一、区域土地资源概况

共青城整个地势为西北高、东南低、南北长、东西短。地貌类型多为低丘陵岗地、平原湖滩和草洲水域。东南部地势低，有鄱阳湖漫滩平原，以湖州地和辽阔地水域为主，湖荡港汊密布，秋冬季节湖州草洲广布；往中部地势渐高，是丘陵地带；到北部边缘则是呈东西走向的九仙岭。最高海拔（九仙岭）53.1米（黄海高程），最低处海拔11.6米（东南部湖洲地），博阳河自西北向东南穿过金湖乡，从共青城中心区东部边缘流过，直通鄱阳湖。

目前共青城水陆总面积为169.18平方公里，其中陆地面积134.28平方公里，占全部的79%，水域面积34.9平方公里，占全部的21%。区内的地貌特征决定了土地资源类型的空间格局，按地貌形态，本区的土地资源以平原和丘陵为主，同时也包括低山、台地、湖滩和水域等类型。

共青城现有农作物面积5844公顷，果园面积351公顷，封山育林面积1200公顷，渔业养殖面积1619公顷。共青城现有的土地资源，一方面为建设大农业体系、多层次的生态农业具备了较好的条件，同时为共青城发展与建设提供了用地的需要。

（土地利用类型结构详见附表）

二、城市建设用地的形成状况

共青城是1955年由98名上海知识青年志愿来江西省德安县米粮铺拖沟岭下垦荒，并经艰苦创业建设起来的，直到1958年共青垦殖场正式诞生。1993年，永修县江益镇和德安县金湖镇相继划归共青城。至此共青城的区域面积由原来的25平方公里扩大至169.18平方公里，人口由原来的不足2万人扩充近6万人，城市建设速度也大大加快。

（一）城市建设用地现状与用地的构成

1、现状建设用地情况

共青城现状城市建设总用地面积为554.74公顷，城区人口3万人，人均建设用地184.91平方米/人，城区街道共24条，总长28.公里。

城区由于受地形条件的，城市总体布局不紧凑，现状城区主要分两片：米粮铺区，是一个拥有部分配套生产设施的生活居住区；南湖区，为共青垦殖场场部所在地，该区分为两个功能区，以戴家水库为界，北部即共青中心城区，为综合区，集中了全城大部分的行政、商贸、文化及居住等设施，南部为文教、工业区，布置有全城主要的文化、教育、医疗设施，沿湖滨水系散布部分工业用地。（现状城市建设用地详见附表）

2、现状城区建设存在主要问题

(1)总体布局不紧凑，用地分散，土地利用率较低；(2)功能分区不尽合理，城市中心区不突出。(3)工业用地比较分散，不利于市政工程设施的配套。(4)居住区配套设施不完善，社区管理及服务体系落后；(5)城市规划滞后，难以适应新时期城市建设与管理。

三、建设用地评定

（一）用地自然条件评定

共青城地处丘陵水网地区，地形条件较为复杂。用地自然条件评定主要由工程地质条件、水文地质条件、灾害性地质条件（膨润土矿塌陷区）、洪水淹没区、地形坡度等因素构成。

1、地质条件

包括工程地质和水文地质条件，具体包括地基承载力和地下水位的因素。纵观城区的用地情况，平均地基承载力为15t/m2，地下水位约为5—8米。地基承载力和地下水位条件均能符合各项城市建设的要求。

2、洪水淹没区

共青城城市建设用地受洪水淹没区的较大，城市向东发展受到湖泊和河流淹没区的，除了零星的农村居民点和其他设施之外，城市东部土地基本不能利用。

3、坡度评定

共青城城区有较多的低山和丘陵地区，地形坡度变化较大。根据共青城的用地条件，将坡度评定分为三类：坡度〈15%的用地为一类用地，为适宜建设用地；坡度在15%—25%之间的用地为二类用地，需采用一定的工程设施，改善用地条件后才能利用；坡度>25%的用地定为三类用地，不适宜建设。

