一、总论

1、益龙万象项目总体规划及地下公共部分整体设计要达到扩充设计深度的目的，其最终成果既要达到开发理念的要求，又要满足商业业态规划的要求。

2、深入研究益龙万象项目文化内涵及项目定位特点，通过有机的综合规划，使益龙万象商业区成为一种社会生活的自然习惯，以领先的技术手段，创造一个前所未有的“益龙万象活力之城”的全新生活方式。

3、设计应突出创新精神，融入当今科技成果，结合项目实际环境情况及开发理念，开发出更有市场竞争力，符合当地人文环境的新产品。

4、设计应体现云南益龙万象房地产开发有限公司的品牌形象，体现项目的环境特色，并尽量做到节能、环保、符合开发高低成本、高效益的要求。

二、项目概述

1、益龙万象项目是继金领地5A级写字楼后又一新的大型商业地产项目，是一个集百货、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合性大型商圈。

2、项目名称：益龙万象

3、项目地点：环城东路与白龙路交叉口处

4、开发商：云南益龙万象房地产开发有限公司

三、周边环境

1、该项目地处环城东路与白龙路交叉口处，9大重点名校、7大主要干道、5大医院、3座公园、知名商场、6大繁华商圈、4条地铁。

四、设计理念

1、“益龙万象商业广场”我们的时尚来源于BLOCK!BLOCK的概念来源于美国，主要来自5个英文字母的缩写，Business（商业）－－－集中式的规划布局，迅速聚集人气，四号地铁交汇迅速辐射全城。     Leisure（休闲）－－与新文化宫、七彩俊园合力烘托文化和休闲的购物氛围，餐饮、娱乐各式配套应有尽有，就要让你惊喜！     Open（开放）－－Block商业区整体体现开放商业理念，十数个进出口环绕，开放式商业中心，铺铺是街铺，层层如首层。满足益龙万象商业城消费者的购物需求，强势拉阔CBD。     Crowd（人群）－－兼收并蓄内外商业人流，牢固扣合周边5A级写字楼、高尚住宅居民，截留发达交通带来的数以百万计流动人群，磅礴人气汇集。     Kind（亲和）－－运用Block国际理念所倡导的亲和度，规划科学购物流线，创造最理想的购物氛围，逛街不仅不会产生购物的疲倦，还能获得购物的愉悦。

益龙万象商业城是商业的集中融合，与其说是具备商业特征的商业城，不如说是应有尽有的生活城。以休闲、诗意、活力和友善为特征，融合在人们的休闲购物行为中。我们要运用BLOCK这种领先的地下街区商业开发模式，集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光旅游等多功能、多建筑形态于一体的现代城市综合性消费中心。要把人们从传统的封闭围合式购物环境引导出来，极大丰富了人们对购物休闲的需要，提供一个更适合时宜的标准与模式，时尚、休闲、活力十足。

2、主要的整合对象：广州时尚天河城

五、目标市场定位

1、为项目“益龙万象商业城”核心理念吸引并产生共鸣，追求时尚自由健康的生活者。注重生活质量，追求时尚生活，欲购买商铺居所者。为项目的形象与开发商的实力所吸引。欲购买商铺者，以求保值，增值者。特别是事业有成，能够接受新型事物，崇尚时尚理念的新一代年轻人。这部分人群的大概年龄在18---40岁之间。

2、地下的目标消费群以18到35为一阶层：周边大学、中学、小学学生，80后。

3、地上部分的目标消费群以18到40为一阶层：周边医院、写字楼、社区、住户等人群。

六、规划设计总则

1、项目除了在市场本身的差异性和个性化外，更重要的是“益龙万象商业城‘生活城’”主题生活方式之内涵的演绎。

2、设计要求务实创新，吸收BLOCK总体的街区商业理念，整合运用到我们的商业体中，突出体现街区商业的精神文化内涵。

3、设计注重：休闲与生活、建筑与人、环境与人以及人与人之间的协调与和谐，“以人为本，从而满足人们对高质量生活、标准生活方式的要求和渴望。”

4、规划应该考虑到首期的物业管理，并综合周边的各项目开发情况，统一规划，使物业管理的成本降到最低。

七、规划设计细节

1、强调“以人为本”通过整体设计，提升整个地下商业体业态的环境素质。强化人与环境的亲和与协调。

2、规划设计在各方面具有超前意识，考虑到地下商业区区域性超前意识的新型理念设计及风格特点的差异化，规划设计要注重建筑语言的表达与建材运用的协调性，又要保持总体规划的新颖特性和单独建筑的持久性。

