（二〇〇二年）

北京市国土资源和房屋管理局出让处

北京房协房地产估价专业委员会印

目        录

北京市关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知

京政发［2002 〕32   · · · · · · · · · · · ·   …   … （l ) 

北京市基准地价表                · · · · · · · · …     … （3 ) 附件1 : 

北京市基准地价使用说明            · · · · · · · · · … … （4 ) 附件2 : 

北京市基准地价级别范围                     · · · · · · … … （8) 关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知

京国土房管出［2002 」1121号       · · · · · · · · · … … （20 ) 附件1 : 

应用2002 年北京市基准地价测算宗地价格方法·                       （21 ) 附件2 : 

北京市基准地价容积率修正系数表                                   （25 ) 附件3 : 

北京市基准地价因素修正系数说明表（商业）· · · · · · · … … （26 ) 北京市基准地价因素修正系数说明表（综合）         ·· · · … … （27 ) 北京市基准地价因素修正系数说明表（居住）· · · · · · · · · ·  （28 ) 北京市基准地价因素修正系数说明表（工业）· · · · · · · · · ·  （29 ) 附件4 : 

北京市基准地价级别示意图（商业）· · · · · · · · · · · ·  · ··（30 ) 北京市基准地价级别示意图（综合）· · · · · · · · · · · · · · ·（31 ) 北京市基准地价级别示意图（居住）· · · · · · · · · · · ·  ·· · ·（32 ) 北京市基准地价级别示意图（工业）· · · · · · · · · · · · · · · ·（33 )

北京市关于调整本市

出让国有土地使用权基准地价的通知

京政发〔2002〕32号

各区、县，市各委、办、局，各市属机构： 

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》和  国土资源部关于全国城市基准地价更新与平衡工作的部署，为进一步加强本市国有土地使用权出让价格管理，规范和培育房地产市场，市国土房管局会同有关部门对1993年本市出让国有土地使用权基准地价进行了调整更新。现将《北京市基准地价表》印发给你们，请认真贯彻执行，并就有关事项通知如下： 

一、本次调整的出让国有土地使用权基准地价（以下简称基准地价）是在1993年本市基准地价的基础上，以近期市场资料为依据，采用分类定级方法确定的各类土地基准价格。 

二、基准地价一般由市每2年至3年调整一次。在房地产市场价格发生重大变化的情况下，市也可适时进行调整。市国土房管局可根据实际情况，对局部地区的基准地价级别进行调整。 

三、本次基准地价更新成果除本通知印发的基准地价表及使用说明、基准地价级别范围外，还包括的应用方法、修正系数表、基准地价级别示意图等文件材料，由市国土房管局负责公布实施。 

四、宗地出让、转让价格需参照基准地价，按照规定的程序，使用合理的评估方法确定。其中，出让价格须经国土房管部门审核后确定。 

五、本通知自2002年12月10日起施行，《北京市发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发〔1993〕34号）同时废止。施行中的具体问题由市国土房管局负责协调解决。 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇〇二年十二月四日 

北京市基准地价表

　　　2.北京市基准地价级别范围 

附件1： 

北京市基准地价使用说明

一、基本内容 

（一）基准地价是各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（以下简称“七通一平”），或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整（以下简称“五通一平”），在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。 

（二）基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。 

（三）基准地价土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类。 

1.商业类：包括商业服务业用地（含商场、购物中心、专卖店、加油站、超级市场、各种商业网点、批发市场等用地），旅游业用地（含饭店、酒店、度假村、游乐园、旅馆、旅游附属设施等用地），金融保险业用地（含银行、信托、证券、保险机构等用地），餐饮娱乐业用地（含酒楼、饭庄、快餐店、俱乐部、康乐中心、歌舞厅、高尔夫球场、赛车场、赛马场等用地）。 

2.综合类：包括办公科研用地（含写字楼、会展中心、普通办公楼、科工贸一体化办公楼、科研和勘测设计机构、停车场、停车楼等用地），文体教育用地（含各种学校、体育场馆、文化馆、博物馆、图书馆、影剧院等用地），医疗卫生用地（含医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地）。 

3.居住类：包括居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种居住类型用地。 

4.工业类：包括工业用地（含工业生产及其相应附属设施用地、高新技术产业研发与展示中心），仓储用地（含用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地），交通运输用地（含用于运输通行的地面线路、场站等用地，包括民用机场、地面运输管道和居民点道路及其相应附属设施用地）。 