（二）用地建设条件评定

影响用地建设条件评定的主要因素有：城区的基础设施条件（如道路、桥梁、供水、供电、排水、通讯、燃气等），公共服务设施条件，环境条件等。其中基础设施条件和公共服务设施条件较好的用地主要集中在共青城城区及对外交通干道两侧；环境条件较好的用地主要集中在城区以北地区。

（三）用地条件综合评定

根据用地的自然条件和建设条件，结合共青城的实际情况，确定用地的综合评定。用地条件综合评定共分三类：一类用地综合条件较优越，易于开发主要为坡度在15%以下的山地和丘陵地区；二类用地综合条件一般，需进行一定的工程处理和资金投入，方可开发，包括坡度在15-25%之间的山地丘陵和地下水位较高地基承载力较低的河谷地区；三类用地综合条件较差，不适于城市建设主要为坡度在25%以上的山地和洪水淹没线以下地区。

（四）结论

基于以上的用地分析，我们可以看出，对于主城区而言，北部和西部地区的地块地势较高，适宜作为城市的发展建设用地；东部的地块地势相对低洼，但共青大道的建设为该区域的发展已经创造了良好的条件。

主城区与江益镇之间的连接区域，用地评定符合建设用地的要求，属于洪水淹没区范围的用地作为生态控制用地、公共绿地予以保留。

四、对规划用地规模的分析和预测

（一）规划期内用地需求分析

1、工业用地将有更多需求

由于星火化工园区的整体划入，有可能形成全国乃至亚洲最大的硅产业化基地、技术研发基地。共青城力争通过硅产业的发展，带动、提升其它相关产业，形成产业集群。同时，共青城传统羽绒、制衣、包装等现有城区工业主要集中在共青大道和发展大道两侧，有一些工业与居住、行政混合布置，同时沿交通干道两侧分布。布局比较散乱，大多沿交通线两侧分布，对城市交通干扰较大，而且和居住用地混杂，有些污染较严重的二、三类工业也分布在居住区附近，对环境卫生和景观绿化影响较大。所以亟需建设一定规模、配套设施完善的工业园区，提高城市工业用地指标，同时将现状城区内的工业企业逐步搬迁至园区内。

2、大学建设推动公共设施用地和居住用地的需求

根据江西省高等教育重点建设要求，现状南昌大学共青学院、江西航天科技学院科技园均需扩建，再加上新建的一所大学，共青城将建设以三所大学为龙头，包括高等教育、职业教育、专业技术培训、高级中学等公共设施，使之成为辐射中国中部地区的文教中心。这将使城市建设用地中公共设施用地比例大大增加。同时大量学生的涌入、教师及家属的迁入也将极大带动居住用地的需求。

3、绿地需求增加

绿地状况是衡量城市现代化发展的重要指标。江西省、九江市拟定的现代化发展目标对绿地指标做出“硬”规定，要求人均公共绿地指标到2020年要达到12平方米以上。

从生产防护绿地来说，随着城市用地的发展，对铁路、高速公路、高压线等都必须加以隔离，这无疑也要占用一些用地。

（二）贯彻国家保护基本农田、节约用地的基本

共青城区东北角为基本农田，规划上将予以积极的保护，同时尽量少占农田和不占农田，多利用抛荒地和改造现有城镇作为发展用地。规划中对各项用地都尽量紧凑进行安排。比如，对道路、广场用地，都严格遵照国家最近下达的控制指标；对办公用地，本着合署办公、资源共享的指导原则，把用地指标降下来；对居住，同样本着集约使用土地、成片开发的精神，杜绝零散自建的浪费现象

（三）用地规模的拟定

在充分考虑城市未来用地需求的基础上，遵循节约用地的精神，在现状人均184.91平方米的基础上，规划人均用地减少至国家用地标准，到2020年时，为120平方米/人，总用地由现状的554.74公顷增加到2400公顷。从各类用地比例来说，居住、办公比例有大幅度的降低，而工业、绿地、文教用地则依据实际情况有较大的提升。

（规划城市建设用地详见附表）

附表2002年共青城土地利用类型结构表