一、填空题(每空1分，共20分
1.房地产品是__.建筑产品_____和房地产之间的中间状态。
2.按房屋建筑的结构分，可划分为砖木结构、_砖混结构 钢筋混凝土结构______、_______、钢结构的房屋建筑。
3.____ 土地所有制 ___是整个土地制度的核心，土地关系的基础。
4.土地使用权期满，土地连同土地上的建筑物由___无偿__收回。
5.我国土地市场运行模式的选择方向是_垄断竞争 ____型土地市场。
6.马克思认为，土地价格是地租的___资本化____。
7.___ 房地产公司____是房地产经营管理的主体。
8.房地产投资项目评价包括对外部环境、_自身条件 和具体项目___的评价三方面内容。
9.房地产综合开发的主要程序包括决策阶段、__.前期阶段 竣工验收阶段 施工阶段、_______和销售产品回收资金阶段。
10.房地产开发企业在房地产综合开发施工阶段的主要工作是进行工程招标，落实施工企业，以及在施工过程中对开发项目的工程监理
11.土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括__出售_____、_____交换__、____赠与___等。
12.建筑密度是指建筑物物底面积与__总用地面积 _____之比。
13.楼面地价是指每平方米建筑面积所分摊到的地价成本，它等于总地价除以_总建筑面积_____。
14. 房地产系统环境包括的范围：从物质形态的角度，分为“硬环境”和“软环境”。
一、填空题(每空1分，共10分)
1.由于房地产具有空间位置不可移动的特点，与动产相区别，一般又被称为_____不动产_____。
2.所谓__支柱产业________就是指在经济成长和产业结构演变过程中，能够带动整个国民经济上一个新台阶的新兴产业或行业。
3.房地产_____二_____级市场主要是指房地产增量市场。
4.影响房屋评估价格的因素主要包括房屋 坐落地点、环境景观、建筑结构、配套设施、房龄、房型、面积、楼层、朝向、权属状况、内部装修等
5.房地产企业常用的贷款方式有信用贷款、_ _____抵押贷款____、_ ____保证贷款_____。
6.城市土地有偿使用的方式主要有土地___批租(出让)_______和土地__租赁________两种。
7. 城乡居民购置或建造房屋需要的资金来源：有（1）家庭收入（储蓄）；（2）银行贷款。
二、单项选择题(在每小题的四个备选答案中选出一个正确答案，并将其号码填在题干的括号内。每小题1分，共10分)
1.在国民经济产业体系中，建筑业从属于第( )产业。
A.一 B.二
C.三 D.四
2.只要使用所有者的土地就需要支付的地租称为( )。
A.级差地租 B.级差地租Ⅰ
C.级差地租Ⅱ D.绝对地租
3.“炒房”作为房地产投机需要是( )需求的一种特殊表现形式。
A.生产性 B.生活性
C.消费性 D.投资性
4.满足人们求知、学习需要而产生的房地产需求属于( )。
A.生产性需求 B.生活性需求
C.消费性需求 D.投资性需求
5.( )是提高劳动生产率和经济效益的最有效的市场机制。
A.动力机制 B.价格机制
C.供求机制 D.竞争机制
6.空气污染是影响房地产价格的( )。
A.社会因素 B.环境因素
C.经济因素 D.内在因素
7.企业组织形式中，( )能提高管理的灵活性和对环境的适应性，能迅速适应环境的变化。
A.直线制 B.职能制
C.事业部制 D.矩阵制
8.一般来说，( )可以通过保险或分散投资的办法得以规避。
A.商业风险 B.财务风险
C.静态风险 D.动态风险
9.属于项目开发可行性研究动态分析方法的是( )。
A.净现值法 B.投资回报率法
C.投资收益率法 D.投资回收期法
10.住宅不仅可以自己享用，而且可以作为遗产遗留给后代，体现了住宅的( )功能。
A.生活资料 B.发展资料
C.社交 D.资产
二、单项选择题(在每小题的四个备选答案中选出一个正确答案，并将其号码填在题干的括号内。每小题1分，共10分)
1.房地产品主要存在于( )
A.生产领域 B.流通领域 C.分配领域 D.消费领域
2.地租产生的基本前提和根本原因是( )
A.土地数量的有限 B.土地条件的优劣
C.土地所有权的存在 D.土地所有权和使用权的分离
3.房地产公司最基本的组织形式是( )
A.职能制形式 B.直线制形式
C.矩阵组织形式 D.直线职能制形式
4.若土地使用者( )年内不搞投资开发，国家将无偿收回土地使用权。
A. 1 B. 2 C. 3 D. 4
5.我国城镇工业用地的土地使用权出让的最高年限为( )
A.30年 B.50年 C.40年 D.60年
6.我国由垄断的一级土地市场是指( )
A.土地使用权出让 B.土地使用权转让
C.土地使用权出租 D.土地使用权抵押
7.房地产经营微观效益目标的核心是( )
A.利润目标 B.销售额目标 C.企业发展目标
D.市场占有率目标
8.从房地产卖方所实际或预测发生的各种要素费用的角度来测算房地产的市场价格，是( )
A.市场比较法 B.收益估价法 C.成本估价法 D.假设开发法
9.假设有一宗土地，面积为10000平方米，容积率为4，则规划许可的建筑面积为( )
A.2500平方米 B.10000平方米 C.20000平方米 D.40000平方米
10.我国的土地征用是( )
A.个人所有土地有偿转为集体所有的措施
B.个人所有土地有偿转为国家所有的措施
C.集体所有土地有偿转为国家所有的措施
D.国有土地使用权有偿出让给土地使用者的措施
一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。每小题1分，共10分)
1.房地产经济学的理论基础是( )
A.部门经济学 B.应用经济学
C.政治经济学 D.西方经济学
