二、市场上长租公寓运营模式

三、市场上长租公寓盈利与风险

四、公租公寓可行性运营方案

前言：

长租公寓是近几年新崛起且备受关注的空间形式，代表着租赁这种新的生活方式的兴起。在长租公寓的发展历程中，有三个标志性的事件昭示着长租公寓的崛起： 第一，资本的介入将长租公寓行业推向风口浪尖，特别是2014年雷军斥资1亿元入主YOU+国际青年公寓成为标志性的事件； 第二，国家的出台将为长租公寓发展奠定良好的环境，比如在商改住、等方面的优惠； 第三，开发商作为新的群体逐步介入长租公寓行业，越来越多的开发商开始自主切入公寓市场，或者开始与品牌公寓运营商展开深度合作，这意味着行业竞争格局的重大变化，也将推动行业发展步入新阶段。 

长租公寓背景概述：

    (一)   我国长租公寓市场概况 随着地产行业进入下半场，行业无法避免地从“增量开发”切换到“存量经营”。而存量经营的一种重要方式，便是长租公寓。在目前的支持下长租公寓迎来黄金发展时期，据行业研究机构前瞻产业研究院推出的《中国互联网＋长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计，截至2015 年，我国房屋租赁的交易额总规模就达到8000 亿元左右。目前国内城镇人口约7.7 亿人，按30%的租房率来算，大概有2.3 亿的人口需求，租赁市场未来的租金规模可达万亿的级别，因此长租公寓前景被普遍寄予厚望。

表：我国租房人口数量（单位：亿人）

长租公寓市场分析

(一)   长租公寓市场整体分析 未来一二十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年在国仍有2亿以上的流动人口。庞大的流动人口推动了房屋租赁市场的繁荣。此外，租赁市场长期存在的底层因素，如千禧一代进入主力消费市场带来消费升级的需求， 以及租赁市场信息不对称等行业痛点的改善，也在以上周期背景和顶层设计的推动下产生了共振效应，使得整个品牌房屋租赁市场进入一个新的加速阶段。公开资料显示，中国房屋租赁市场规模在2016年已超过万亿元。按目前的市场空间估算，整个房地产服务市场空间在5.3万亿左右。 

(二)长租公寓分析

 2015年以来，关于住房租赁市场，利好长租公寓发展的层出不穷。2015年住建部等相继出台了《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》和《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》，鼓励住房租赁市场的发展，并放宽了住房公积金支付房租的条件。2016年首次提出了建立购租并举的城镇住房制度，并确定从增加土地供应、发展租赁企业、规范中介服务等多方面促进我国住房租赁市场的发展。2017年住建部、等9部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取深圳、广州、南京等12个城市首批试点住房租赁业务。在的推动下，地方开始跟进，目前已有20多个省（直辖市）出台了相关鼓励扶持住房租赁市场发展的。

一、市场上长租公寓种类

   根据长租公寓运营企业所运营的物业分布位置是否集中，长租公寓运营模式可分为集中式和分散式。集中式长租公寓，即租赁平台通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权(通常为整栋，或整栋中的几层)，统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。分散式长租公寓，即租赁平台从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式。从特征上来看，两种管理方式有所差异，在房源获取、物业性质、产品服务、出租方式及目标客户上均有所区别。

红璞公寓：红璞公寓是世联行旗下品牌长租公寓，成立于 2014 年 6 月，致力于为城市青年打造设计、质感、乐趣的租房体验，负责人为甘伟。世联行代理 + 家园云贷 + 房联宝 + 红璞公寓，形成全程一体化服务；集房、集客、集金三大平台累计千万级优质客户资源，保证红璞的客源。此外，作为上市公司旗下全资子公司，红璞能有效地保障客户的收益安全。

泊寓：泊寓是万科向城市配套服务运营商转型的重要战略业务，2016 年 5 月，万科长租青年公寓业务全面使用统一品牌 " 泊寓 "，意味着万科集团有意将万科长租公寓去万科化。目前泊寓的业务已在广州、上海、北京、深圳、厦门、合肥、上海、重庆、沈阳、福州、佛山、济南、乌鲁木齐 13 个城市上线 44 家店，更多城市也在陆续上线中。

美丽屋：美丽屋成立于 2015 年 7 月，创始人兼 CEO 是韩光。美丽屋采取 " 托管 + 精装 + 租后服务 " 模式，即自营集散式公寓，经过标准化装修，溢价出租。在规模化方面，美丽屋采取 " 资源 + 品牌 + 投资 " 的策略，与全国优秀公寓企业深度合作，提供标准化管理系统、标准品牌输出、系统化管理运营培训及资本支持。目前，美丽屋在北京、天津、南京三个城市运营近 20000 间房，入住率达 97%。

