摘要：物业管理行业是服务性行业，在各种金融危机之类的外界环境下，自有它一定的发展走向。然而，在这段进程中，或多或少的都还存在着一些待解决的问题。
关键词：物业管理 服务行业 发展趋势 物业 管理 问题 对策 建议
众所周知，物业管理的主要业务活动就是提供服务，它寓管理、经营于服务之中，即物业管理活动的对象是各种各样的物业，其服务对象是业主和物业使用人，通过向业主和物业使用人提供服务而获取利润，也就是说，物业管理企业的“产品”就是“服务”。
物业管理企业所提供的服务，体现了物业管理企业经营管理水平的高低，是企业精神文明与物质文明的直观反映。物业管理企业的精神文明是通过价值观、职业道德、企业精神等企业文化内容来体现的，必须通过提高服务质量来实现它的社会价值。如果没有全体员工直接或间接地提供细致而周到的服务，那么物业管理企业的社会价值必将成为无源之水，无本之木。
发展趋势
宏观显效以及受北京奥运、美国次级贷等国内外众多大事件影响，自去年下半年持续至今，中国房地产市场特别是销售市场，压力增大，观望情绪浓厚。开发商们开始纷纷谋求转型之道，寻找新的利润增长点；其中，“变售为租”，从短期买卖转变为长期持有物业并使其保值增值成为共同之选。另一方面，由于对长远发展的良好预期，国内外众多投资者仍然看好中国房地产市场，对于优秀物业的考察和评估正在有序进行，并可能在后奥运时期形成实际放量。
宏观显效以及受北京奥运、美国次级贷等国内外众多大事件影响，自去年下半年持续至今，中国房地产市场特别是销售市场，压力增大，观望情绪浓厚。开发商们开始纷纷谋求转型之道，寻找新的利润增长点；其中，“变售为租”，从短期买卖转变为长期持有物业并使其保值增值成为共同之选。另一方面，由于对长远发展的良好预期，国内外众多投资者仍然看好中国房地产市场，对于优秀物业的考察和评估正在有序进行，并可能在后奥运时期形成实际放量。
市场的需求正交汇于一点，那就是物业管理将不仅仅局限于安防、绿化、维修等产业链的末端服务，还要求物业服务企业能给客户提供更多的对物业资产管理方面的有效支持。
物业管理升级是市场发展的必然趋势。物业管理专业化，最根本的目标其实在于降低管理成本并使物业保值增值，这也正是对物业进行资产管理的价值所在。
资产管理，有狭义和广义之分，狭义上特指证券市场范围的资产管理业务，在此不赘。广义上则是指资产管理人接受资产委托人的委托，依照委托人的意愿或请求，对委托资产进行管理运作，以实现特定目标的行为。这种特定目标可能是资产保值、增值，也可能是其他目标。对不动产的物业管理，即住宅区、写字楼及其他楼盘的业主委托专业机构管理，是最典型的资产管理。
将物业管理上升为资产管理，不仅能使拥有的物业资产保值增值，更能通过一系列资本运作，使其成为一种新的资本，增强资产的流动性，成为新的利润增长点。况且物业服务企业进行资产管理具有一定优势。
鉴于中国房地产业的蓬勃发展，物业管理作为其后续产业，必将随之不断成熟。成熟的物业管理市场，是由成熟的房地产市场、成熟的开发商、成熟的客户（业主）以及成熟的物业服务企业来共同实现的。资产管理作为物业管理未来的发展趋势，还需要各方面做进一步探讨。
面临的问题与相应的对策
一、我国物业管理的社会化程度不高
物业管理行业是生产力发展和社会进步到达一定水平后所兴起的一种朝阳产业。伴随着我国房地产业的发展，住房制度改革和住房商品化的深入，物业管理应该覆盖绝大部分的物业。但实际上，目前我国物业管理的覆盖面太小，社会化程度低，远远不能适应社会现代化和文明程度的需要。
而目前影响我国物业管理有效需求不足的主要原因有：
①制度环境
由于历史原因，目前制约我国物业管理制度环境未臻完善主要有两个因素：一是住房商品化比率低，二是传统的福利性分房制度尚处于改革之中。我国长期以来实行的福利分房积重难返，低租金、福利房、国家管的计划经济是现代物业管理市场化的最大障碍。虽然近年来住房制度改革已取得很大成效，但离现代社会住房商品化的要求仍然有相当大的差距。因此，住房制度、房管制度的改革与物业管理实际上是相辅相成、互相促进的。只有同时进行房产改革和推广物业管理才会使二者都能顺利进行。例如，在我国经济发展水平较高的上海，随着公有住房出售，自有住房的比例已由33%上升到57%，但是未售出的公房仍占相当大的比例，这种局面极大地制约着物业管理的发展。