2.城镇集体所有制企业拥有产权的房产属于( )
A.公有房产 B.私有房产
C.集体房产 D.其它房产
3.土地肥沃程度的差别所产生的超额利润可转化为( )
A.级差地租Ⅰ B.级差地租Ⅱ
C.绝对地租 D.垄断地租
4.在我国，国家征用某一农田，如征用前该地块每年的土地总收益为200万元。利息率为2%，则该地块土地价格应为( )万元。
A. 1000 B. 10000 C. 400 D.无法确定
5.折旧制度属于房地产业手段中的( )手段。
A.金融 B.财政
C.法律 D.管理
6.利率水平体现了房地产业手段中的( )手段。
A.财政 B.金融
C.行政指导 D.经济
7.( )经营组织形式责权利关系比较明确，且管理费用较低。
A.直线制 B.直线职能制
C.事业部制 D.矩阵制
8.财务风险属于( )
A.市场风险 B.个别风险
C.系统性风险 D.商业风险
9.招投标过程中，标底应由( )负责编制。
A.招标单位 B.投标单位
C.中介机构 D.建设银行
10.重置价格法是属于( )的一种估价方法。
A.成本估价法 B.收益还原法
C.市场比较法 D.因素比较法
一、 单项选择题(每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。每小题1分，共24分。)
1.房地产价值的双源性来源于（ ）
A.房屋与土地价值的总和 B.生产资料和生活资料的总和
C.土地的固定性 D.土地价值的双源性(所有权\人类劳动的凝结)
2.地产是指（ ）
A.地球表层以上的立体空间 B.房屋建筑物占有的地面
C.土地及地上、地下一定范围的立体空间 D.城市建筑土地
3.长期利率的变动将使房地产投资的风险（ ）
A.提高 B.降低
C.不变 D.不确定
4.房地产商品的单一性和非匀质性是由（ ）
A.房地产商品的普遍性和长期性决定的
B.房地产商品的双源性和统一性决定的
C.房地产空间的固定性决定的
D.房地产商品的平衡性和对称性决定的
5.地价是（ ）
A.土地中投入的资本 B.地租的资本化
C.土地使用权的价格 D.土地的价值
6.屠能的农业区位理论模式是（ ）
A.利润=农产品销售价-农业成本-运输费用
B.利润=农产品销售价-农业成本+运输费用
C.利润=地租-农业成本-运输费用
D.利润=农产品销售价-农业成本-经营费用
7.根据工业区位理论，当运输成本小于所节省的工资成本时，工厂（ ）
A.应当迁移到原料产地 B.应当迁移到消费中心
C.应迁移到工资成本较低处 D.不应迁移到工资成本较低处
8.在城市级差地租杠杆的调节下，大银行、大公司等商业服务业集中到（ ）
A.居民住宅区 B.商务区
C.低地租的地区 D.环境优雅地区
9.当需求的价格弹性系数大于零小于1时，表明房地产需求是（ ）
A.缺乏收入弹性的 B.富有收入弹性的
C.缺乏价格弹性的 D.富有价格弹性的
10.房地产升值的实质是（ ）
A.房地产价格随着物价水平的上涨而提高
B.房地产所占用的土地的升值
C.市场需求的减少
D.土地和房的升值
11.某项投资收益的现值是指（ ）
A.未来的投资成本根据贴现率折合成当前的价值
B.未来的投资收益根据收益率折合成当前的价值
C.未来的投资收益根据贴现率折合成当前的价值
D.未来的投资收益的总和
12.房地产投资的商业风险是指（ ）
A.投资项目的物理状况引起的风险
B.负债融资引起的风险
C.经济环境的不确定性引起的风险
D.投资者所要求的总资产收益率不能实现的概率
13.房地产金融的主要职能为（ ）
A.短存和长贷 B.分配和引导
C.筹资和融资 D.存款和贷款
14.按开发的规模可把房地产综合开发划分为（ ）
A.单项开发和成批开发 B.新区开发和旧区改造
C.住宅用房、商业用房和工业用房开发 D.土地开发、房屋开发和综合开发
15.传统的城市土地使用制度的最明显弊端表现在（ ）
A.土地市场过度竞争 B.造成土地使用者之间利益不均
C.土地买卖价格不合理 D.土地交易市场无序
16.土地招标批租是指（ ）
A.书面投标，按要求择优确定土地使用者
B.公开投标，按"先投者得"确定土地使用者
C.公开投标，按"先到者得"确定土地使用者
D.书面投标，按"价高者得"确定土地使用者
17.在住房分配渠道上，住房分配制度改革主要是（ ）
A.改住房的实物分配为货币化分配
B.改无偿的福利性分配为体现按劳分配原则的工资性分配
C.把国民收入再分配范围的财政性支付改为初次分配中的工资性支付
D.把行政性分房改为通过市场流通途径购房
18.住房供应要区分收入层次，对中低收入家族提供（ ）
A.档次较高的市场价商品住房 B.提供社会保障性的廉租住房
C.由所在企业提供住房 D.提供经济适用的商品住房
19.在住房价格形式和调节机制的改革方面，对一般商品住房要（ ）
A.实行国家指导价 B.实行国家定价
C.实行房改标准价 D.实行市场调节价
20.房地产投资规模控制应把握的投资品保证准则是（ ）
A.要避免房地产投资时间过于集中而引起大起大落
B.必须以房地产资源为依据确定投资规模
C.寻求一个与国民经济发展相协调的规模
D.以社会对房地产商品的市场需求为基础
21.在房地产开发过程中，施工现场的"三通一平"是在（ ）
A.投资决策分析阶段进行的 B.前期工作阶段进行的
C.项目租售阶段进行的 D.项目建设阶段进行的
22.影响城市商业地租的最主要因素是（ ）
A.位置 B.肥力
C.追加投资 D.市场基础设施投入
23.在我国现阶段房地产需求是（ ）
A.缺乏价格弹性 B.富有收入弹性
C.富有价格弹性 D.富有供给弹性
24.在社会主义市场经济条件下，住房的本质属性是（ ）
A.福利性 B.计划性
C.既有商品性又有福利性 D.商品性
