３６９《商场现代化》２００９年２月（中旬刊）总第５６６期

热点分析

一、背景

近几年来，社会经济飞速发展，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业之一，每一年房地产业创下的利润都是十分可观的。因此，各金融机构也将房地产信贷业务作为新的利润增长点。由于房贷资产质量相对较高，房地产信贷业务中所产生的金融风险比较其他种类的信贷业务而言相对较小，商业银行普遍把房地产信贷大力发展，在业务经营上容易产生急功近利的倾向，加大了金融风险的存在。尤其是在此次美国次贷危机和全球金融危机爆发后，虽然这次危机只对我国商业银行产生了有限的影响，但为我国商业银行房地产信贷管理敲响了警钟，给了我国的房贷教训和经验。认清当前面临的风险，以及制定必要的防范措施，是我国商业银行必须完成的任务。

二、当前商业银行房贷面临的风险

首先，商业银行的房贷存在市场风险。伴随着宏观经济周期，房地产市场呈现一定的周期性。经济繁荣期，人们收入多，购买力强，第二、第三产业对于生产用房、商业用房的需求也增加，再加上投机炒房者对于房价上涨的预期促使其增加购房数量，更加拉大了房屋的供需缺口，从而推动房价进一步上涨。当经济出现衰退，人们收入减少，社会购买力下降，投机炒房者抛售囤积的住房，房屋价格下跌。其次，还存在性风险。对房地产而言，其性风险主要指货币、财政、对房地产的产业等其他相关的影响。中国人民银行在２００７年连续五次加息，同时上调住房信贷利率，足以体现央行力图通过金融手段来引导房地产市场发展、加强对房地产市场的、进一步抑制房价上涨。这些措施在对房价的上涨起到抑制作用的同时，也使商业银行住房信贷业务的发展受到影响。

另外，银行系统抗风险能力弱，以及内控机制不严格导致操作风险。我国银行业是在金融基础设施极不健全和本身抗风险能力相当脆弱的情况下涉足房地产信贷的，许多房贷配套较为滞后，个人信用制度抵押制度、抵押保险制度等的不健全。比如在我国，由于个人消费信用制度建立的滞后，个人庭财务状况不透明，致使银行很难准确掌握借款人的真实收入和财产状况，这样就可能导致表面安全的假象。

商业银行房贷还存在系列的信用风险。由于个人住房贷款期限较长，贷款期间银行对借款人经济状况难以预测，对借款人的财务状况和财产持有状况也难以持续监控。我国目前尚未建立个人信用等级制度，对个人资信评估缺乏统一、客观的标准，影响了银行对贷款申请人信用的调查评定，造成银行放贷风险。随着房地产业进入调整期，房价若跌到商品房剩余价值比期房价款更低的时候，借款人就会产生拖欠还款的动机；一旦房地产开发商与购房者因为质量问题或其他问题产生纠纷使用个人住房贷款购房的客户往往会暂停偿还银行贷款，从而将客户与开发商之间的矛盾转嫁到银行身上。

三、防范和控制商业银行房地产信贷风险的措施建议１．完善房地产金融业发展的宏观环境。房地产金融涉及社会生活的各个方面，惟有各级、有关部门通过法律、行政、经济等手段为商业银行等金融机构营造良好的社会环境，才能促进房地产金融的良性、协调发展。完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障，应建立起多元化、全方位的金融监管体系，加大对个人住房贷款的监控力度，各地要根据各地区不同的情况，把握地区特色，有针对性地开发土地资源，理性规划本地房地产业的开发，确立合理的商品房开发结构，保持商品房价格稳步增长。

２．改进商业银行内部信贷管理体系，防范管理和操作风险。各商业银行应严格执行和中国人民银行关于房地产贷款的有关规定，要积极采取有效措施，加强对房地产企业贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，强化贷后监督和检查，严格落实贷后检查制度。商业银行应制定一套严密、详细、操作性强的规章制度和流程，逐步提高信贷管理水平。在组织结构上，可以逐步实行审批官和风险控制官派驻制，实现审贷分离和风险监管分离，保证贷款审批和风险控制的性；成立专门审查审批中心，实行集约化经营，逐步培养优秀的专业化审批官和风险管理官，提高管理专业水平。

３．建立风险转移机制。保险融资与住房按揭融资具有许多内在的切合因素，购房人的人身财产安全、开发商的履约能力与银行风险的防范，这些需求均可以通过保险业的介入而得以妥善解决，使保险与按揭各方利益得到最佳组合。

４．建立健全规范的个人信用体系。建立个人信用体系，就要在各金融机构内部建立信息资源库，利用信息共享平台，减少信息互通的阻碍。为此，第一是建立个人信用档案，将个人身份、固定收入来源、银行账户、额外收入、其他资产的构成和变动、个人保险等个人信用资料锁定在一个固定编码中，以供银行备查；第二是以为主导力量，依托税收、财政、审计等部门，对使用信用卡、个人支票的用户进行信用评估，并利用银行系统的技术和信息支持，建立起一个多层次的个人信用调查制度和信用评级制度；第三是建立个人信用信息共享平台，尽快在全国范围内实施各商业银行个人信用档案联网，实现信息的共享。

四、总结

总之，当前在我国商业银行面临房地产信贷多种风险的情况下，拓展融资渠道，通过建立商业银行信贷风险防范管理机制，发展风险转移机制，从外部和内部两个方面来防范、化解银行风险，在理论上讲是合乎逻辑的，在实践上也是切实可行的。

参考文献：

［１］李年丰：房地产金融业务—发展中防范风险［Ｊ］．中国房地产金融，２００３（９）

［２］于红云　何振善：商业银行房地产信贷风险管理体系研究［Ｊ］．金融与经济，２００５（２）

浅析我国商业银行的房贷风险和防范

施　璐　中南财经大学新华金融保险学院

［摘　要］　加强对商业银行房地产贷款业务的风险管理研究，对防范和化解银行房地产贷款风险，构造和谐的金融环境都具有十分重要的意义。本文分析了当前我国商业银行面临的各种风险，并提出了相关的防范措施。

［关键词］　商业银行　房贷　风险下载本文