其他未列入上述范围的用地，其用途类别可参照相关或相近用地的用途类别确定。 

（四）根据不同用途土地的特点及相应地价水平，将四类用地的基准地价由高至低，由城区至远郊区分别划分为若干个级别。其中，商业、综合和居住用地的基准地价分为十个级别，工业用地的基准地价分为九个级别。各类用地基准地价级别范围见附件2。 

（五）本次基准地价基准期日为2002年1月1日。 

（六）各类基准地价级别土地开发程度。商业、综合、居住用地：一至六级的开发程度为“七通一平”，七至十级的开发程度为“五通一平”。工业用地：一至五级的开发程度为“七通一平”，六至九级的开发程度为“五通一平”。

（七）各类基准地价级别土地的平均容积率。商业、综合、居住用地：一至六级的平均容积率为2，七至十级的平均容积率为1。工业用地的平均容积率为1。 

二、注意事项 

（一）对于需要征收土地出让金的项目，凡在四环路道路中心线以内地区的，其土地出让金应按毛地价的40%征收；凡在四环路道路中心线以外地区的，其土地出让金应按毛地价的60%征收。 

（二）依据本市实际情况，为鼓励集约利用建设用地，商业、综合、居住用地按照楼面毛地价（或出让金）形式核定地价水平。工业用地按照地面毛地价（或出让金）形式核定地价水平。在项目建成后，如原审批的规划容积率发生调整的，应按重新核定的地价水平调整地价款（或出让金）。 

（三）国有土地使用权租赁年租金水平，按照相应地价（或出让金）进行还原确定，其中土地还原利率应参考同期银行贷款利率确定。 

（四）对危旧房改造、代征地较多且拆迁量较大的项目，应合理计算开发成本费用，可按照《北京市批转市计委关于加强基础设施专项建设资金审批管理意见的通知》（京政发〔2001〕25号）有关规定适当核减地价款，并按程序办理。 

（五）在补办存量房地产出让手续时，缴纳的地价款可根据房屋建成年代和市场交易类型，按照相应基准地价水平的80%至100%确定。 

（六）对经营性用途的地下建筑物，其基准地价可参照相应用地基准地价水平的三分之一确定。 

（七）河道、水系两侧及轻轨周边地区的地价参照基准地价的高限选取。 

（八）公寓、别墅用地价格参照居住用地基准地价的高限选取。 

（九）便民店、社区服务网点用地价格参照商业用地基准地价的低限选取。 

（十）运用基准地价测算的宗地地价水平在多种评估方法确定的宗地地价水平中所占权重应不低于30％。 

（十一）远郊区县国土房管部门可依据本次基准地价更新成果制订区县基准地价，并报市国土房管局和区县批准后执行。 

附件2： 

北京市基准地价级别范围

一、商业用途 

一级： 

王府井大街，建国门内大街，东、西长安街，复兴门内大街，西单北大街等街道两侧地区。 

二级： 

1.复兴路—柳林院路—玉渊潭南路—三里河东路—月坛北街—南礼士路—阜成门外大街—阜成门内大街—西四东大街—西安门大街—文津街—景山前街—五四大街—东四西大街—朝阳门内大街—朝阳门外大街—关东店北街—东三环中路—朝阳路—西大望路—通惠河—东便门—崇文门东大街—崇文门西大街—前门东大街—前门大街（至珠市口）—前门西大街—宣武门东大街—宣武门西大街—永定河引水渠—真武庙路—复兴门外大街—复兴路；所围地区除一级地价区以外的地区及繁华边界路段外侧地区。 