一、单项选择题(本大题共24小题，每小题1分，共24分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1.从总体上看，房地产业主要属于( )
A.第一产业 B.第二产业
C.第三产业 D.第四产业
2.房地产的涵义是( )
A.建筑地块与房屋建筑物 B.房产和地产的总称
C.房地产行业 D.房屋财产
3.与国民经济周期相比，房地产业周期的特点为( )
A.衰退时期一般来得较晚 B.高涨时期一般来得较晚
C.波动波幅基本一致 D.萧条时期相对较长
4.房地产业可持续发展对于城市经济发展和经济建设的作用是( )
A.可以推动城市经济发展和产业结构优化
B.有利于消除房地产业周期
C.有利于房地产企业规模的持续增长
D.有利于房地产企业利润最大化
5.由追加投资带来的超额利润所转化的地租为( )
A.绝对地租 B.级差地租Ⅰ
C.级差地租Ⅱ D.垄断地租
6.选择居住用房地产微观区位应考虑的主要标准是( )
A.处于主要工业区 B.交通便捷，环境好
C.人口流量大 D.劳动成本低
7.房地产商品需求富有收入弹性是指( )
A.0 8.土地市场的低流动性是指( ) A.土地变现能力较小 B.土地权属关系复杂 C.土地市场具有垄断性 D.土地供应缺乏弹性 9.房地产市场的双重特性是指( ) A.供给与需求 B.所有权与使用权 C.保值与增值 D.消费与投资 10.房地产价格具有权利价格的特征，表现在( ) A.同一宗房地产可有多种不同产权类型的价格 B.房地产具有相对稀少性 C.不同用途的房地产有不同的价格 D.房地产价格具有显著的个别 11.通过房地产债券、股票等的发性行和流通来融通房地产资金的金融活动，称为( ) A.房地产投资信托 B.房地产保险 C.房地产信贷 D.房地产证券融资 12.城市建筑地块的所有权( ) A.归国家所有 B.归集体所有 C.归占用企业所有 D.归管理部门所有 13.房地产企业采取矩阵制组织结构的优点为( ) A.发挥专业人员的作用 B.发挥主管人员的主动性 C.有利于人员的统一指挥 D.人员变动小，相对稳定 14.培育住宅产业成为新经济增长点的基本条件是( ) A.形成住房消费群体 B.增加住宅供应 C.增加住房补贴 D.提高公积金缴交额度 15.某项投资的净现值是指( ) A.投资收益现值减去投资成本现值 B.累计投资收益减去累计投资成本 C.当前投资收益减去当前投资成本 D.该项投资的产出的现在市场销售价值 16.房地产投资的风险是指( ) A.投资者负债融资的不确定性 B.总资产收益率无法达到的可能性 C.投资项目所处经济环境的不确定性 D.投资者面临的收益不确定性 17.个人住房抵押贷款即( ) A.住房商业性贷款 B.住房公积金贷款 C.住房消费信贷 D.个人消费信用 18.从本质上讲，抵押贷款证券化是( ) A.一种资产证券化形式 B.一种产权证券化形式 C.一种基金证券化形式 D.一种信托投资证券化形式 19.房地产开发的最本质的特点是( ) A.长期性 B.地域性 C.风险性 D.综合性 20.可行性研究中财务评价的静态投资回收期是指( ) A.项目在使用寿命期内能够产生收益的时间 B.项目的净现值抵偿项目全部投资所需要的时间 C.项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间 D.项目的收益抵偿项目全部投资所需要的时间 21.城市土地利用规划是( ) A.国民经济计划的组成部分 B.城市房地产开发的规划 C.一项具有地位的规划 D.城市规划的一部分 22.住房制度改革的根本方向和基本思路是( ) A.提高居民的购房能力 B.减轻国家的财政压力 C.实现住房的商品化和社会化 D.培育和发展房地产市场 23.房地产产业的目标为( ) A.房地产业发展水平目标、结构协调目标和效益目标 B.房地产业行业目标、地区目标和企业目标 C.房地产业技术发展目标和企业管理目标 D.房地产业经济效益目标和社会效益目标 24.房地产投资结构控制主要包括( ) A.住房结构、商业用房结构和办公用房结构 B.地产结构、房产结构和房地产结构 C.客体结构、时间结构和空间结构 D.资产结构、资金结构和产品结构 二、多项选择题(在每小题的五个备选答案中，选出二至五个正确的答案，并将正确答案的序号分别填在题干的括号内，多选、少选、错选均不得分。每小题2分，共20分) 1.房地产品具有( )的特点。 A.产品区位的固定性 B.产品使用的长期性 C.房地产品的单件性 D.房地产品规模大价格昂贵 E.房地产品使用上的性 2.土地估价的方式一般有( ) A.重置成本法 B.收益还原法 C.比较法 D.路线价法 E.余额递减法 3.( )同属于房地产业手段。 A.政治手段 B.经济手段 C.法律手段 D.财政手段 E.组织手段 4.就房地产业主体的经济组织形式而言，大致可分为( )四个层次的内容。 A.宏观管理权的组织形式 B.产权组织形式 C.结构组织形式 D.经营权组织形式 E.基础劳动作业组织形式 5.在我国，建立合理的房地产市场运行机制主要包括( ) A.价格机制 B.供求机制 C.竞争机制 D.调节机制 E.利益风险机制 6.下列( )属于非系统性风险。 A.商业风险 B.财务风险 C.购置力风险 D.流通性风险 E.管理风险 7.房地产综合开发具有( )特征。 A.整体性 B.单件性 C.系统性 D.统一性 E.科学性 8.房地产开发资金的来源包括( ) A.自有资金 B.抵押贷款 C.预收定金 D.发行公司债券 E.短期资金贷款 9.房地产开发成本由( )构成。 A.进货价格 B.支付给其它企业的商品费用 C.流通费用 D.支付给其它企业的劳务费用 E.管理费用 10.狭义上房地产经营的主要方式有( ) A.转让 B.互换 C.出售 D.出租 E.