一、涵义

控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

    二、作用

1、承上启下，强调规划的延续性。

以量化指标将总体规划的原则、意图、宏观的控制转化为对城市用地及空间的定性、定量控制，确保规划的完善和连续。

2、与管理结合、与开发衔接，作为城市规划管理的依据。

 将抽象的规划原理和复杂的规划要素简化、图解化。将规划控制要点明确，增强了可操作性。为土地批租、开发建设提供了正确的引导，是规划管理的必要手段和主要依据。是建设项目许可的重要前提条件。直接为管理人员服务。

3、体现城市设计构思。

按照美学和空间艺术的处理原则，从建筑单体和建筑群体提出综合性的设计要求和建议。并直接指导修详的编制。为管理提出准则和设计框架。

4、城市的载体

  控制性详细规划作为管理城市空间、土地资源和房地产市场的一种公共。包含了广泛的社会、经济、环境等方面的要素。对诸如城市产业结构、城市用地结构、城市人口分布、城市环境保护等的内容。在引导上述各方面的具有综合作用。

 三、目的及意义

    对樟树市城南新区的控制性详细规划是总体规划的深化和延续，同时对下一步的修建性详细规划的指导提供有力的依据。

通过对城南新区的控制性详细规划在环境整治方面对城南新区合理植树造林，创造

绿化景观环境起指导作用。在整合土地资源方面使城南新区的土地资源更加合理使用、

改善居住区环境质量、提高土地利用率方面起重要作用。对城南新区合理开发各类建设项目提供了一定的规划依据。通过对本区的控制性详细规划，促进城南新区更好更快更合理的发展，适应我国新形势下的发展要求。

二、研究概况及发展趋势综述

1、国内研究现状

长久以来在实践中的惯性思维认为控制性详细规划中的控制指标主要是为了控制土地开发强度及各种公益设施，而忽视其对城市空间环境质量的控制节作用。控制性详细规划层面的城市设计研究成为一个相对薄弱的环节。

2、控规的产生背景

第一，控规在我国的城市规划体系中并不是一开始就有，它产生于 20 世纪 80 年代。长期以来，我们都是沿袭前苏联的模式，按“总体规划——分区规划——详细规划”这种模式来指导城市建设。但传统的规划模式存在以下不足使得控制性详细规划应时而生：第一，分区规划的不足。分区规划是城市局部地段的综合规划，是总体规划的深入和具体化，它着重解决城市建设和发展的战术性问题，属于城市总体规划范畴。加之分区规划比例小且用地粗分，人口、建筑等也仅作原则性规定，因而不足以为建设管理和修建设计提供外部条件和技术经济制约条件，也不适应未来土地分块经营和长期建设的客观需要。 

第二，传统详细规划的弱点。传统详细规划应变能力差，缺乏弹性与适应性，仅适用于近期建设和一次性建成地区，面对城市建设的长过程、多渠道、综合化束手无策。传统详细规划把空间形体设计当作建设的蓝图和建筑空间设计模式，并企求一次性完成，已无法满足当今城市建设发展需要。而且，“摆房子”式的传统详细规划也极大地压制了建筑师的创作热情，城市建设缺乏活力与特色。

3、国外研究现状及理论 

1） 美国的区划法 

美国的城市规划体系可分为两个层面：综合规划(Comprehensive Plan)和区划法规(Zoning Regulation)。综合规划相当于我国的总体规划，不能成为开发控制的直接依据。美国对城市土地的开发控制主要依靠地方制定的区划法规，区划就是将城市土地按照不同的用途划分成不同的地块，并对每个地块进行土地使用性质和开发强度的规定，同时，为了更好地引导和控制城市的公共环境质量以及对历史风貌的保护，通常会引入城市设计的思想。 