爱上租：爱上租成立于 2015 年 8 月，由原我爱我家联合创始人、盛世管家创始人童浩创立于杭州，致力于让居住简单有趣，让物业安全增值。成立之初，爱上租在杭州连续收购了盛世管家和蜗居品牌公寓。爱上租制定了 "271" 的独特市场定位：10% 的业主房源；20% 经改造、装修后，具备爱上租统一视觉标识的品牌公寓以及 70% 通过互联网工具在线服务的托管公寓。爱上租全国 5 家分公司共管理超过 40000 间房。截至 2019 年，爱上租预计装修 35 万间房，成为集租赁 B2C 交易、资产管理、租客服务和社交的平台。

二、市场上长租公寓运营模式

（一）集中式长租公寓运营模式

集中式长租公寓的运营模式主要是重资产运营，通过自建、收购等方式获取并持有房源、对外出租，主要通过收取租金获取利益的模式。重资产运营模式项下对资金的要求较高，让很多运营商望而却步。通常，涉及住房租赁的国有企业和开发商类公寓运营商拥有雄厚的资金和融资优势，拥有闲置的自持物业资源，又具备物业改造能力，因而会选择采用重资产运营模式。

（二）分散式长租公寓运营模式

分散式长租公寓的运营模式主要以轻资产运营，运营商并不持有物业，而是通过长期租赁或受托管理等方式集中获取房源，通过转租获得租金价差或通过输出品牌、提供租务管理、物业管理等服务，获得管理报酬的模式。选择轻资产运营的，前期沉淀资金相对少，可以在短时间内快速拓展市场。具有中介机构背景的公寓运营商、酒店管理类的公寓运营商、创业类的公寓运营商多采用轻资产运营模式。具体可分为：

托管模式，就是房东将公寓委托给运营商进行出租和租后管理。在托管模式中，运营商只需承担一定的管理成本，资金压力大大减轻，同时，原本承担的空置率风险，也因托管模式而转移到房东本人身上。

加盟模式，长租公寓企业凭借品牌优势，通过制定标准化可复制的模式，寻求加盟合作伙伴，快速复制经营模式，实现连锁经营，扩大市场占有率。

互联网+模式，以房源为中心进行智能化和金融化的便捷生活服务，一切以满足租住的生活要求来配置，零售、干洗、生鲜配送、健身，美容、书吧等各种社区服务均采用专业化的外包进行。

（三）、长租公寓运营结构流程

长租公寓的产业流程大致为获取房源、设计装修、营销签约、日常运营管理、后期项目退出五个环节。长租公寓全产业链条的盈利点总结如下：

获得房源：中国长租公寓企业主要面向20-35岁左右单身青年，以满足他们成家前的住房需求，因此在选择房源方面企业会根据受众需求选择交通便利、临近CBD区域的楼房。房源很大程度上决定了后期的需求以及空臵率、租金水平、以及如果是重资产运营的话资产的升值空间。

设计装修：通常集中式公寓的设计和装修风格统一，便于通过集采方式降低装修成本。设计和装修到位的公寓更有吸引力，增加租赁需求减少空置率，并给企业带来一定的租金溢价空间。

附加服务：长租公寓运营商可以在租户居住期间充分挖掘其各项需求，引入合作伙伴或者自行提供家具租赁、搬家等附加服务，收取一定的收益。

网络平台：全链条网络平台可以大量节省运营过程中各类人工成本，包括但不限于管理人员成本、财务人员成本、营销成本等。

三、市场上长租公寓盈利与风险

 （一），市场上长租公寓的盈利模式：

不管是集中式的长租公寓还是分散式的长租公寓，盈利模式主要是租金收益，以及附加服务（管家服务）的盈利为主，以苏州市场为例，集中式的长租公寓长期比较，利润点较高，以凯马YEC公寓来说，5-10年的租赁期，1.5年至2年回本，合同期内利润可以达到200%-500%，分散式的长租公寓每年的利润可以达到15%-20%左右（以月收房租金的15%为利润，单套的年利润在8000-12000）。

长租公寓存在问题

（一）房源获得难，面临资产约束及法律风险

一线城市资产价格高，数百家公寓品牌高价哄抢物业，价格走高，加上一些月子中心、专科医院、养老院等新业态对独栋楼的巨大需求,房源获取越来越难。此外，企业获取房源经常碰到业主违约、证件不全、产权与用地性质未明确以及建筑、消防验收规范不清晰等问题，长租公寓领域法律法规并不完善，缺乏具体的规范化细则，存在一定的法律风险。

（二）综合成本高，目前盈利空间有限

长租公寓运营处于发展初步阶段，行业集中度偏低，综合成本较高。长租公寓成本费用主要包括拿房成本、获客成本、装修摊销、人力开支、税费支出等，综合成本高，息税前利润率只有10 %左右，据此测算投资回收期平均在4-5年，回收期偏长，长租公寓运营企业资金压力和运营压力不断增大。如何快速在亿万级市场占位，解决前期资金重压，打造具有特色的运营品牌，建立差异化竞争优势，是亟待解决的问题。

（三）融资难度大，存量投资不易盘活

从自如、魔方等管理规模较大的长租公寓企业观察，近三年来几乎每年都会进行1~2轮股权融资。但目前中国长租公寓企业的融资阶段主要集中于A轮前，占比将近60%，只有少数企业进入中后期阶段，未来还面临极大的资金缺口，如何破解长租公寓企业融资难，打通银企合作瓶颈，成为行业痛点。