抵押 二、多项选择题(在每小题列出的五个选项中有二至五个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。多选、少选、错选均不得分。每小题2分，本题共16分。) 25.由于土地等级差异性产生的地租有（ ） A.绝对地租 B.级差地租I C.级差地租II D.垄断地租 E.准地租 26.影响城市土地区位的社会文化方面的因素有（ ） A.居民消费水平、结构和习惯 B.居民文化道德水平 C.文化教育和科学研究机构发展状况 D.信息资源的利用状况 E.劳动力素质 27.在房地产市场体系中，土地市场的主要作用表现在（ ） A.有利于制止非法地产交易和进行公开、有序、合法的地产交易 B.有利于提高土地使用效率 C.有利于消除土地一级市场的垄断 D.有利于房地产业的持续发展 E.有利于生态环境的保护 28.房地产金融与一般金融相比，具有的明显特点是（ ） A.贷款利率高 B.融通资金量大 C.偿还期较长 D.金融工具多 E.债权较可靠 29.选择居住用房地产微观区位的标准有（ ） A.房屋本身的结构 B.周边环境 C.交通状况 D.文化娱乐设施 E.购物环境 30.容易引起一个地区房地产价格总体水平突然变化的因素有（ ） A.降低利率 B.地区产业结构变化 C.新增房地产税种 D.家庭结构变化 E.环境污染改善 31.房地产估价的作用可以服务于（ ） A.房地产交易 B.房地产消费 C.房地产金融和保险 D.房地产开发 E.房地产投资 32.住宅的社会经济功能主要有（ ） A.生活资料功能 B.发展资料功能 C.社交功能 D.生产资料功能 E.资产功能 二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分) 在每小题列出的五个备选项中有二至五个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。 25.房地产的主要经济特性有( ) A.内涵的统一性 B.价值的双源性 C.空间的固定性 D.需求的普遍性 E.效用的长期性 26.国民经济对房地产业影响的主要经济参数是( ) A.国民收入与投资水平 B.消费水平和消费结构 C.人口数量和人口结构 D.经济增长率 E信用规模和利率水平 27.决定城市土地区位的主要因素有( ) A.自然条件和环境 B.交流和通讯 C.生产、生活和社会服务等基础设施 D.人口和经济集聚 E.社会文化 28.现代企业制度的基本特征是( ) A.产权清晰 B.政企分开 C.权责分明 D.资产公有 E.管理科学 29.影响房地产价格的内在因素和周边环境因素有( ) A.土地的位置 B.建筑物的质量、功能和朝向 C.房屋基地的形状 D.地质与地貌 E.社会发展阶段 30.房地产业经济周期波动所经历的主要阶段有 A.成熟阶段 B.繁荣阶段 C.衰退阶段 D.成长阶段 E.萧条阶段 31.我国土地使用制度改革的主要内容有( ) A.实行土地所有权和使用权的分离 B.对土地实行有偿有期限使用 C.取消土地的行政划拨 D.经出让的土地使用权允许进入市场流通 E.建立和发展城市土地市场 32.房地产经济宏观的目标主要有( ) A.加强对房地产经济的行政管理 B.实现房地产经济的总量平衡 C.优化房地产产业结构，提高资源配置效率 D.强化间接的经济手段 E.更好地满足生产建设和居民生活消费的需要 33.处于房地产生产过程的供应阶段和施工阶段的企业资金形态表现为( ) A.货币资金 B.产品资金 C.商品资金 D.运营资金 E.信贷资金 34.房地产开发按开发的对象划分可分为( ) A.新区开发 B.土地开发 C.房屋开发 D.成片开发 E.综合开发 三、多项选择题(在每小题的五个备选答案中选出二个至五个正确答案，并将正确答案的序号填入题干的括号内。错选、多选、漏选均不得分。每小题1分，共10分) 1.房屋建筑物由( )四个物质要素组成。 A.房屋建筑材料 B.房屋建筑地基 C.房屋内部设备 D.房屋外部环境 E.建筑地块 2.控制商品房市场价格的着重点应当放在( )等方面。 A.降低土地出让金 B.核减市政建设配套费用 C.清理不合理税费 D.控制建安工程造价 E.调低建设单位管理费用，调低利润率 3.工业的区位选择主要涉及( )三个因素。 A.城市地价 B.运输费用 C.原料产地 D.劳动成本 E.集聚因素 4.从房地产市场交易客体来划分，可把房地产市场体系看作由( )等构成的市场整体。 A.土地市场 B.房产市场 C.住宅市场 D.非住宅市场 E.房地产中介服务市场 5.按产权内容划分，房地产价格类型可分为( )。 A.评估价格 B.成交价格 C.理论价格 D.所有权价格 E.他项权利价格 6.从经营内容和经营方式的角度，可以将房地产企业划分为( )。 A.房地产综合企业 B.房地产专营企业 C.房地产开发企业 D.房地产中介服务企业 E.物业管理企业 7.房地产金融与一般金融相比，具有( )特点。 A.融通资金量大 B.偿还期较长 C.偿还期较短 D.债权较可靠 E.信贷资金回报率高 8.就城市性质来看，它具有( )特征。 A.人口密集性 B.空间集聚性 C.经济性 D.社会性 E.系统性 9.住房的再生产过程由( )环节组成。 A.住房的生产 B.住房的分配 C.住房的销售 D.住房的流通 E.住房的消费 10.与一般法律相比，房地产法具有( )特征。 A.主体多样性 B.调整关系的综合性 C.调整手段的交叉性 D.权属的基础性 E.客体复杂性 三、多项选择题(在每小题的五个备选答案中选出二个至五个正确答案，并将正确答案的序号填入题干的括号内。错选、多选、漏选均不得分。每小题1分，共10分) 1.以房管局为产权单位的公有房产包括( ) A.接管的 B.代管的 C.