3、设计应考虑物业对商业区和公共区域的分区管理问题，商业区的物业管理应给商户以舒适尊贵的感觉。

4、设计时应充分考虑交通流向及公共休闲区域的配套设施，充分利用人体工程学及相关科学的合理的设施注入。

八、项目分期开发要求

1、项目每个开发期用地面积大概在4000平方左右，可分为四到五个期开发，开发分期的设置应按土建工程进度具体设定。

2、一期项目主要是针对3栋5栋地下部分，该区为最早土建施工完成地区。中后期主要针对2栋6栋地下部分整体装修，1栋地下部分为最后施工期。

3、特别要考虑到主力商铺的位置及装修风格定位，相关导视系统要提前拟定，交通流向图、线路图等需提前考虑。

九、路网设计原则

1、区外系统，由于该商圈是一个商业地产项目，在设计路网的过程中要顾及每个主入口的外区域朝向及人流量的分析，充分考虑导视系统的布点位置及如何引导人流进入地下负一层的商业体。

2、商场服务中心也应靠近主入口。

3、区内系统，应根据每个不同风格的街区来设定交通流向图，如何将不同街区的不同风格在不经意之间转变。

4、区内道路设计时，管线与强、弱电系统的布置应符合相关规范要求。

5、路网规划时，应考虑管线、强弱电系统方便检修的情况。

十、环境设计原则（可和细节归类）

1、环境设计原则必须遵循总体设计基本原则，即设计不仅仅要遵循现代化商业地产现状相结合的原则，还要强调地区的特点，强调现有的环境概念，购物与休闲的概念，同时注意整合各种资源，挖掘潜在的卖点。

2、建议突出BLOCK的街区商业理念，将整体环境融入街区文化概念。从街区商业的发源、历史、纪念、事件、关键人物入手设计造景，利用雕塑、3D立体化的方式作为表现形式，达到真正借用好街区文化的整体概念来营造我们整体的商业区域为目的，并营造独特的社区环境气氛。

3、设计手法上要现代、时尚，突出各区域的特点，突出主题。避免复古的表现手法。

4、每一期可以分为若干个小组团，每个组团的景观都要有概念性设计，组团景观可以考虑使用3D立体画、雕塑、LED造景、运动器械、喷泉、溪流等来体现主题，组团链接要充分考虑整体主题不能分离。

5、整个环境设计要做到经济性、适用性、合理性及文体艺术性的协调统一，便于分期操作，灵活性要强。

    十一、整体设计周期（第一:改单元不需要给出，招标本来就看这个，看各家的能力，给出来的话那么都按这标准去做了，太假，这块不需要，懂行的自己会理出个头绪，否则看不出能力强弱来，让行家自己想到这些环节，否则就可以直接放弃了,第二:招标看价格,这个也是不需要给出的,如果连报价都不会报那么真是没必要浪费时间了.第三:一个楼盘或商场公共区域空间设计需要做出那些方面的设计,让设计公司为你们甲方考虑,没必要刻意提出,例如:楼盘形象设计,楼盘电子楼书等招商必备程序,如果设计连内容都需要甲方去考虑,那么该还要设计公司干什么?第四:设计方如果为甲方考虑自然会给出时间,没必要给出,否则一家连设计时间都不能考虑或给出的公司,是否在浪费甲方的时间呢?）

1、策划阶段：该阶段需要甲方提出该业态的使用功能、商业面积、经营理念、风格样式、投资情况。甲方提供土建图纸（CAD图、平面布局图、外立面效果图）。乙方设计公司提供设计概念草图，由设计师与甲方共同商议完成。概念草图包括（反映功能方面的图纸、反映空间方面的图纸、反映形式方面的图纸、反映技术方面的图纸）

该阶段整体时间控制在20天内。

2、方案阶段（概念草图深入设计，与土建和装修前后衔接，协调相关工种，方案成果）

在概念草图深入设计的基础上对设计方案进行分析和比较。

在概念草图的深入设计中要不断与土建方前后衔接，排除制约因素，承重结构，设施管道等制约问题。

方案成果（作为施工图设计，施工方式，概念的依据）包括：图册、动画、设计说明、平面图、立面图、剖面图、透视图、效果图、材料样板等。

该阶段整体时间控制在30天内。

3、施工图阶段（造型、材料、做法、装修施工图、设备施工图）

包括设计说明，工程材料做法表，饰面材料分类表，专修门窗表，隔墙定位平面图，平面布置图，地面布置图，天花布置图，放大平面图，立面图，剖面图，大洋图，详图。

设备施工图：包括给排水（系统，消防系统）电气（强电系统，灯具走线，开关插座，弱电系统，消防系统，消防监控）暖通（系统，空调布置）

该阶段整体时间控制在20天内。

4、方案定稿预算阶段（图册、动画、施工图）

确定乙方设计公司，开始对整体工程施工做初步预算。由于施工是分期进行，设计公司要确定装修周期表，将每一期的时间、范围确定。

   该阶段整体时间控制在30天内。

5、工程招标阶段（这段可以单独为最后一项内容或删除）

可以根据你们公司设计招标后有设计成果再进行实际施工招标拟订方案，这前期直接提出和设计阶段脱节

工程施工招标阶段应根据甲方公司相关要求提出。

该阶段整体时间控制在15天内。

需要附件:

一、原始土建图或平面图纸一份(供参考)

二、招标开始及截止日期可单独成段下载本文