集中盈利运营模式分析 长租公寓的的盈利运营模式首先是集中运营，就是事先选择目标，目标的选择通常是商业、工业楼或者住宅。然后集中对房屋进行设计、改造、装修，同时配备统一的租后服务。在装修的工程中，可以按照客户的要求对房屋进行分割，软件硬件进行安装。这与传统的长租公寓相比，设备齐全服务周到，客户有更多的选择。同时还为客户提供租后服务，不仅提供保洁、维修、健身房等服务，还可以为客户提供特定需求服务。集中式的公寓租金水平不高，且出行比较便利。这种出租服务试用于蓝领、创业人员或者女性。集中式公寓在提供标准化的优质服务、实现社交功能等方面也具有很大的优势。

在房源获取与出租上，集中式长租公寓房源以商业的酒店式公寓或工业改造房为主，也有部分来自原有快捷酒店的改造，房源本身或有了较好的隔间或分段，或比较方便做出隔间。在出租方式上，一般都整间整套出租，由于房间之间相互影响较小，一般最多可允许两人同住。 在服务方面，由于整栋或整层进行管理，通常可以利用公共空间提供公共服务，包括茶吧、放映厅、台球室、健身房及举办社区活动等（高端公寓则公共服务更为高端，比如泳池、会客厅、酒廊等）。 在市场方面，有高端服务式公寓如雅诗阁，不过更多是面向年轻

客户的中端产品，如常见的都市白领、创业人群等。他们热爱社

交、喜好现代生活方式，集中式公寓所提供的公共空间、社交环境、家政保洁等服务正中其需求。 在资金运作上，可进行持有，也可进行租赁。持有方式中主要以基金等方式持有，企业自己持有资金沉淀太大，一般较少采取。 租赁方式则更多被大部分长租公寓品牌商所采用，这种方式前期投入较少，而且更易扩张，是目前市场上中底端长租公寓扩张的主要方式。企业一般与持有者签订5-10年的租约，按照租金上涨水平，每隔几年就有一定的租金上浮。而租给租客，一般最长是1年一签，一年后涨租可能性较大，也正是如此设计，长租公寓运营商可较为准确测算未来收益水平。 2.分布式盈利运营模式分析 分布式盈利运营模式就是将分散在在各个小区的空置的房屋，通过业主或者中介公司进行承包，并按照一定的标准进行装修，在向外进行租赁，同时提供相应的租后服务。从空间分布上看，虽然是分散的，但是所提供的公寓的标准以及租后服务都是在一个运营系统下实现的。分布式的经营模式由于有更多的房源选择，可以有不同档次的房屋供用户选择，便于满足不同客户的要求。但是分布式经营模式与集中模式相比，在平均收集和管理等方面成本相对于较高。但是不管那种经营模式，当房间数量达到一定规模后，就会出现成本边际递减效应。同时当房屋的数量达到一定规模后，才能实现家具前端电器、材料的批量采购。

在房源获取与出租上，分布式长租公寓大部分是从个人房东手中获得闲散房源（其中又以二手房居多），房屋原来格局各有特点，并不统一。在出租方式上有整套出租和分间出租。整租主要以中高端长租公寓为主。 分间出租则是更为主要的方式，以中低端市场居多。对于分间出租的方式，由于共享厨房、客厅等套内空间，生活相互影响程度也较大，一般一间只允许居住1人。同时，为提高利用率，降低成本，“N+1”是分布式公寓的常见做法。此外，房源来源于各个社区，异常分散，通常并没有可供企业利用的公共空间。 在资金运作上，分布式长租公寓一般不进行持有，主要以租赁为主。其过程为企业与房东签署托管协议，企业按协议规定每年支付约定的房租给房东，或一次性支付几年的约定房租，对于个人房东而言即便房源空置也能得到收益。企业则通过自身平台将房源出租，由于产品和服务带来溢价，一般房源价格相比同地段个人房源要高。 3.  两种模式对比分析

当前，集中式长租公寓及分布式长租公寓在行业的发展中各有优劣势，是一种互为补充的状态。各自的优劣势主要有以下几个方面： 1.资产增值效率：集中式长租公寓一般是整体收购或整体租赁，可以统一管理发挥协同，产生溢价，对于商办物业、工业产房等都具有提升资产价值的作用。分布式长租公寓中个人房源较多，则有利于个人房东获益。 2.改造运作能力：集中式长租公寓因为涉及旧楼的收购改造，一定程度上相当于一个小型开发商，对于楼宇要有充分的理解，相比之下，分布式长租公寓不存在这种情况，改造难度较低。 3.管理能力：集中式长租公寓因为房源集中，人员配比不高，服务半径小，管理难度也相对较低;分布式长租公寓异常分散，服务半径大，增加人员则提高成本，减少人员则管理低效且存在管理漏洞。 4.房源多样化：分布式长租公寓的产品层次更为丰富，租客选择多，市场容量也相对较大，集中式则房型相对单一，租客合适房源较少。 下载本文