国家经租的 D.国家收购的 E.国家投资新建的 2.在房地产经济领域，研究土地问题主要是研究( ) A.土地制度 B.土地关系 C.土地权属转移 D.土地利用经济 E.土地收益分配 3.形成级差地租I的条件有( ) A.土地数量的有限 B.土地位置的差别 C.土地所有权的存在 D.土地肥沃程度的差别 E.在同一地块上连续投资产生的劳动生产率的差别 4.房地产公司是( ) A.以经营房地产为主业的企业 B.房地产业最基本的经营管理主体 C.生产性企业 D.非生产性企业 E.资金密集型企业 5.房地产市场的需求主体包括( ) A.家庭 B.企业 C.事业单位 D.部门 E.各类房地产经营组织 6.房地产综合开发的特征是( ) A.经济性 B.整体性 C.统一性 D.系统性 E.科学性 7.工程监理包括( ) A.价格控制 B.成本控制 C.材料控制 D.工程质量监理 E.工程进度监理 8.我国房地产经营的原则是( ) A.等价交换原则 B.租售并举原则 C.循序渐进原则 D.市场竞争原则 E.经营与服务相结合原则 9.按付款条件，房地产出售方式有( ) A.一次性付款 B.分期付款 C.平价出售 D.优惠价出售 E.银行按揭 10.市场比较法可细分为( ) A.剩余法 B.重置价格法 C.因素比较法 D.路线估价法 E.长期趋势法 四、名词解释(每小题5分，共20分) 1.房地产服务: 房地产服务业狭义的是指《城市房地产管理法》中所称的房地产中介，仅包括房地产经纪业、房地产评估业和房地产咨询业。广义的包括为房地产经纪活动提供信息咨询、研究、培训、软件和网络等。 2.城镇住房制度: 城镇住房制度是国家在城镇居民住房问题方面实行的基本和方法。主要包括：城镇住房建设投资方式、分配方式、管理方式、交换关系等方面。这些方面经济关系的总和就是城镇住房制度 3.垄断地租: 由垄断价格产生的超额利润所形成的地租。垄断地租产生的条件是某种土地的特殊稀缺性和稀少性。例如，酿造茅台酒只能采用当地的水资源来酿造才具有茅特的味道，这块土地资源稀缺决定了其地租价格的昂贵。因此，经营这种土地的人，不仅可以按超过生产价格，而且可以按照超过生产价值的垄断价格来销售他的产品。 4. 房地产开发:一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。 四、名词解释(每小题4分，共20分) 1.房地产：房地产是以土地和固着于土地之上的房屋设施为主要物质形态的财产及其权属关系。 2.土地利用管理：土地利用管理是国家通过一系列法律、法规和，采取行政、经济的和规划计划等手段，确定并调整土地利用结构、布局和方式，以达到对有限土地资源的合理利用。 3.土地使用权出让：土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 4.房地产估价 ：房地产估价是对现有的房地产或拟投资开发的房地产的价格进行分析评定的经济活动，是确定房地产市场价格的基本手段。 5.房地产转让 ：.房地产转让是指房地产权利人将其合法的房地产转移给他人的行为。 三、名词解释(每小题4分，共20分) 1.房屋商品化 答：指按照商品经济原则和价值规律的要求，组织房屋的生产、分配和消费。 2.土地管理制度 答：是国家对全国的土地，在宏观上进行管理、监督、的制度，以及机构和手段的综合。 3.房地产市场 答：是进行房地产品交换的场所。 或：是指房地产品交换关系的总和。 (两种回答都给分) 4.房地产经营(狭义理解) 答：主要是指有关房地产品供销的管理活动，其中尤其着重于销售活动。 5.房地产估价原则 答：是指进行房地产估价活动必须遵循的行为准则。 三、名词解释题（每小题4分，共16分） 33.房地产需求的价格弹性：房地产需求的价格弹性是指房地产商品的价格变化的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度。 34.房地产业可持续发展：房地产业可持续发展，是指房地产业的发展既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。 35.房地产市场的有效供给：房地产市场的有效供给，在微观经济意义上讲是指现实供给层次中符合消费者需求的、正在或即将实现交换的那一部分房地产商品的供给量。在宏观经济意义上讲是指房地产商品的总供给与总需求达到均衡时的总供给。 36.住房公积金：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。 三、名词解释(本大题共4小题，每小题4分，共16分) 35.土地批租：可采 用国有土地使用权有偿转让的土地一级开发方式，即土地批租。 36.区位：区位不仅指现在所处的位置，还要考虑与周围的联系，有什么可利用的潜能资源等，是综合的优势。 37.房地产企业利润：2004年，我国房地产业企业法人单位主营业务收入为14740．6亿元，利润总额1225．5亿元。普查显示，房地产业企业法人单位利润总额中，房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动利润分别为1035．2亿元、41．2亿元、46．6亿元、102．5亿元。2004年，全国商品房销售面积45362万平方米，商品房销售额12601．3亿元。利润=收入-成本-费用 38.房地产经济直接：所谓直接就是利用行政手段通过行政系统直接控制管理企业经济活动 五、简答题(每小题6分，共30分) 1. 商品房的成本构成:这里我们主要分析下居民住宅的成本构成状况。目前，居民住宅的成本包括以下几部分，其一是土地成本，它包括土地购置费、土地开发成本、旧房拆迁费等：其二是建筑材料费和建筑安装工程费；其三是各种税费。 2影响土地经济供给的主要因素 答:特定地区的土地自然供给量。 ·人类利用土地的知识和技术。 ·社会需求。 ·价格。 ·土地利用计划。 · 3.简述房地产投资的特点 答: （一）房地产投资的优点 ⒈ 收益性的多样性⒉ 较强的增值性⒊ 良好的保值性 ⒋ 易于获得金融的支持。 ⒌ 能提高投资者的资信等级 （二）房地产投资的缺点 ⒈ 资金占用量大 ⒉ 资金周转较慢 回收期较长 ⒊ 投资风险较大 ⒋ 需要专门的知识和经验。 4. 我国土地使用权的特点 答: 我国房地产产权也可以分割、复合和重组。 我国房地产所有权也可以分割为占有权、使用权、收益权和处分权等权能。 我国的土地使用权是由土地所有权派生出来的占有权、使用权、部分收益权和部分处分权所构成的权利束；而土地所有权在派生出以上权能后剩余的部分收益权（收租权）和部分处分权（最终回收权）则构成另一个权利束。 5. 国内物业管理的主要方式 答:主要包括1．自行管理；2．全权委托管理；3．顾问管理；4．合作管理。 五、简答题(每小题5分，共20分) 1.社会主义建筑地段地租有什么特点? 答: (1)体现的是国家、集体、个人三者利益之间根本利益一致的关系。 (2)国家可以通过收取建筑地段地租，不断提高城市土地利用率和城市土地配置效益，并为企业之间的竞争创造平等条件。 (3)国家可自觉利用建筑地段地租，调节城市土地的分配与使用。 (4)区别于资本主义建筑地段地租。 2.房地产市场有哪些特殊性? 答: (1)房地产市场的区域性； (2)房地产市场价格的非规范性； (3)房地产市场价格的层次性和一次交易的大额性； (4)生产与生活消费的双重性； (5)房地产市场供求的反经济循环。 3.房地产咨询活动应遵循哪些原则? 答: (1)符合和法律规范； (2)尊重科学，实事求是； (3)对委托人负责； (4)发挥人才优势； (5)有偿服务，合理收取报酬。 4.房地产业宏观管理的总目标和分目标是什么? 答: (1)总目标：满足社会生产和社会生活的需要，为社会创造更多的财富； (2)分目标： A.实现土地资源合理配置； B.实现经济增长； C.实现产业； D.实现城市规划，促进城市发展。 四、简答题(每小题6分，共24分) 1.简述建筑产品和房地产品的区别与联系。 答：区别： (1)建筑产品是由建筑企业通过建筑安装生产活动创造出来的产品，只有当建筑产品进入流通领域，成为出租、出售的对象才成为房地产品。 (2)建筑产品属于生产领域，房地产品属于流通领域。 联系： (1)建筑产品和房地产品在实体上是同一的。 (2)建筑产品和房地产品物的使用价值是同一的。 (3)建筑产品和房地产品具有许多共同的技术经济特点。 2.简述房地产公司有哪几种组织形式? 答：(1)房地产公司的产权组织形式。 (2)房地产公司产权与经营权的联结形式。 (3)房地产公司经营组织形式。 3.简述减少房地产投资风险的一般对策。 答：(1)减少市场风险的对策：投资者可以尽可能通过市场调查和预测，了解和追踪市场信息的波动，并作出灵敏反应以适应市场的要求。 (2)减少个别风险的对策：用多样化投资来分散风险。 (或答用组合投资来分散风险) 4.简述我国现阶段房地产立法中存在的问题。 .答：(1)还没有一部调整房地产各种关系的基本法。 (2)现行的房地产法规涉及面比较狭窄。 (3)房地产法规审批层次不高、权威性差。 (4)现有房地产法规有些不明确、漏洞比较多。 (5)现有的房地产法不适应住房制度改革、城市国有土地有偿使用和房屋商品化的需要。 四、简答题（每小题5分，共20分） 37.为什么说房地产价格具有多种表现方式？ 答: 一般商品的交易方式主要是买卖。而房地产的交易方式有多种，其中买卖和租赁是在交易量和市场范围方面占重要地位的两种方式，此外，房地产还可以抵押、典当、作价入股，以及以租代售等。在这些不同的交易方式中，房地产价格有不同的表现方式。因此，房地产市场上的"一物多价"是常见的现象。 38.简述房地产保险的必要性。 答: 首先，房地产保险是抗击自然灾害和意外事故风险的客观需要。其次，房地产保险是消除和转移责任风险和信用风险的客观需要。再次，房地产保险也是巩固和扩大房地产金融功能的客观需要。 39.简述如何运用货币对房地产经济进行宏观。 答: 运用货币对房地产经济实施宏观，核心是控制投入到房地产业上的货币供应量：一是控制货币投放量，以保证货币供应适应房地产业发展的需要；二是控制房地产业的投资规模，使房地产市场供给量与需求量达到动态平衡；三是控制房地产信贷总规模，使之既能满足房地产开发经营的资金需求，又能防止过度膨胀，确保信贷平衡。 40.试述我国城镇住房制度改革的目标。 答: 我国城市住房制度改革的目标是：（1）建立与社会主义市场经济相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；（2）加快住宅建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求；（3）培育住宅业成为新的经济增长点，促进国民经济发展。 四、简答题(本大题共4小题，每小题5分，共20分) 39.地租与房地产价格有何关系? 答: •房地产价格的关键是地价，地价的实质是地租。1.房地产价格的构成因素是确定房产价格的依据。 • 一般由下列十项因素组成：(1)土地征用及拆迁补偿费；(2)地质勘察与设计费用；(3)三通一平费用和地下工程开发费用；(4)房屋建筑安装工程费；(5)公共配套设施费；(6)基础设施建设费；(7)管理费；(8)利息支出；(9)税金；(l0)利润。目前国内房地产价格太高，主要是各项行政收费太高太多所造成的。 40.城市土地有偿使用的意义何在? 答：城市土地有偿使用，对于合理配置土地资源，提高土地使用效益，增加财政收入，加快城市化进程，改善城市基础设施和人民生活居住条件，以及带动房地产及其相关产业的发展，无疑都产生了巨大的推动作用。 