美国区划的基本内容大体一致，主要包括： 

a. 确定用地性质 

（居住用地、商业用地和工业用地，设施和辅助用地归为特殊用途）随着城市的快速发展，由于区划的用地分类简单，导致土地使用兼容不够灵活，越来越不适应城市的发展。所以，为了更好地应对城市开发的复杂性，区划法在原有用地分类上又增加了新的用地类型，如：1）混合利用区。主要指住宅加商业的土地利用形式，两种互不干扰的用地混合使用可以最大化土地的价值。2）特殊使用区。指特殊保护区，包括城市历史风貌保护区和为城市发展而限定的区域。3）有限开发区。主要指一些过渡地区，为了很好地衔接两种不同风貌的地区，区划会制定一些特殊的开发控制要求，只有满足这些要求，土地的开发才被允许。4）集合建设区。主要指为了给居住区营造优美的环境而集中建设的住宅区。5）鼓励建设区。为了公众利益需要，给予开发商一定的优惠条件的地区。                    b. 开发强度 

开发强度主要包括容积率（FAR）、建筑密度和旷地率。 旷地率指开放空间的面积占总建筑面积的百分比。如，若一个控制区的旷地率是 25，那么是指该用地在开发时必须留出不少于总建筑面积 25%的用地作为旷地。 

c. 环境与设施 

作为开发强度度指标的补充，为了达到环境与设施标准的要求，增加的一些其他指标，如：院落、高度与退缩、人口密度、停车场、标牌、执行标准等，通过这些指标的补充，可以营造更好的城市环境和提供更多的公用设施，以满足公共利益和公众生活的需求。 

一部区划法一般包括两个部分：区划文本和图则。区划文本阐述区划设立以及城市用地与开发管理规定，一般包括以下章节：1.制定区划的目标和原则；2.规定与定义；3.区划分区；4.区划总则；5.合法例外；6.居住用地开发控制；7.商业用地开发控制；8.工业用地开发控制；9.区划行政等内容。区划图则只标明区划地块的位置、边界、用地性质等，不包括定量指标，指标由文本规定。 

在区划实践方面，对于一些增加区划灵活性和适应性的措施值得借鉴，如“开发权转让”条例、土地储存、区划奖励等。

2)日本的土地使用规划 

日本的土地使用制度主要包括地域划分、区划制度和街区规划三部分，每一部分又包含发展和土地使用管制规定两个方面。其中，土地使用管制规定是土地使用控制的直接依据，具有法律效力，而发展只对发展目标和实施策略等宏观进行把控。 

a.地域划分

日本的城市规划区划分为城市化促进地域和城市化控制地域，一般指城市地区和乡村地区。进行地域划分，可以很好地防止城市的盲目扩张，对土地配置和城市形态起到很好引导和控制作用，还能根据不同的地域合理确定公共设施的规模，提高其投资效益。 

b.区划制度

日本土地使用规划体系的核心就是其土地使用区划。对于城市的开发建设，主要在城市化促进地域进行，一般将其划分为 12 类土地使用分区，包括 7 类居住地区、2 类商业地区和 3 类公业地区（如表 2.1）。在实际的土地开发利用中，依照城市规划法和建筑标准法的规定，按不同土地使用分区分别对建筑的容量、用途和高度等进行管制，这样不仅可以避免相互干扰的用地布置在一起，还可以保持地区的形态特征，保证良好的城市环境。 

c.街区规划

日本的街区规划参照德国的建设规划图则，是比土地使用分区更为精细化的管制方式。它的范围一般为数公顷，主要对土地使用分区的有关规定进行深化，并详细安排建筑和设施用地，有助于街区发展的整体性和独特性。街区规划通常包括规划文件和规划图则两个部分，偶尔为了更好地诠释规划意图，会附有地区景观意向。规划文件包括：发展和物质规划，其中发展主要对地区发展的目标及实施策略进行规定，物质规划对具体的土地使用、公共设施、建筑设计以及保留树木等进行控制规定。随着街区规划应用的深入，街区规划根据需要随时编制的特点，使其能更好的适应城市开发建设的需求，在编制过程中，还可以修改和取代土地使用区划的有些规定。街区规划的实施依赖于开发商和土地业主的建造活动，所以要保证街区发展有利于公共权益，必须使所有相关的权益者参与到规划编制中。研究背景：城乡统筹地区与城市建设集中地区相比，其在规划方法上、空间落实要求上、