2.三里屯路—新源南路—亮马桥路—麦子店街西侧—三里屯东六街及东延长线—三里屯路；所围地区及繁华边界路段外侧地区。 

3.中关村大街两侧地区。 

三级： 

1.京秦铁路—广渠门北滨河路—广渠门内大街—珠市口东大街—前门大街两侧（珠市口至天桥）—珠市口西大街—骡马市大街—广安门内大街—广安门外大街—莲花河—红莲南路—马连道路—北蜂窝南路—莲花池东路—白云路—永定河引水渠—会城门东路及延长线至什坊院—西三环中路—玉渊潭南岸—三里河路—阜成门外大街—展览馆路—百万庄大街—阜成门北大街—西直门南大街—西直门外大街南侧—中关村南大街西侧—苏州街和中关村大街中心线—北四环西路—科学院南路—中关村南大街东侧—西直门外大街北侧—德胜门西大街—德胜门东大街—安定门西大街—安定门东大街—东直门北大街—东直门外斜街—东三环北路—亮马桥路北侧—麦子店街—农展馆北路—东三环北路—东直门外大街—东中街—吉市口五条—工人体育馆南路—南三里屯路—朝阳北路北侧—金台西路—朝阳路北侧—西大望路与东四环中心线—京秦铁路；所围地区除一、二级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。 

2.北四环中路—北辰东路—大屯路—北苑路—北四环中路；所围地区及繁华边界路段外侧地区。 

四级： 

西三环北路—苏州街—北四环西路—中关村北大街—成府路—中关村北二街—中关村南三街—北三环西路—北三环中路—安定路西侧—北四环中路—北辰东路西侧—北小河—小营路北延长线—小营路—北四环东路—安定路东侧—北三环东路—东三环北路—西坝河路—霄云里南街延长线至亮马桥路—枣营路—朝阳公园西路—农展馆南路—团结湖路—团结湖中路—水碓子中街—甜水园西街—金台路—二道沟—东四环中路—百子湾路—东三环中路—东三环南路—左安路—左安门西滨河路—永定门东滨河路—永定门西滨河路—右安门东滨河路—右安门西滨河路—广安门滨河路—三路居路及延长线—太平桥路—广安路—西三环中路—莲花河—万寿路—阜成路—西三环北路；所围地区除一至三级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。 

五级： 

1.颐和园路—清华西路—中关村北大街—林业大学北路西延长线—双清路—保福寺桥—北四环西路—北四环中路—北辰西路—天辰路—科荟东路—关庄路—北四环东路—东四环北路—东四环中路—朝阳路—四惠东站—京秦铁路—东四环南路—弘燕路及其东延长线—武圣路南延长线—周庄路—南三环东路—南三环中路—南三环西路—西三环南路—丰台北路—西三环南路西侧—京石高速路—西四环中路—西四环北路—万泉河—颐和园路；所围地区除一至三、四级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。 

2.丰台镇中心地区。 

3.石景山路、复兴路地铁沿线地区。 

4.望京、酒仙桥、上地地区，国家级软件园区。 

六级： 

1.朝阳、海淀、石景山区除一至五级地价区外的地区。 

2.丰台区永定河以东除一至五级地价区以外的地区。 

3.通州、顺义、昌平、大兴区所在地中心区。 

七级： 

1.丰台区永定河以西地区。 

2.通州、昌平、大兴区所在地建成区内除六级地价区外的地区。 

3.顺义区所在地建成区内除六级地价区外的地区；天竺地

区、后沙峪镇的城镇规划区。 

4.门头沟、房山、怀柔、平谷区所在地中心区。 

八级： 

1.规划市区外的各类市级开发区，各主要建制镇、名胜古迹和旅游点地区。 

2.昌平区龙城花园、回南路、太平庄以南地区。 

3.大兴区西红门镇、亦庄镇、旧宫镇的城镇规划区。 

4.门头沟、房山、怀柔、平谷区所在地建成区除七级地价区外的地区。 

5.延庆、密云县县城的建成区。 

九级： 

市域范围内，除一至八级地价区外的其他平原地区。 

十级： 

市域范围内，除一至九级地价区外的其他地区。 

二、综合用途 

一级： 

1.复兴门南大街—复兴门北大街—阜成门南大街—阜成门内大街—西四东大街—西安门大街—文津街—景山前街—五四大街—东四西大街—朝阳门内大街—朝阳门外大街—关东店北街—东三环中路—朝阳路—西大望路—通惠河—建国门外大街南侧—建国门内大街南侧—东长安街南侧—西长安街南侧—复兴门内大街南侧—复兴门南大街；所围地区及繁华边界路段外侧地区。 