健全城市土地市场体系，完善市场结构和运行机制，维护土地所有者与使用者的合法权益，拓展土地资产的多种经营方式，提高土地利用效率，实现土地资源的优化配置， 41.简答房地产投资信托及其分类。 •答： •房地产信托是指货币所有者或房地产所有者基于对金融机构的信任，委托其代理购置、建造、租赁、经营房地产的行为，是一种融资与融物相结合的方式。 • 房地产信托机构经营业务内容较为广泛，按其性质可分为： ①委托业务，如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托 投资、房地产委托贷款等； • ②代理业务，即代理发行股票债券、代理清理债权债务、代理房屋设计等； ③金融租赁、咨询、担保等业务。 42.世界主要国家的住房制度大体分为哪些类型? 按福利标准划分:福利先进国 瑞典德国荷兰比利时法国 福利后进国 加拿大瑞士 按作用的范围划分 剩余性住房制度 作用在市场不能充分满足需要的方面 美国加拿大 综合性住房制度 在住房建设、分配、管理等等各方面的权限 德国法国瑞典 按调节的手段划分 市场放任型 葡萄牙 市场操作型 德国 财政主导型 北欧 法国英国 福利型 瑞典 公积金 新加坡 五、论述题(每小题13分，共26分) 1.试述房地产业对国民经济发展的作用。 答：(1)房地产业特定的产品和经济职能决定了房地产业将发展成为国民经济中重要的产业部门。 (2)房地产业在国民经济中占据着重要的主导地位、带动着其他产业的全面发展。正因为房地产业的这种作用，所以许多国家都把房地产业作为先行发展产业，作为国民经济的基础产业。 (3)房地产业是增加国民财富的重要渠道，是财政收入的重要来源。房地产本身就是构成国民财富的重要组成部分；其次，房地产业的发展可直接为国家提供财政收入；并作为国家创汇的重要手段。 (4)房地产业是完善国民经济运行机制的重要条件，是合理配置社会资源的重要前提。其一是房地产业的发展可以合理引导社会的投资流向，促进产业结构合理化，其二可以合理引导社会消费，促进消费结构合理化，其三有助于完善社会主义市场经济体系，促使房地产品得到合理的利用和优化的配置。 2.试述房地产综合开发前期工作的阶段及其工作内容。 答：(1)开发前期工作阶段主要包括：征地和拆迁安置、规划设计、制定建设方案、现场的“三通一平”。 (2)工作内容： (1)拆迁安置是在用地范围批准后，办理户口冻结、管理已征用土地；制定拆迁工作计划，筹措周转用房、动员并组织搬迁，处理拆迁安置中的纠纷。 (2)规划设计工作则是在城市总体规划和详细规划的基础上对拟综合开发的项目进行方案论证，在此基础上委托勘察设计机构进行工程勘察与设计。 (3)根据可行性研究报告，制定出开发项目的总进度计划，及各阶段进度计划，各阶段的实施方案。场地“三通一平”工作安排。 (4)进行设计图纸审查，施工招投标，并与中标单位进行合同的商洽与签订。 五、论述题（每小题12分，共24分） 41.近年来，在上海浦东、深圳等地区房价持续攀升，销售旺盛。请分析原因。 答: （1）经济发展水平高、经济增长速度快、产业结构偏重于第三产业，房地产业发展较快。 （2）就业率和收入水平高，使得住房消费成为这些地区居民消费的热点。 （3）房地产金融比较发达，提高了居民的购房能力。在这种情况下，这些地区房地产需求水平较高，因此，即使房价较高，销售也较为旺盛。 42.试述房地产开发的主要程序，并说明每一个阶段的工作重点。 答: 房地产开发可以分为四个大的阶段： （1）投资决策分析阶段。这一阶段主要的工作内容是项目选择和项目可行性研究。 （2）前期工作阶段。这一阶段内要完成的主要工作是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。 （3）项目的建设阶段。这一阶段的主要工作内容包括落实承发包、施工组织、建设监理、市政和公建配套、竣工验收。 （4）房屋租售阶段。这一阶段的主要工作是开发商采取有效的营销手段，促进房屋的租售，以尽快回收资金，保证收益。另一项重要工作就是物业管理。 五、论述题(本大题共2小题，每小题10分，共20分) 43.联系我国近年来商品房空置现象，论述房地产市场供求失衡的主要原因和解决途径。 答： 主要原因： 近年来，国内房地产投资一直保持了近30%的快速增长势头，商品房销售价格一路攀升，商品房空置面积总量曾一度明显下降。然而，从今年5月始，居民住房消费预期有所改变，市场购买力萎缩，致使商品房空置面积有所增加。 目前，国内有1亿多平方米的商品房空置总量，其中空置一年以上的超过50%，占压资金超过2500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主，房子销售不出去，必将威胁金融业的良性运行。 事实上，空置率直接体现着供需比例，综观国内一些城市的房地产市场，中低价位的楼房都成为抢手货，尤其是低价位和经济适用房供不应求。一方面是许多城市中新建住宅，尤其是高档住宅乏人问津；另一方面，是广大中低收入者，望房兴叹。在一些城市火火红红的房市背后，出现了中高档房过剩，中低档房短缺的现象。拿北京来说，商品住宅的主要空置是价位在每平方米售价在4000元以上的中高档住宅。而售价在3000元/平方米以下的商品房则空置较少，这说明目前市场的产品结构存在严重失衡，造成这一现象的原因既有炒地皮致使成本增高的因素外，也与开发商过分乐观的利润预期有关。这就形成了一些大城市房地产的特殊现象，即定位于普通老百姓的经济适用房或中低价位的商品住宅，一推出往往被抢购一空，而那些所谓面向都市白领阶层、企业主、社会成功人士的中高档住宅却乏人问津。因此，如果说当前房地产有泡沫的话，那么在一定程度上表现为总量不足、结构失衡。 解决途径：高档房建设，大力发展中低档房的发展。 44.