控制指标要素上均不相同，本文从城乡统筹的视角，试图在控制性详细规划层面建立能有效实施城乡统筹的控制指标体系，提高控制指标对城市规划管理的可操作性，提高控制性详细规划在城乡统筹区域的适应性。 

1、研究内容

根据《城市规划编制办法》，控制性详细规划是以总体规划或者分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和其它规划管理要求，其内容包括以下几点： 

1）详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、 不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。 

2）规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出 入口方位、停车位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求。 

3）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等要求。

 4）确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高。 

5）根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线。 

6）制定相应的土地使用与建筑管理规定。 

以上内容归纳起来，都是对城市局部地段或地块的土地使用性质、土地使用强度 和综合环境质量三方面的控制。可见控规的核心是“定性、定量、定位、定界”。 

从规划编制成果来看，控规以文本和图则为主体，以既定性又定量的控制指标作为主要的管理依据，具有相当的可操作性。其中，文本主要包括指导开发建设的各项指标以及管理细则。它的作用主要有四个方面：①定性控制。②提出在一定范围内普遍的统一要求。③对管理与实施的具体过程进行指导。④对指标和图则进行强调与补充。控制指标是文本的核心，它提供了一个精确的量作为规划管理的依据，有的指标如用地性质，则有着严格的标准与定义。图则的功能是定位和定界，它标明地块的位置与边界，表达道路及其它市政设施的规划控制意图，并可直观地显示部分指标。

2. 实验方案 

控制性详细规划指标的确定方法5种：

 I. 城市整体强度分区原则法 II. 人口指标推算法  III. 典型实验法 

IV. 经济推算法 V. 类比法

控制性详细规划的调查方法有4中：

I. 现场踏勘法 II. 问卷调查法 

III. 访谈法   IV. 文献资料法 

1、目标

遵循樟树市上位总体规划的发展目标：

（1）以中部崛起、建设两型社会为契机，全面落实科学发展观，加强城市发展与人口、资源、环境相协调。

（2）适应鄱阳湖生态区发展新机遇，加强区域联系与合作，提升城市在区域中的战略地位，促进樟树与周边城市协调发展。

（3）适应国内外经济形势变化，推动樟树产业向集群化和品牌化方向发展。

（4）推进社会主义和谐社会建设，以人为本，提高城市居民的生活质量。

（5）延续城市文化，体现山水体色，提升城市环境品味，建设宜居城市。

     樟树市市域范围内城南新区的发展目标：

（1）改善城南新区的生活环境，塑造适宜生活的绿色经济发展模式。

（2）树立成为樟树市市域内新的经济发展极核，并带动周边区域经济发展。

2、主要特色

发扬樟树市特有的药材生产、加工、炮制和经营闻名于世，是中国著名的“南国药都”的美誉。

3、工作进度

序号

1、吴志强、李德华主编，《城市规划原理》，中国建筑工业出版社，2010年9月

1、2、《中华人民共和国城乡规划法》，2008年1月

3、《城市规划编制办法》，2006年4月

4、《江西省城乡规划条例》，2010年7月

11 5、《城市用地分类与规划建设用地标准》（2012年1月）

6、《江西省城市与镇控制性详细规划管理条例》

7、《江西省控制性详细规划技术准则》，1997年8月

12 8、《城市道路交通规划设计规范》，2012年3月

9、《城市给水工程规划规范》，2012年12月

10、《城市排水工程规划规范》，2000年12月

11、《城市居住区规划规范》，2012年3月

1．12．建设部《城市规划编制办法（建设部令第146号）》（2006年）

3. 13.《中华人民共和国文物保》（2002.2）

4. 14.《中华人民共和国土地管理法》（2004.8）

5．15.《城市规划强制性内容暂行规定（建规[2002]218号）》

7. 16.《鄱阳湖生态经济区规划》（2009.12）

8．17.《江西省城镇体系规划（2009-2030）》

18.《宜春市市域城镇体系规划（2008-2020）》

指导教师签名              

                                      年       月         日

负责人签名               

             年       月         日