②经济发展水平和居民收入水平较低
经济发展水平较低，表现在物业管理自身的现代化程度较低。附属设备标准低、数量少、房屋使用维护技术含量低，这使得对于专业化的物业管理的需求动机较弱。居民收入水平较低则是制约这类地区住宅物业管理发展的现实障碍。事实上，内陆经济相对落后地区的普遍现象是居民消费支出中食品支出比重大——恩格尔系数较高。住房开支所占比重较小（福利房制度后遗症），这种情况下再搞物业管理收回取管理费，往往被居民视为不堪负担的额外支出。
推广物业管理这种现代化的高效管理，是将传统的无人管、自己管或国家管转变为专业化、企业化的市场经济下的商业行为。因此，即使是相对落后的地区在这个问题上也不能消极地等、靠。要打破那种视物业管理为发达地区高尚物业才需要的“奢侈品”的认识误区。实际上，且我们的理论分析巳证明物业管理所提供的物业管理服务产品实为业主和用户的“必需品”。而且这种必需品作为一种准公共物品，它还给全体业主、用户乃至全社会带来效益，提高全社会的福利水平。任何一个行业，包括物业管理，都有着很明显的规模经济性质，即随着市场容量的扩大，在管物业规模的增加，单位管理费用有降低趋势，这是由于分工专业化加深、效率提高所致。
所以，面对低收入水平、低经济发展水平的地区，推广物业管理不仅具有实践上的现实性，也有理论上的必要性。
③物业管理有效供给较低
物业管理覆盖面低，市场容量小，制度环境、经济发展水平和居民收入水平低只是造成这种状况的需求方面的原因，但实际上有效供给能力不足也是一个重要方面。供给能力不足有三个方面的原因：物业管理企业素质参差不齐、供给结构偏差、现有价格水平较低。
物业管理企业在我国主要是通过四种途径组建起来的，即由开发公司组建的物业管理公司或附设的物业管理部，组建的物业管理公司，房管所转换的物业管理公司，各大系统单位组建的物业管理公司。
其中最后一种途径只占少数，最多的是通过一、三两种途径组建起来的，而由开发商和房管所组建的物业管理公司不是把物业管理作为房地产的附属品，就是延续计划经济的传统观念，距离专业化、现代化的标准都相去甚远。这种状况制约着我国物业管理行业有效供给能力的形成和提高。
总之，扩大我国物业管理的覆盖面是个综合的系统工程，供、求两个方面双管齐下才能取得效果。
二、我国物业管理企业市场运作问题分析
物业管理作为一种新型的适应市场经济竞争要求的朝阳产业，代表着“低成本”、“高效率”。在目前已开展的物业管理的具体操作和运行中，则有很多实际问题阻碍着这个行业的健康、稳定发展，这里归纳出五个主要问题：
1.物业管理运作中各方行为不规范。物业管理作为一种民事商务行为，不论其内容如何变化，参与其中的各方应该有一个较为明确的行为规范。而现实中的情况往往不是这样，主要表现在三个方面：
1）“角色错位”。角色错位有两种情况，一种是由于同一机构多种身份重叠而形成的。例如很多开发企业，自己是业主同时又是物业管理公司的母公司，以母公司的名义来干预飞命令管理公司，而不是以业主身份同管理公司形成规范的委托一代理关系。另一种则是由于我国物业管理实践的超前性和不配套而造成的。常见的情形是物业管理公司对物业的管理超前于业主委员会组织，于是在一些物业管理起步较早的地方出现由物业管理公司业召集组织业主委员会并指挥业主委员会的行为，严重干扰了业主作为委托人与物业管理企业作为代理人之间正常的权利行使和责任划分。
2）物业管理不到位：这主要是指有部分物业管理公司不以“物业管理”为主业，而忙于搞“多种经营”牟利。有些公司虽然也在搞物业管理，但只限于收取租金和一般性的养护维修，而对于保养建筑物公共部分、维修更新设备、营造周围环境、治安保卫等则不过问，做不到综合性、全方位的服务。