2.三里屯路—新源南路—亮马桥路—麦子店街西侧—三里屯东六街及东延长线—三里屯路；所围地区及繁华边界路段外侧地区。 

二级： 

1.东直门外斜街—东三环北路—亮马桥路北侧—麦子店街—农展馆北路—东三环北路—朝阳路北侧—西大望路与东四环中心线—京秦铁路—东便门—崇文门东大街南侧—崇文门西大街南侧—前门东大街南侧—前门西大街南侧—宣武门东大街南侧—宣武门西大街—广安门北滨河路—广安门外大街—手帕口北街—莲花池东路—羊坊店路—复兴路—柳林院路—玉渊潭南岸—玉渊潭南街—三里河路—西直门外大街南侧—中关村南大街西侧—苏州街和中关村大街中心线—北四环西路—科学院南路—中关村南大街东侧—西直门外大街北侧—西直门大街—德胜门西大街—德胜门东大街—安定门西大街—安定门东大街—东直门北大街—东直门外斜街；所围地区除一级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。 

2.北四环中路—北辰东路—大屯路—北苑路—北四环东路—北四环中路；所围地区及繁华边界路段外侧地区。 

三级： 

西三环北路—苏州街—北四环西路—中关村北大街—成府路—中关村北二街—中关村南三街—北三环西路—北三环中路—安定路西侧—北四环中路—北辰东路西侧—北小河—小营路北延长线—北四环东路—安定路东侧—北三环东路—西坝河—霄云里南街延长线至亮马桥路—枣营路—朝阳公园西路—农展馆南路—团结湖路东侧—二道沟—东四环中路—百子湾路—东三环中路—东三环南路—左安路—左安门西滨河路—永定门东滨河路—永定门西滨河路—右安门东滨河路—右安门西滨河路—广安门南滨河路西侧—红莲南路—马连道路—广安路—西三环中路—西三环北路；所围地区除一、二级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。 

四级： 

1.西四环北路—北四环西路—万泉河路—颐和园路—清华西路—中关村北大街—林业大学北路西延长线—双清路—保福寺桥—北四环中路—北辰西路—天辰路—科荟东路—关庄路—北四环东路—东四环北路—东四环中路—朝阳路—四惠东—通惠河—东四环中路—松榆南路—西大望路南延长线—周庄路—南三环东路—南三环中路—南三环西路—丰台北路—西三环南路西侧—京石高速路—西四环南路—复兴路南侧—石景山路南侧—石景山路北侧—复兴路北侧—西四环中路—西四环北路；所围地区除一至三级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。 

2.丰台镇中心地区。 

3.望京、酒仙桥地区。 

五级： 

1.北坞村路—玉泉山路—北五环西路—北五环中路—北五环东路—东五环北路—东五环中路—通惠河—高碑店路—京沈高速公路—东四环南路—南四环东路—南四环中路—南四环西路—西四环南路西侧—西四环中路西侧—石景山路南侧—西五环中路—田村路—西四环北路西侧—北坞村路；所围地区除一至四级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。 

2.上地开发区、国家级软件园区。 

六级： 

1.朝阳、海淀、石景山区除一至五级地价区以外的地区。 

2.丰台区永定河以东除一至五级地价区以外的地区。 

3.通州、顺义、昌平、大兴区所在地中心区。 

七级： 

1.丰台区永定河以西地区。 

2.通州、昌平、大兴区所在地建成区内除六级地价区外的地区。 

3.顺义区所在地建成区内除六级地价区外的地区；天竺地区、后沙峪镇的城镇规划区。 

4.门头沟、房山、怀柔、平谷区所在地中心区。 

八级： 

1.规划市区外的各类市级开发区，各主要建制镇、名胜古迹和旅游点地区。 

2.昌平区龙城花园、回南路、太平庄以南地区。 

3.大兴区西红门镇、亦庄镇、旧宫镇城镇规划区。 

4.门头沟、房山、怀柔、平谷区所在地建成区除七级地价区以外的地区。 

5.延庆、密云县县城的建成区。 

九级： 

市域范围内，除一至八级地价区外的其他平原地区。 

十级： 

市域范围内，除一至九级地价区外的其他地区。 

三、居住用途 

一级： 

西单北大街—西四南大街—西四北大街—地安门西大街—地安门东大街—张自忠路—东四北大街—东四南大街—东单北大街—崇文门内大街—崇文门西大街—前门东大街—前门西大街—宣武门东大街—宣武门内大街—西单北大街；所围地区及繁华边界路段外侧地区。 