结合影响房地产价格的因素，分析城市近郊热销楼盘发展较快的原因。 答：影响房地产价格的因素有供需因素、人口因素、物理因素（位置）、环境因素（噪声、空气污染等），供给与需求是影响房地产价格的直接因素，也是形成房地产价格的两个最终因素。随着城市的扩大,人口增加,房价上升,人们纷纷迁出市区,向郊区移动。近郊区紧靠市区,距离较近,成为市民安居的首选.. 近郊的噪音低,空气新鲜,也是热销的原因. 六、论述题(每小题10分，共20分) 1.分析我国城市中房地产升值的情况. 我国的房价是否合理？房地产业是否存在着泡沫？ 在上面所讲的客观大环境下，我国的房地产价格这些年里出现了稳步上扬的态势，有些地方还出现了剧烈的上涨波动。房地产业之所以出现了这种强劲增长之势，还有以下几个原因： 1，与国家GDP发展观的关系，住房成为支柱产业，是经济增长的增长点，国家拉动经济的需要。为了刺激经济增长保持一定速度，自上世纪90年代下半期，我国即将房地产业定为国家的支柱产业，各地为了创造更多的GDP，在房地产开发上面给予了巨大的支持和扶助。在土地供给和金融支持手段方面，都发挥了一定的作用。 2，巨大的市场需求。计划经济时代造成的城市居民的住房短缺，整整花费了改革开放后20多年的时间以进行弥补欠帐。这种相对短缺直到今天仍未消失，住房仍然是关系到国计民生的大事。 3，积极的金融手段和现代的融资工具为房地产商品的销售提供了支持。银行贷款与分期付款等手段在很大程度上解决了一批城市居民的购房问住房问题，也解决了开发商的销售问题。 4，越来越浓厚的置业投资和投机心理驱动着越来越多的剩余资金涌入房地产消费中。由于住房商品的价格不断上涨，并且涨幅要远远大于银行存款利率，在这种情况下，如其存款，不如购房，房产可以产生保值升值的作用。并且，房屋的出租率和出租价格较高，置办下房产后，可以通过出租稳定地获得租金回报。特别是有些社会上的剩余资金，已经把房产当成投机炒卖的对象，象温州购房团。这批资金涌入房地产市场，主要靠房屋买卖通过倒手赚取差价。 以上几个原因，最终导致了我国的房地产价格稳步上升，即使从全国平均角度来判断，其价格水平也已经远远高过一般城市居民的购买水平。象上海市，由于房价剧烈上涨，目前已经导致整个城市普通工薪阶层的住房消费严重透支，整个城市都在负债消费，在这个意义上说，中国已经象西方国家一样，开始进入了负债消费的历史时期。 房地产商品已经不是正常的大众耐用消费品，而是带上了浓厚投机色彩的投机产品。一句话，房地产商品已经成了不仅开发商而且在开发商之外的一批人投机赚钱的对象。住房产品的供应链条在延长，各个环节都可以从中牟利。 这应当是市场经济发育的结果。但如果不加以调整和适当的控制，这种状况的后果，将加剧普通消费者的住房代价，利润流入投资者和投机者之手，最终产生了“马太效应”，穷者欲穷，富者欲富，更严重的是还可能引起金融问题。 从住房这一商品可以看出，任何产品都存在着被拿来投机牟利的机会。这是市场经济的本性，市场经济就是赚钱，它要利用一切资源和一切机会来获得利益。房地产业也如何避免和解决这些问题，正是中国面对的新问题。 2.试述房地产经济宏观的七大任务。 答:首先，要严格控制土地供应总量。具体说来就是坚持六个必须，即必须按用地计划进行数量控制，必须按规划审批，必须与建设项目相结合，必须有明确的开发期限和进度要求，必须有基础设施配套条件，必须按权限审批。 其次，调整房地产开发投资结构，确保重点。这里说的重点就是城镇职工住宅，要控制开发的主要是花园别墅、度假村、高级公寓、高档宾馆、写字楼。之所以用“控制开发”而没有使用“开发”的提法，主要是考虑到这是属于结构调整的范畴，而结构调整就不能轻易采用行政命令手段对市场进行一刀切，而应立足于引导，立足于发挥市场机制的作用，同时也必须考虑到实际的需要。 第三，加强对房地产开发企业的管理。对规定时限内未进行实际开发建设的，取消开发经营权；对注册资金虚假，没有开发能力及偷税漏税的，进行查处；未进行资质审查或资质条件不符的，取消开发资格。同时规定银行和土地管理部门一律不得开办开发公司，已经开办的限期脱钩。 第四，规范市场行为，制止炒买炒卖。出让土地要制定基本价格，加强社会监督；受让土地必须按合同开发，一年内投入资金不足购地费25%的，收回土地；未完成开发投资总额20%的，不得转让；土地和房屋转让必须到指定部门办理交易手续，对炒买炒卖哄抬房价、地价的进行严肃查处。 第五，合理调节收益分配，防止国家收益流失。 第六，推进城镇住宅建设，加快“解困解危”步伐。所有开发公司都要承担20%以上微利居民住宅建设的任务。 第七，加强对外商投资的管理。外商投资要实投而不能虚投，必须有和项目适应的注册资本，中方企业不得为外商出资或提供担保，不准以压低地价作为吸引外商的条件。 六、论述题(每小题10分，共20分) 1.房地产业对国民经济发展有什么样的作用? 答: (1)房地产业在国民经济中占据着重要的主导地位带动着其他产业的全面发展； (2)房地产业是增加国民财富的重要渠道，是财政收入的重要来源； A.房地产本身就是构成国民财富的需要组成部分； B.房地产业的发展可直接为提供财政收入； (3)房地产业是完善国民经济运行机制的重要条件，是合理配置社会资源的重要前提 A.可合理引导社会投资的流向促进产业机制的合理化； B.可合理引导社会消费，促进消费结构的合理化； C.有助于完善社会主义市场经济体系； D.提高房地产经济活动的效率。 2.试述房地产开发资金筹措的必要性和特点。 答: (1)必要性： A.房地产品规模大、价值高，占用资金量大； B.房地产开发周期长，资金占用期长； C.资金回收速度较慢，回收期长。 (2)特点： A.资金筹措的来源渠道多，筹措对象广； B.资金占用期长，稳定性大，要求有稳定的资金供给； C.筹措的资金具有偿还性； D.筹措的资金具有商品流通资金的性质。 下载本文