3）不正当竞争。不正当竞争当前有蔓延的趋势。不正当竞争有两种形式，一种是在竞争过程中以不正常的低价位（收费）来争取客户；一种是对于自己开发的物业，名义上搞招标选聘物业管理公司，实际上则内定自己组建的公司或内定一家有特殊关系的企业。无论是盲目削价还是内定，对于刚刚起步的物业管理市场都有巨大的危害。
2.逆专业化问题。这表现在两个方面，一是开发商自己组建物业管理公司而不是选聘专业物业管理公司来管理所开发的物业；二是在物业管理公司的内部，不是将电梯、设备维修养护、保安、绿化等专业服务分包给专业服务企业去做，而是自己拥有各种专业服务队伍。逆专业化的行为是不利于形成发达的物业管理的。前者违反了专业化的客观规律，阻碍了正常的市场竞争，导致大量低素质、小规模的物业管理公司存在，形成低水平的重复建设，浪费社会资源。后者则应随着市场的完善、竞争的加剧、市场规模的扩大、专业化优势的显现和加强而逐步得到改变。事实上，现在一些规模较大、经营较好、素质较高的物业管理公司中的专业服务队伍就正在分离，开始承揽本公司所管物业以外的业务，说明专业化企业协作的进步趋势。
3.经费问题。物业管理要讲求经济效益和资金的良性运转，这些前提就在于物业管理经费的来源应该落实、有保证，但是目前绝大多数物业管理企业都在抱怨物业管理的经费有困难。这种困难体现在以下几个方面：
①由开发商支付的管理基金（建设部有关文件规定为所开发物业总造价的2%）以及由开发商和业主一起提供的维修基金尚不能完全落实。特别是管理基金目前尚。有令可依，而维修基金则多依靠物业管理企业与业主之间的谈判而定，业主多不愿负担，取得这部分经费难度很大。
②收取管理费的标准、期限、方式尚不规范。特别是一些地区管理费标准偏低，正常管理支出没有着落，多数物业管理公司之所以能够维持运作是由于利用了多种。经营（咨询、中介、建材、商业）等收入来弥……补管理费的不足。
③接管物业时的验收费、质量保证金以及城市维护费补贴等经费项目不能落实。
4.物业管理公司与社会有关方面的关系尚未理顺。物业管理是多方面的综合服务，其经营管理过程中会与社会有关部门形成密切的关系。这些关系主要有三个层次：
①物业管理企业与街道、居委会、派出所的关系；
②物业管理企业与交通、环境、卫生、市政、园林、教育、水电煤等配套部门的关系；
③物业管理企业与商业、文化娱乐等单位的关系。
这里面既有第一类的行政属地管理的关系，亦有第二、三类行政与经济、科教混合的关系。工作范围不明确，关系不协调，这已经成为物业管理，尤其是住宅小区物业管理中最令人头痛的问题。
5.房地产开发遗留下“后遗症”。近些年来，我国的房地产业发展迅速，但有相当一部分开发商重建设、轻管理，追求短期经济效益，设计规划缺乏长远考虑，建筑施工质量低下，造成了大量遗留问题，例如未预留足够车位（停车空间不足是现在最难解决的遗留问题）；大厦内部附属设备，特别是电梯质量差，经常出现故障；有些物业公用设施配套跟不上等。
建议
1、提高认识，把小区物业管理提高到城市管理的重要位置。作为城市管理的一部分，应加大对物业管理工作的重视和支持，推进物业管理工作的不断深入、规范和完善。
2、应明确物业管理行业主管部门的职能，明确相关管理部门的责、权、利关系。同时，作为主管部门应切实履行好管理职责，加大对相关物业管理部门的协调力度，形成物业管理中的统一步调；加大对物业管理的监督、督查力度，促使物业管理企业提供质价相称的服务；加大宣传力度，让广大居民熟悉物业管理，理解物业管理，接受和支持物业管理。
3、引入竞争机制，发展规模经营，培育健康有序的物业管理市场。推行招投标制，用经济规律来规范和约束物业管理企业的行为。要引导物业管理走规模经营之路，降低运营成本，创名牌物业管理企业。
4、增加物业管理的自身造血功能，扩展服务领域，建立以业养业的良性经济运行机制。物业管理企业必须实行经济核算，寻求合理利润，保持自身资产的增值与扩大再生产。要以小区为依托，以便民为宗旨开展多种经营和有偿服务，增加收入。应在资金和上对物业管理单位进行必要的扶持。下载本文