二级： 

广安门内大街-广安门北滨河路-西二环护城河引水渠-三里河路-西直门外大街-北二环路-东直门北大街-东直门外斜街-东三环北路-东三环中路—通惠河-广渠门北滨河路-广渠门内大街-珠市口东大街—珠市口西大街-骡马市大街-广安门内大街；所围地区除一级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。 

三级： 

劲松路—广渠门南滨河路-方庄路—群星路—蒲黄榆路—永定门东滨河路—永定门西滨河路—右安门东滨河路—右安门西滨河路-丽泽路—莲花河—西三环中路—太平东路—万寿路—永定河引水渠—西翠路—八里庄路—蓝靛厂南路—蓝靛厂北路—北四环西路—万泉河路—圆明园路—清华西路—中关村北大街—成府路—志新路—八达岭高速路—北四环中路—北辰东路—大屯路—北苑路—北四环东路—惠新西街—樱花园西街—北三环东路—西坝河—霄云里南街延长线至亮马桥路—枣营路—朝阳公园西路—农展馆南路—甜水园西街—金台路—西大望路—建国路—金台西路南延长线—京秦铁路—东三环中路—东三环南路—劲松路；所围地区除一、二级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。 

四级： 

1.西四环中路-北太平路—永定路及其北延长线—杏石口路—旱河路—闵庄路—西五环北路—香山路—北五环西路—中关村北大街—林业大学北路西延长线—双清路-清华东路-大屯路-北小河—小营路北延长线-小营北路—关庄路—北四环东路-东四环北路—东四环中路—朝阳路-十里堡路南侧延长线-通惠河-西大望路—松榆南路-武圣路南延长线—周庄路—南三环东路—南三环中路—南三环西路-菜户营南路—莲花河—凉水河西延线—西三环南路—西三环中路—莲花池西路—莲花河—西四环中路；所围地区除一至三级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。 

2.望京地区（望京西路—湖光北街—宏泰西街—宏泰东街）。 

3.酒仙桥地区。 

五级： 

1.北五环中路—北五环东路—东五环北路—东五环中路-京秦铁路-东四环中路—东四环南路-南四环东路—南四环中路-南四环西路-西四环南路-丰台西路—程庄路-小屯路-吴家村路-八宝山南路—鲁谷路西段-西五环中路—香山南路—香山脚下—东马连洼北路—上地三街—小营西路—北五环中路；所围地区除一至四级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。 

2.清河居住小区。 

3.上地高科技园区、国家级软件园区。 

4.北苑居住小区。 

六级： 

1.朝阳、海淀、石景山区除一至五级地价区以外的地区。 

2.丰台区永定河以东除一至五级地价区以外的地区。 

3.通州区所在地中心区。 

4.大兴区所在地中心区及西红门镇、亦庄镇、旧宫镇的城镇规划区。 

5.昌平区所在地中心区及龙城花园、回南路、太平庄以南地区。 

6.顺义区所在地中心区及天竺地区、后沙峪镇的城镇规划区。 

七级： 

1.丰台区永定河以西地区。 

2.昌平、顺义、通州、大兴区所在地建成区除六级地价区外的地区。 

八级： 

1.房山、门头沟、怀柔、平谷区所在地建成区。 

2.密云、延庆县县城建成区。 

3.规划市区外除五至七级地价区外的市级开发区和主要建制镇。 

九级： 

市域范围内，除一至八级地价区外的平原地区。 

十级： 

市域范围内，除一至九级地价区外的其他地区。 

四、工业用途 

一级： 

三环路以内地区。 

二级： 

1.上地高科技园区。 

2.北京经济技术开发区。 

3.丰台高科技园区。 

4.酒仙桥电子城地区。 

三级： 

1.四环路内除一、二级地价区以外的地区。 

2.上地高科技园区周边地区。 

3.石景山处高科技园区。 

四级： 

1.五环路内除一至三级地价区以外的地区。 

2.天竺空港工业区、吉祥工业区。 

五级： 

规划市区内除一至四级地价区以外的地区及其外侧紧邻的地区；规划市区内与周围接壤区县之间的市级交通主干道沿线的地区；大兴区所在地建成区以及西红门镇、亦庄镇、旧宫镇等城乡结合部；通州区所在地建成区、张家湾开发区；顺义区所在地建成区；昌平区所在地建成区、昌平高科技园区。 

