人口数量应该有所减少。

但据我司不完全统计，东莞全市的实际人口已超过1000万，介于1000-1100万之间，20年内增长近10倍。这说明流失掉的大多是低收入低素质人口，而中高收入、高素质人口数量不降反増。

按照现在东莞市人口增长速度，预计2009年

3、08年东莞市置业人群情况分析

    进入08年，东莞楼市亦随全国大势步入冷静期，全市置业人群比例开始发生变化：投资、投机型需求淡出市场，自住型刚性需求的置业人群成为目前市场主流，比例高达90%以上，其次为换房改善居住环境需求为主。

据我司监测研究得，目前全市置业人群特点如下：

置业人群年龄：全市主流置业人群趋于年轻化，即30岁左右，有稳定收入的企、事业白领成为主流；

置业居住区域：东城南城依然为客户置业的首选区域，其次为万江和莞城。

置业家庭年收入：占比前三位依次是6万—8万元、8万—10万元、10万—15万元。

置业人群职业：占比前三位依次是企业普通职员、企业中高管、企业中高级技术人员，其次为个体工商户、事业单位普通职员、私企业主等。

二、经济状况分析

1、近期东莞经济状况

07-08年，东莞的经济增速在全省名列前茅。2007年东莞全市完成生产总值3151亿元，同比增长了18.1%；2008年1-8月全市完成生产总值2431.6亿元，增长15.1%，增幅同比回落2.6个百分点，相对广州上半年11.9%以及深圳上半年10.5%数据，东莞的经济增速在全省仍名列前茅，而且与东莞市年初制定的全年增长14%的目标，也还有一定的回旋空间。 

受美国次贷危机影响，对东莞经济的冲击明显。在新增外资、企业订单金额方面，第三季度新签、增资外资项目宗数同比分别减少了25.8％和33.9％，利用外资形势较为严峻，企业签订加工贸易合同数和合同出口总值也分别下降15.2％和15.6％。

预计第四季度东莞将抓紧制订出台各项扶持产业结构调整升级的。东莞的产业转型以及国际整体经济形势的恶化对东莞今后的经济运行产生了非常大的影响，预计第四季度将制订各项调整升级的，如目前已经出台的10亿元中小企业扶持基金等，确保经济平稳发展；“400亿转型资金”“3年内8000万投入引进人才计划”还是“松山湖产业园升级”东莞为留住“企业、人才、技术”从、资金、人才、支持东莞中小企业，使得大多数外迁企业看到希望，留住大批拟外迁的企业，也为东莞房地产留下潜在客户；“收入倍增计划”使得东莞居民购买力增加，置业需求增加，为房地产的长远发展奠定基础。

2、07年东莞全市居民生活水平情况分析

收入情况

2007年东莞人均可支配收入为27025元，列全国第一，比第二名的深圳高出2000余元，比2006年实际增长6.7%。其中，城镇在岗职工年平均工资35284元，比上年实际增长8.8%。农村居民人均纯收入11606元，分别比上年，实际增长8.8%和5.6%。城镇最高10%收入组人均年可支配收入55821元。

消费情况

2007年城市居民人均消费性支出21545元，比上年增长18.2%。根据相关统计数据，东莞城市居民人均住房建筑面积57.38平方米（目前已被认作二套房贷按揭确认的标准）。

另外，全市居民家庭恩格尔系数为32.3%，人民生活水平已较富裕，市民购买力增强。

5、小结

（1）东莞整体经济水平在目前市场上还是具有一定的竞争力，而产业升级转型不可避免有一个阵痛过程，他也不可能一蹴而就，而将会持续较长的一段时间，完成转型后的东莞竞争力将会更强，东莞房地产市场的发展空间也会不断扩大。

（2）近年来，东莞市的常住人口数量保持平稳、健康的上升趋势，购买能力强，东莞城市发展潜力更加巨大。

（3）虽然目前东莞经济发展增速放缓，就业人口数量会出现一定的下降，但是这种情况并不只出现在珠三角，如上海地区8、9月份以来经济增长的幅度出现下降、外贸出口下降2.3个百分点，江苏省近期的外贸进出口总额也比去年同期回落4%，浙江省经济发展目前的情况跟上海、江苏基本相同，因此，在经济整体回暖后，东莞的经济实力并不会受到太大影响。

（4）目前东莞楼市以自住型需求为主，随着全市人口结构的不断优化，会不断吸引到大量优秀人才来莞工作生活，这表明楼市刚性需求仍会不断放大，他们将成为城市购房的主流力量。下载本文