六级： 

大兴区除五级地价区以外的开发区；通州区除五级地价区以外的其他开发区；顺义区除四、五级地价区以外的其他开发区，后沙峪镇的城镇规划区；昌平区除五级地价区以外的其他开发区；房山区所在地建成区；怀柔区所在地建成区及乡镇企业城、农业投资开发区、民营经济开发区。 

七级： 

六环路内除一至六级地价区以外的地区；大兴区除五、六级地价区以外的主要建制镇；通州区除五、六级地价区以外的主要建制镇；顺义区除四至六级地价区以外的主要建制镇；昌平区除五、六级地价区以外的主要建制镇；房山区除六级地价区以外的开发区以及主要建制镇；门头沟区门城镇、石龙工业开发区及永定镇等平原区；延庆县城中心区域、八达岭开发区、南菜园开发区、沈家营镇、大榆树镇、八达岭镇、康庄镇等主要建制镇；怀柔区除六级地价区以外的开发区和主要建制镇；密云县密云镇、密云工业开发区；平谷区所在地建成区、兴谷开发区和滨河开发区。 

八级： 

大兴区除五至七级地价区以外的其他平原地区；通州区除五至七级地价区以外的其他平原地区；顺义区除四至七级地价区以外的其他平原地区；昌平区除五至七级地价区以外的其他平原地区；房山区除六、七级地价区以外的其他平原地区；门头沟区除七级地价区以外的其他开发区和建制镇；延庆县张山营镇、旧县镇、井庄镇、永宁镇等建制镇；怀柔区除六、七级地价区以外的其他平原地区；密云县河南寨、十里堡、檀营乡、西田各庄、溪翁庄镇等建制镇；平谷区除七级地价区以外的其他平原地区。 

九级： 

市域范围内，除一至八级地价区外的其他地区。 

主题词：经济管理　土地　价格　通知 

抄送：各部门，市常委会，市政协，市高级人民，市人民，北京卫戍区。 各民主党派北京和北京市工商联。 

北京市　　　　　　　　　　

　２００２年12月5日印发

北京市国土资源和房屋管理局

关于公布本市出让国有土地使用权

基准地价应用方法的通知

　（京国土房管出[2002]1121号）

各区县，市各委、办、局，各市属机构，各相关单位：

根据《北京市关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发[2002]32号）要求，现将如何应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法、北京市基准地价容积率修正系数表、北京市基准地价因素修正系数说明表、北京市基准地价级别示意图等内容公布实施。其中，基准地价级别范围以文字说明为准。

《北京市关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发[2002]32号）及本通知公布的内容共同构成完整的北京市基准地价更新成果。

附件：1：应用2002年北京市基准地价测算宗地地价格方法

  2：北京市基准地价容积率修正系数表

  3：北京市基准地价因素修正系数表（商业、综合、居住、工业）

  4：北京市基准地价级别示意图（略）

　　　　　　　　　　　　　　　　　二00二年十二月十七日

附件1：

 应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法

(一)宗地价格的类型及计算公式

　　根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价等四种类型。

　　1．商业、综合、居住用地

　　(1)宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式

　　宗地楼面熟地价＝适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数

　　宗地地面熟地价＝适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数×宗地容积率

　　(2)宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式

　　①当宗地容积率≥级别平均容积率时：

　　宗地楼面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数

　　宗地地面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×宗地容积率

　　②当宗地容积率＜级别平均容积率时：

　　宗地楼面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×级别平均容积率／宗地容积率

　　宗地地面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×级别平均容积率

　　2．工业用地

　　(1)宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式

　　①当宗地容积率≥1时：

　　宗地楼面熟地价＝适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数

　　宗地地面熟地价＝适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×宗地容积率

　　②当宗地容积率＜1时：

　　宗地楼面熟地价＝适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数／宗地容积率

　　宗地地面熟地价＝适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数

　　(2)宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式

　　①当宗地容积率≥1时：

　　宗地楼面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数

　　宗地地面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×宗地容积率

　　②当宗地容积率＜1时：

　　宗地楼面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数／宗地容积率

　　宗地地面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数

(二)宗地价格测算中有关参数的选取

　　1．宗地用途类别的确定

　　原则上根据城市规划管理部门批准的主要用途，对照《北京市基准地价用途分类表》合理确定宗地用途类别。根据该分类表不能确定用途类别的特殊宗地，可参照其他有关规定合理确定。

　　2．宗地地价区级别的确定

　　根据宗地用途类别和位置，参照《北京市基准地价级别范围文字说明》的规定，确定宗地地价区级别。位于土地级别边界两侧的宗地，按较高土地级别来确定地价区级别。

　　3．宗地基准地价水平的确定

　　基准地价(楼面熟地价)参照《北京市基准地价表》，取相应地价区级别高低限的算术平均值。

　　基准楼面毛地价根据宗地用途类别、地价区级别和具体情况，参照《北京市基准地价表》适当选取。高档用途、宗地位置靠近较高地价区级别的，应靠近级别地价高限取值；低档用途、宗地位置靠近较低地价区级别的，应靠近级别地价低限取值。

　　4．期日修正系数的确定

期日修正系数＝宗地评估基准日地价指数／基准地价基准日地价指数

5.年期修正系数的确定

其中，r：土地还原利率

　　　　　n：宗地剩余使用年限

　　　　　m：法定最高出让年限

　　6．容积率修正系数的确定

　　按照城市规划管理部门给定的宗地容积率(R)，查相应的《容积率修正系数表》确定容积率修正系数。对楼面毛地价不进行容积率修正。

　　当R1＜R＜R2(R1、R2为上述修正系数表所列的容积率)时，用下列公式计算容积率修正系数X：

　　X＝X1＋(X2－X1)×(R－R1)／(R2－R1)

　　X1是R1对应的容积率修正系数；X2是R2对应的容积率修正系数。

　　7．因素修正系数的确定

　　因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其它地价影响因素的综合修正系数。参照《北京市基准地价因素修正系数说明表》，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，使用下面公式测算宗地因素修正系数：

　　因素修正系数＝1＋∑ki

　　其中Ki：第i种因素的修正系数。

　　8．其他情况修正

　　对于特殊宗地价格的测算，还需根据具体情况进行修正。例如土地开发程度与级别土地开发程度有不一致之处，还需进行开发程度修正。

附件2                               北京市基准地价容积率修正系数表

X1=-0.0373*R+0.2； X2=-0.0278*R+1.007； X3=-0.0219*R+1.018

2.远郊区县的商业用途容积率修正系数X4、综合用途容积率修正系数X5、居住用途容积率修正系数X6按以下公式计算：

X4=R/1.232；X5= R/1.1；X6= R/1.177，其中K为通过上表查询的容积率修正系数

附件3

北京市基准地价因素修正系数说明表

（商业）

单位：%

1.商业繁华度指距商业中心的距离、商业设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量。

2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。

3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。

4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。

5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。

6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。

7.基础设施状况指水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。

北京市基准地价因素修正系数说明表

（综合）

单位：%

1.办公集聚程度指办公设施的种类规模与集聚程度、距管理职能部门的距离。

2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。

3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。

4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。

5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。

6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。

7.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。

北京市基准地价因素修正系数说明表

（居住）

单位：%

1.居住社区成熟度指区域居住用地比例、居住小区规模和社区发展完善程度。

2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。

3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。

4.临路状况指临街道路类型、级别和交通管制。

5.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。

6.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。

7.自然和人文环境状况指学校数目和类型；文体休闲设施状况；居民素质；景观；噪音、空气和水体污染及危险设施或污染源的临近程度。

8.与商业中心的接近程度指与各种规模商业中心的距离和相互通达状况。

北京市基准地价因素修正系数说明表

（工业）

单位：%

1.产业集聚程度指相关产业的配套及集聚状况、工业区的发展趋势。

2.交通便捷度指对外交通便捷程度、交通管制、距货物集散地（车站、码头、机场）距离及货物集散地的规模档次、道路等级、

道路体系等。

3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。

4.临路状况指临路类型、级别和交通管制。

5.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。

6.基础设施状况指水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。

7.环境状况指污染物排放及治理状况、距危险设施或污染源的临近程度。

北京市基准地价级别示意图  （商业）

北京市基准地价级别示意图  （综合）

北京市基准地价级别示意图  （居住）

北京市基准地价级别示意图  （工业）下载本文